金庸武俠小說(shuō)里有這么一段情節(jié)：

    大俠甲不服大俠乙，跟大俠乙比武，大俠乙答應(yīng)了，約定用房子當(dāng)賭注—假如大俠乙得勝，大俠甲就得把他在南京城里新購(gòu)的一所大house給大俠乙。

    協(xié)議達(dá)成，比武開(kāi)始。大俠乙武術(shù)出眾，藝壓群雄，三招兩式就把大俠甲打得一敗涂地。大俠甲沒(méi)辦法，認(rèn)賭服輸，把南京那處房產(chǎn)的房契乖乖地交給了大俠甲，自己灰溜溜地搬走了。

    闊人豪賭，拿房子當(dāng)賭注，這事兒并不稀奇。稀奇的是輸?shù)舴孔右院?，大俠甲并沒(méi)有跟大俠乙過(guò)戶，直接交了房契就完事兒了。

    房契是什么東西?無(wú)非就是一張購(gòu)房合同，合同上寫(xiě)的還是原業(yè)主大俠甲的名字，怎么能當(dāng)成大俠乙這個(gè)新業(yè)主的產(chǎn)權(quán)證明呢?如果大俠乙比較懂行，應(yīng)該很理性地讓大俠甲陪他去趟房管局，把房本兒過(guò)戶到自己名下才對(duì)嘛!

    但是古代中國(guó)并沒(méi)有房管局，也沒(méi)有房本兒，古人購(gòu)賣(mài)二手房，其產(chǎn)權(quán)證明主要就是那張房契，如果要過(guò)戶，只能讓房契過(guò)戶：購(gòu)賣(mài)雙方重新簽一張房契，然后去衙門(mén)繳納契稅，讓縣太爺在房契上蓋一個(gè)紅戳兒，再撕下房契的存根部分，留在縣衙里作為備案就行了。

    古代房契

    想讓房契過(guò)戶，必須得繳契稅，這個(gè)規(guī)矩從北宋一直延續(xù)到到清朝末年，其中契稅稅率一直在變，較低2%(宋仁宗即位時(shí))，較高9%(康熙平三藩的時(shí)候)，再加上各種各樣附加稅，較多能占購(gòu)房款的16%。也就是說(shuō)，你花100萬(wàn)購(gòu)了一套房，光過(guò)戶可能就得花掉16萬(wàn)元!

    為了省下這筆錢(qián)，古人購(gòu)房往往并不過(guò)戶。打個(gè)比方說(shuō)，小明今年把房子賣(mài)給了小強(qiáng)，二十年后小強(qiáng)又把這套房子賣(mài)給了小紅，小紅又在三十年后將房子倒賣(mài)給小芳，如此這般過(guò)了半個(gè)世紀(jì)，你再看房契上的業(yè)主姓名，竟然還是早已作古的小明!

    房產(chǎn)交易不過(guò)戶，遇到購(gòu)房糾紛會(huì)非常麻煩，假如小明的子孫強(qiáng)行霸道，找小芳要房子，小芳連個(gè)證據(jù)都拿不出來(lái)。

    所以從北宋到清末，歷代政府都在勸說(shuō)購(gòu)房者過(guò)戶，這樣做一是可以減少糾紛，二是還能增加政府的契稅收入。

    問(wèn)題是過(guò)了戶也不一定安全。古代政府沒(méi)有電腦，檔案管理異?；靵y，縣官每隔兩三年就能換一屆，假如新上任的縣太爺是個(gè)糊涂蛋，是極有可能把購(gòu)房者留作備案的房契存根(清朝稱(chēng)之為“契尾”)弄丟的。

    存根丟了，新業(yè)主的不肖子孫再把房契弄丟了，從此無(wú)憑無(wú)據(jù)，你說(shuō)房子是誰(shuí)的?誰(shuí)拳頭硬就是誰(shuí)的!翻翻《名公書(shū)判清明集》，再翻翻《三言二拍》，房產(chǎn)糾紛俯拾皆是，史不絕書(shū)，把父母官搞得頭大如斗，其中關(guān)鍵原因就是交易混亂、產(chǎn)權(quán)不明、檔案管理太落后的緣故。

    進(jìn)入民國(guó)，國(guó)父孫中山先生為了厘清產(chǎn)權(quán)，減少糾紛，呼吁進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記。各地市政府先后響應(yīng)孫先生的號(hào)召，紛紛在地方法院下面設(shè)立“登記處”或者“登記局”，讓當(dāng)?shù)貥I(yè)主都主動(dòng)去法院申報(bào)房屋位置、房屋面積、房屋質(zhì)量和房屋現(xiàn)值，登記處或者登記局先審查，再公告，確信沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛了，再登記備案，較后發(fā)給業(yè)主一張《不動(dòng)產(chǎn)登記證》。

    1925年4月，北京地方審判廳登記處在全城張貼不動(dòng)產(chǎn)登記布告，是用白話文寫(xiě)的，容我抄錄如下：

    “本廳自民國(guó)十一年九月一日創(chuàng)辦不動(dòng)產(chǎn)登記制度，已經(jīng)印發(fā)過(guò)十幾萬(wàn)張傳單，對(duì)大家說(shuō)明了。北京的土地房屋自庚子變亂后，關(guān)系很復(fù)雜，有補(bǔ)簽的，有失契的，有盜典、盜賣(mài)、盜押的，打官司的實(shí)在不少，一經(jīng)登記處登記，權(quán)利就算是永遠(yuǎn)確定了，什么盜賣(mài)偽造的事情均敢保其沒(méi)有，即萬(wàn)一遇到兵災(zāi)水火，契據(jù)丟失，不須登報(bào)聲明，不須找鋪保補(bǔ)契，就可以對(duì)抗第三人。從本年4月1日起，土地房屋每?jī)r(jià)值千元，只收一元登記費(fèi)。”

民國(guó)二年浙江不動(dòng)產(chǎn)登記證書(shū)

    這份布告向廣大市民重申了不動(dòng)產(chǎn)登記的好處，也公布了不動(dòng)產(chǎn)登記的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：土地房屋每?jī)r(jià)值一千塊大洋，登記費(fèi)只收一塊大洋，千分之一的收費(fèi)率。怎樣來(lái)確定“土地房屋價(jià)值”呢?那時(shí)候的做法特別簡(jiǎn)單，法院不去估價(jià)，完全靠老百姓自己申報(bào)，報(bào)多少錢(qián)就是多少錢(qián)。

    那位說(shuō)了：既然報(bào)多少就是多少，那我為了少繳費(fèi)，就使勁往少里報(bào)，我的房子價(jià)值100萬(wàn)，我只報(bào)100塊好了。您可千萬(wàn)別這樣，因?yàn)閷O中山先生給民國(guó)每一部《土地法》都定下一個(gè)基調(diào)：只要業(yè)主申報(bào)的房?jī)r(jià)明顯低于市價(jià)，政府就有權(quán)利按照他申報(bào)的價(jià)格強(qiáng)行征收……

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