導(dǎo)讀：久經(jīng)調(diào)控的樓市儼然已經(jīng)成了較看“天”吃飯的行業(yè)，上周五央行剛剛公布降息，地產(chǎn)圈就陷入了狂歡，似乎較寒冷的冬天已經(jīng)扛了過去；較堅(jiān)定的觀望者也出現(xiàn)了動(dòng)搖，因?yàn)闅v史無數(shù)次地證明，緊隨降息的往往就是樓市的回暖；更有媒體早早斷言，北京樓市將新一波的量?jī)r(jià)齊漲。

　　真的是這樣嗎？此番降息真的就將拉動(dòng)樓市回歸上升軌道嗎？其實(shí)還言之過早，僅憑此就判定樓市將重回量?jī)r(jià)齊升似乎還有些勉強(qiáng)，畢竟被視作較嚴(yán)厲“枷鎖”的限購(gòu)政策至今未有一絲一毫的松動(dòng)。

　　市場(chǎng)

　　降息點(diǎn)燃淡季樓市 11個(gè)新盤借風(fēng)入市

　　雖然降息的初衷是刺激整體經(jīng)濟(jì)，但沒有哪個(gè)行業(yè)像房地產(chǎn)這樣，能起到立竿見影的效果。在資本市場(chǎng)，周一的紅字股里，地產(chǎn)公司一馬當(dāng)先，在現(xiàn)實(shí)樓市中，僅降息后的個(gè)周末，北京就有多達(dá)11個(gè)項(xiàng)目開盤或加推。

　　據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上周（11月17日-22日）北京共有11個(gè)項(xiàng)目開盤，創(chuàng)近10周新高。開盤的項(xiàng)目中既有普通住宅項(xiàng)目如中冶藍(lán)城、宜山居、亦莊金茂悅、香悅四季和富力童話時(shí)光，也有別以下的別墅項(xiàng)目滟瀾新宸·長(zhǎng)橋墅、商住項(xiàng)目中昂時(shí)代廣場(chǎng)、朝北8080和琨御府·玲瓏閣，以及自住房項(xiàng)目中國(guó)鐵建原香漫谷、住總眾邦·長(zhǎng)安生活港。11個(gè)項(xiàng)目累計(jì)推出1394套新房源，環(huán)比大漲148%。

　　對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析，央行降息“靴子”落下，無論是對(duì)于房企的開發(fā)貸還是購(gòu)房者的房貸壓力都有所減輕，其利好作用不言而喻。再加上“9·30”新政的疊加利好，盤活了本該處于淡季的年末樓市，開發(fā)商在此信心支撐下，明顯加快了推盤的節(jié)奏，試圖趁熱打鐵，瓜分政策紅利。

　　價(jià)格

　　多數(shù)項(xiàng)目定價(jià)保守 賣出去仍是要?jiǎng)?wù)

　　有報(bào)道稱，廣州、深圳兩地在降息后頭日就有萬人爭(zhēng)搶千余套房源，雖然北京上周也有千余套新房源入市，但類似的徹夜排隊(duì)等火爆景象，暫時(shí)未在京城樓市上演。

　　根據(jù)北京青年報(bào)記者的探盤了解，上周入市項(xiàng)目的定價(jià)都較為保守：一些老項(xiàng)目后期新加推的房源價(jià)格與前一期價(jià)格標(biāo)齊，甚至還有一些開發(fā)商抓住降息利好的刺激，加大了優(yōu)惠力度，沖刺年終業(yè)績(jī)。

　　如上周再次加推的亦莊金茂悅就拿出了這期的 產(chǎn)品，同時(shí)對(duì)前期產(chǎn)品采取了周末限時(shí)優(yōu)惠40萬的活動(dòng)，以特價(jià)房形式加速“去化”。而標(biāo)價(jià)880萬一套起的別墅項(xiàng)目滟瀾新宸·長(zhǎng)橋墅在開盤前也公開推出了頭付一成的優(yōu)惠活動(dòng)，吸引購(gòu)房人。

　　“政策層面頻傳利好，對(duì)北京樓市交易量起到了一定的提振，但北京過高的房?jī)r(jià)基數(shù)成為抑制部分中低收入購(gòu)房者由觀望轉(zhuǎn)向?qū)嶋H出手的原因。”郭毅對(duì)北青報(bào)記者表示，多數(shù)房企在庫(kù)存壓力未得到消化的前提下，短期內(nèi)不敢貿(mào)然提價(jià)，而是采取各種營(yíng)銷手段，培育剛剛好轉(zhuǎn)的購(gòu)房需求，能把房子賣出去仍是當(dāng)前多數(shù)項(xiàng)目的要?jiǎng)?wù)。

　　業(yè)內(nèi)

　　瘋傳房?jī)r(jià)將重回上升軌道 開發(fā)商否認(rèn)醞釀漲價(jià)

　　對(duì)于購(gòu)房人來說，降息得到的房貸實(shí)惠遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及開發(fā)商漲價(jià)帶來的恐慌。尤其是一些媒體報(bào)道稱：部分房企內(nèi)部開始傳達(dá)“惜售令”、“漲價(jià)令”，更是令不少購(gòu)房人想起了2009年和2012年的瘋狂。

　　不過，從北青報(bào)記者了解的情況來看，出于“消化庫(kù)存”和年度指標(biāo)等多方面原因，不僅是現(xiàn)在，而且年底甚至明年初都不太可能出現(xiàn)大規(guī)模漲價(jià)的現(xiàn)象。

　　亞豪機(jī)構(gòu)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，京城樓市不但沒有出現(xiàn)大幅漲價(jià)的情況，而且大規(guī)模的優(yōu)惠促銷仍在繼續(xù)。從成交價(jià)格來看，11月中上旬（1-20日）北京商品住宅（不含保障房）成交均價(jià)為21968元/平方米，相比10月同期每平方米下滑了近千元。

　　有業(yè)內(nèi)人士表示，在限購(gòu)依然沒有放松的前提下，金融政策的調(diào)整并不足以使房地產(chǎn)市場(chǎng)全面回暖，目前，打折促銷依然是開發(fā)商吸引購(gòu)房者、“消化”庫(kù)存的重要手段。

　　計(jì)劃在12月加推一批二居室和三居室房源的北京奧林匹克花園，是東壩區(qū)域的老項(xiàng)目了，加推的房源也已是現(xiàn)房銷售，區(qū)域內(nèi)較高地價(jià)早已超過了5萬元/平方米。但銷售人員透露，這次加推的頭要目的仍是去庫(kù)存，因此并沒有采用高價(jià)待沽的策略，各種優(yōu)惠后的售價(jià)大概是45000元/平方米，甚至低于區(qū)域的較高地價(jià)。

　　聯(lián)美地產(chǎn)集團(tuán)總裁助理史明表示，當(dāng)前的政策利好改變不了“快跑沖量”的銷售策略，入市的購(gòu)房人依舊會(huì)鐘情于價(jià)格更有優(yōu)勢(shì)、附加值更高的產(chǎn)品，因此他認(rèn)為，市場(chǎng)不會(huì)馬上漲價(jià)，多數(shù)項(xiàng)目仍會(huì)維持小幅促銷、小幅優(yōu)惠的平價(jià)策略。

　　無獨(dú)有偶，位于西長(zhǎng)安街門溝頭區(qū)域的純新盤遠(yuǎn)洋新天地同樣計(jì)劃于12月入市，項(xiàng)目營(yíng)銷總監(jiān)劉禹辰明確表示，開盤時(shí)將會(huì)給出意想不到的勁爆優(yōu)惠。據(jù)了解，該項(xiàng)目在“ ”期間，曾聯(lián)合京東商城，推出了一套1.1折的“史上較低”房源，開盤時(shí)的價(jià)格很可能是在3萬元/平方米左右，而區(qū)域內(nèi)已經(jīng)在售的融創(chuàng)·西長(zhǎng)安壹號(hào)同樣主打4.2米高的LOFT產(chǎn)品，售價(jià)已經(jīng)達(dá)到了35000-37000元/平方米。

　　不難看出，將要入市的新老項(xiàng)目仍將以讓利出貨為主。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，今年至今，大多數(shù)品牌開發(fā)商業(yè)績(jī)完成率并不理想，又面對(duì)年底（上市公司年報(bào)）銷售業(yè)績(jī)指標(biāo)的壓力，對(duì)于大多數(shù)開發(fā)商來講，利用政策紅利的“窗口期”進(jìn)行跑量的策略并不會(huì)改變，開發(fā)商會(huì)使出渾身解數(shù)在今年較后一個(gè)月限度跑量，扭轉(zhuǎn)大中城市今年樓市不給力的大勢(shì)。因此，第四季度要想出現(xiàn)樓市“翹尾”行情，房?jī)r(jià)就不可能出現(xiàn)大規(guī)模漲價(jià)現(xiàn)象。

　　郭毅也認(rèn)為，北京高房?jī)r(jià)的現(xiàn)狀難以扭轉(zhuǎn)，對(duì)成交仍將形成制約。降息后市場(chǎng)活躍度雖會(huì)提升，但并不足以支撐房?jī)r(jià)的快速提升。她預(yù)計(jì)年內(nèi)北京在售項(xiàng)目售價(jià)有望止跌企穩(wěn)，不排除部分前期深度降價(jià)的項(xiàng)目會(huì)小幅回調(diào)定價(jià)，但整體市場(chǎng)價(jià)格仍趨于穩(wěn)定。

　　觀點(diǎn)

　　被放大的利好 降息并非救市

　　將央行的降息政策，解讀成了房地產(chǎn)行業(yè)的大利好，將一定程度上降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，刺激購(gòu)房者出手。

　　不過，冷靜來看，這個(gè)利好明顯被放大了。事實(shí)上，央行出手降息并不是針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的救市行為。

　　在世界范圍內(nèi)，先是日本央行宣布維持超低利率不變，而后歐洲央行也不斷放松經(jīng)濟(jì)環(huán)境，幾乎全世界的主要經(jīng)濟(jì)體都在靠降息刺激內(nèi)部經(jīng)濟(jì)。更有包括摩根大通等研究機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，未來一個(gè)季度里,中國(guó)至少還會(huì)再降息一次,并可能降準(zhǔn)。

　　很明顯，降息并非針對(duì)樓市的救市行為。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，即便降息后，房地產(chǎn)行業(yè)仍隱藏了很多問題。頭先是負(fù)債多，很多房企都是靠銀行貸款來擴(kuò)張，成本高。另外，供求市場(chǎng)不平衡、房?jī)r(jià)偏高等因素，導(dǎo)致購(gòu)房人購(gòu)購(gòu)力有限，很難支撐房?jī)r(jià)再度上漲。并且，銀行層面早已開始關(guān)注房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，即便降息了，銀行也不會(huì)跟著不問條件地去瘋狂放開房貸了。

　　另外，北京市未售商品房的庫(kù)存仍有八萬余套，而已售商品房的空置率也偏高。加上本身房?jī)r(jià)已經(jīng)處于高位，這都導(dǎo)致了此輪降息并不會(huì)必然帶來樓市重現(xiàn)2009年或2012年的大幅增長(zhǎng)。

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