時(shí)隔多年，REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)試點(diǎn)終于有望“破冰”。

據(jù)媒體報(bào)道，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部初步確定北京、上海、廣州、深圳四個(gè)特大城市REITs試點(diǎn)方向，試點(diǎn)范圍初步定于租賃性保障房，包括公共租賃住房、廉租房。

深圳市住建局內(nèi)部人士告訴記者，目前并未聽說保障房REITs試點(diǎn)之事，且深圳財(cái)政充足，政府并無(wú)REITs融資的需求，但不排除會(huì)考慮到放開資本市場(chǎng)，為社會(huì)投資提供多渠道融資，若試點(diǎn)肯定會(huì)先從一線城市開始。

而住建部政策研究原副主任王玨林認(rèn)為，目前已經(jīng)在多方面放開房地產(chǎn)融資渠道，包括REITs在內(nèi)的資本市場(chǎng)改革勢(shì)在必行，未來不應(yīng)該只是公租房，商品房的試點(diǎn)也會(huì)放開。

允許商品房試點(diǎn)？

據(jù)報(bào)道，目前北上廣深四城市初步方案已上交住建部，正在進(jìn)行較后的定奪與細(xì)化。此次試點(diǎn)范圍初步定于租賃性保障房，持有型商業(yè)不在其中。住建部其目的便是通過已建成的保障房資產(chǎn)證券化，盤活存量資產(chǎn)，提供后續(xù)建設(shè)資金。

不過，對(duì)于REITs從公租房試點(diǎn)的說法，住建部政策研究原副主任王玨林有些疑問，他告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，現(xiàn)在資本市場(chǎng)必須改革，確實(shí)應(yīng)該拿幾個(gè)經(jīng)濟(jì)活躍的城市試點(diǎn)，但是如果只針對(duì)公租房，步子邁的太小了。

深圳市住建局內(nèi)部人士告訴記者，目前深圳的保障房供應(yīng)，全部采取商品房配建方式，社會(huì)資金的運(yùn)用是建設(shè)單位的責(zé)任。“開發(fā)商資金來源是什么，貸款、自籌，或是社會(huì)融資，我們不管，只要保證工期到了，有房子交付就行。當(dāng)然，開發(fā)商有更多的社會(huì)融資渠道是好事。”

從數(shù)據(jù)上看，2014年保障性安居工程在建項(xiàng)目建設(shè)資金總需求約123.9億元，其中：市財(cái)政約8.5億元(不含**車輛段上蓋保障房資金)，區(qū)財(cái)政約31.1億元，社會(huì)投資約84.3億元。

“政府出資比例并不多，只占20%，80%是開發(fā)商出錢。”上述深圳市住建局人士告訴記者，深圳財(cái)政資金較充足，連國(guó)開行的低息貸款，以及地方債都不需要，更別說REITs。

與其他城市依靠賣土地來維持整個(gè)城市財(cái)政運(yùn)作不同，深圳土地出讓收入只占財(cái)政收入的10%，也是較早充分利用市場(chǎng)手段，通過減免地價(jià)，引入社會(huì)資金來解決保障房建設(shè)資金的城市。

“因?yàn)樯钲跊]地了，只能靠城市更新項(xiàng)目，開發(fā)商要想開發(fā)商品房，就必須做保障房，政府將社會(huì)投資的利益捆綁在一起，所以我們每年的保障房任務(wù)很容易完成。”上述深圳住建局人士稱。

深圳一家房地產(chǎn)私募基金人士認(rèn)為，公租房的租金不到商品房的一半，回報(bào)周期長(zhǎng)，且回報(bào)率也低，針對(duì)公租房的REITs，是否會(huì)受到社會(huì)投資的認(rèn)同，還是疑問。

上述深圳住建局人士認(rèn)為，相對(duì)而言，在北京和廣州的推廣會(huì)更受歡迎，因?yàn)檫@兩個(gè)城市缺乏社會(huì)投資，政府財(cái)政壓力較大，而上海和深圳財(cái)政相對(duì)較寬裕，地方主導(dǎo)推行的動(dòng)力并不是很強(qiáng)。

“其實(shí)保障房建設(shè)的資金，只要有地就能解決，政府從土地上讓利，跟直接出錢是一回事，辦法多的是，只要政府想干就能干，不存在要依靠REITs。”王玨林說。

REITs推出預(yù)期增強(qiáng)

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前，制約REITs在我國(guó)試點(diǎn)及推廣有三個(gè)因素，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率居高不下、稅收豁免制度缺失、專業(yè)化的基金及物業(yè)管理機(jī)構(gòu)缺位。REITs推進(jìn)不力也是因物業(yè)租金收益率下降，產(chǎn)品缺乏吸引力。

今年9月30日發(fā)布的“央四條”提出，“積極穩(wěn)妥開展房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)。在業(yè)內(nèi)看來，REITs推出勢(shì)在必行，但也可能允許商品房試點(diǎn)。

深圳一位體制內(nèi)房地產(chǎn)研究人員認(rèn)為，REITs不僅可以部分替代房企對(duì)信貸資金的需求，而且通過縮短房地產(chǎn)項(xiàng)目投資回收期，房企可以盡早退出投資，銀行存量房貸也就盤活了，從而降低銀行桿杠。

他表示，在國(guó)內(nèi)各大城市，都存在一些項(xiàng)目過早開發(fā)，而其價(jià)值卻會(huì)隨著規(guī)劃和配套的完善在后期體現(xiàn)的問題。REITs可以實(shí)現(xiàn)一些“先知先覺”投資者的進(jìn)入，這不但降低了開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，減少了供應(yīng)過剩，而且通過專業(yè)化的基金管理、物業(yè)管理，縮短項(xiàng)目從培育到成熟的周期。

據(jù)媒體報(bào)道，目前試點(diǎn)兵分兩路：一路是以固定收益資產(chǎn)為核心的銀監(jiān)會(huì)系統(tǒng)試點(diǎn)，試點(diǎn)推動(dòng)者是央行[微博]和住建部，試點(diǎn)者是北京、上海、廣州、深圳四城市，由住建部副部長(zhǎng)齊驥掛帥，除了繼續(xù)推進(jìn)資產(chǎn)證券化體系發(fā)展外，還有意為保障房建設(shè)提供更多的退出渠道，給房企參與保障房提供多樣化融資機(jī)制。

而另一路是以REITs上市為核心的證監(jiān)會(huì)[微博]系統(tǒng)，試點(diǎn)推動(dòng)者是證監(jiān)會(huì)，試點(diǎn)者是中信金石基金管理公司和嘉實(shí)基金管理有限公司[微博]，天津、北京、上海、深圳正在爭(zhēng)奪REITs交易場(chǎng)所的名額。

REITs僅從公租房先試點(diǎn)的消息，目前尚存在疑問。但上述深圳住建局人士向記者坦言，內(nèi)地保障房建設(shè)確實(shí)遇到了資金不足的問題，但內(nèi)地的市場(chǎng)又是無(wú)序的，資金監(jiān)管難，而很多機(jī)構(gòu)資金又不愿意投入內(nèi)地城市，只想留在一線城市。REITs先從北上廣深試點(diǎn)也正常，一線城市更具有償還能力。

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