營銷旺季遇上房貸新政，持續(xù)低位的樓市成交量，10月份終于創(chuàng)出年內(nèi)新高。

被業(yè)內(nèi)稱為“金十”的火爆過后，市場人士對后市走勢意見分歧。中原地產(chǎn)分析師張大偉認(rèn)為，10月份網(wǎng)簽數(shù)據(jù)只是一個市場剛需的井噴，不具代表性，但四季度市場供應(yīng)會增加，需求也將受到信貸政策的松綁釋放，成交量值得期待。億翰智庫董事長陳嘯天則稱，10月份樓市回暖只是短期的反彈，年內(nèi)市場仍將走向低迷。

價格方面，2014收官在即，多位業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，年末房價將穩(wěn)中趨降。短期來看，房價下行趨勢仍難改變。世聯(lián)行指出，預(yù)計在庫存下降到合理水平之前，新開工、拿地、投資等指標(biāo)仍會持續(xù)下滑。

10月份成交創(chuàng)新高

易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，10月份，其監(jiān)測的30個典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長24.3%，其中九成城市的成交量出現(xiàn)環(huán)比增長，一線城市環(huán)比上漲40.3%，二線城市環(huán)比上漲17.7%，三線城市環(huán)比上漲35.8%。

CRIC研究認(rèn)為，“930”新政的限貸松綁、SFL(常備借貸便利)的定向投放以及公積金等利好政策的發(fā)布，地方政府的配合放寬，為市場轉(zhuǎn)暖提供了良好的大環(huán)境。

一線城市的成交量回升尤為顯著。CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，前9月一線城市成交量同比下滑3成左右，下滑幅度較二線城市多達(dá)20個百分點。更低的基數(shù)水平，導(dǎo)致一線城市在成交回暖時有了更大的上升空間。

政策大力放松之余，市場信心也有所轉(zhuǎn)暖。樓市今年以來成交的持續(xù)低迷，導(dǎo)致積壓的相當(dāng)數(shù)量的剛性需求有待釋放，10月份客戶購房意愿明顯上升，開發(fā)商也在加大推盤力度。世聯(lián)行客戶上門指數(shù)顯示，10月份客戶上門指數(shù)為133，較9月份111增長19.8%。從世聯(lián)行對24個城市的監(jiān)測數(shù)據(jù)來看，降價樓盤數(shù)量繼續(xù)擴大，但降幅有所收窄。

與此同時，按揭貸款利率也開始緩慢下降，據(jù)21世紀(jì)報道記者對多個城市多家銀行的查詢，目前頭套房貸款利率9.7折成為主流。

值得關(guān)注的是，整體來看10月份的樓市成交雖回暖，但很多企業(yè)反饋，10月成交主要集中在上半月，隨后再度趨于平淡。億翰智庫的研究報告指出，消費者的購房意愿在10月下旬仍呈現(xiàn)下滑態(tài)勢。

行情是否反轉(zhuǎn)？

樓市成交量創(chuàng)造年內(nèi)新高的10月份，同時也是今年以來成交連續(xù)出現(xiàn)環(huán)比正增長態(tài)勢的第4個月。易居數(shù)據(jù)也顯示，3月份以來，成交量的同比跌幅總體上呈不斷收窄態(tài)勢，10月份同比跌幅較9月有明顯收窄。

10月份的市場行情顯示央行政策對市場刺激效應(yīng)顯著。易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)指出，在10月銷售業(yè)績改善的情況下，房企對第四季度的樂觀情緒略有增加。張大偉也表示，多層政策放松，將在一定程度上提振購房者入市信心，促進(jìn)年內(nèi)樓市成交的回升，但銀行惜貸的基本面并沒有改變，開發(fā)商資金面依然緊張，去庫存仍然是市場主旋律。

世聯(lián)行指出，年底臨近，市場整體的商品房庫存仍在高位，未來2個月依然是積極出貨的重要窗口期，疊加信貸環(huán)境趨于改善，市場成交量有望筑底回升。

“年底出現(xiàn)翹尾行情是事實，但這并不代表樓市已經(jīng)回暖。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉稱。陳嘯天也分析稱，從需求積累的釋放層面來看，目前并沒有得到充分的積累，市場不太可能發(fā)生根本性反轉(zhuǎn)，年內(nèi)市場仍將走向低迷。

年末房價穩(wěn)中趨降

市場成交回暖的同時，多數(shù)房企截至10月底的目標(biāo)完成率不如人意。從CRIC監(jiān)測的已公開數(shù)據(jù)的21家房企來看，今年前10月銷售目標(biāo)完成率平均值相比去年下滑14個百分點，完成銷售目標(biāo)80%以上的房企僅占監(jiān)測房企的28.6%。

今年以來，不少房企為快速消化庫存，采取降價跑量等促銷方式，樓市已經(jīng)歷了一輪降價。CRIC的一份研究報告指出，年末較后兩個月作為積極出貨的重要窗口期，將有新的一輪價格調(diào)整出現(xiàn)。陳嘯天也認(rèn)為，絕大多數(shù)房企的業(yè)績完成情況并不理想，回款情況不容樂觀，年內(nèi)房價仍將呈現(xiàn)穩(wěn)中有降的松動表現(xiàn)。

另外，中原地產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至10月底，10家標(biāo)桿房企共計融資1111.5億元，相當(dāng)于去年全年融資金額的85%。張大偉據(jù)此分析，房企資金情況緊張，疊加已經(jīng)積壓半年以上的庫存，即使成交量明顯上升，房價短期上漲的可能性依然非常小，但繼續(xù)下調(diào)的可能性也在降低。

房價什么時候再會上揚？中金一份研究報告指出，房價預(yù)計2015年季度之后才能回暖，環(huán)比調(diào)整幅度在5%以內(nèi)，2015年全年整體將較為平穩(wěn)。

“預(yù)計明年下半年行業(yè)整體上行。”陳嘯天分析，從其提出的房地產(chǎn)周期模型來看，市場需要足夠長的調(diào)整期才能出現(xiàn)反轉(zhuǎn)。比如自2011年1月“新國八條”起，市場經(jīng)歷了長達(dá)16個月的下滑，在2012年6月企穩(wěn)回升，到2014年2月經(jīng)歷了20個月的反彈，又再度進(jìn)入低迷期。“根據(jù)目前市場的調(diào)整，很有可能導(dǎo)致明年下半年市場有效供應(yīng)出現(xiàn)問題，造成供應(yīng)端的相對短缺，這也將促使市場出現(xiàn)轉(zhuǎn)折。”

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