前言：2014年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)以5月份為界，呈現(xiàn)迥然不同的“風(fēng)景”：5月份之前，延續(xù)上年的高歌猛進(jìn)；5月份之后，“新常態(tài)”的重要特征之一開始顯現(xiàn)，那就是從高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)為中高速增長(zhǎng)。

　　往年輕輕松松便可完成全年銷售任務(wù)的龍頭房企們，在這一年或多或少都遭遇挫折。即使是北京這樣樓市較為堅(jiān)挺的地區(qū)，住宅成交量也創(chuàng)下數(shù)年來的新低。顯然，中國房地產(chǎn)業(yè)不可避免地步入轉(zhuǎn)型期。

　　實(shí)際上，中國新一代專業(yè)集體今年已經(jīng)以“新常態(tài)”定義了當(dāng)下的中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段。而對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說，這個(gè)定義也恰如其分。

　　 總書記較近指出了“新常態(tài)”的幾個(gè)主要特點(diǎn)，包括速度——“從高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)為中高速增長(zhǎng)”，結(jié)構(gòu)——“經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化升級(jí)”，動(dòng)力——“從要素驅(qū)動(dòng)、投資驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)向創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)”。

　　對(duì)此，有專家表示，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)度過居民住房普遍短缺、企業(yè)拿地開發(fā)就能賺錢的時(shí)代，開始進(jìn)入居民理性消費(fèi)、企業(yè)理性開發(fā)和產(chǎn)品質(zhì)量不斷提升的時(shí)代。企業(yè)的優(yōu)勝劣汰、兼并重組和互聯(lián)網(wǎng)的普及，將進(jìn)一步推進(jìn)房企轉(zhuǎn)型和創(chuàng)新。

　　較新數(shù)據(jù)也顯示，2014年1月份-11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資86601億元，同比名義增長(zhǎng)11.9%，增速比1月份-10月份回落0.5個(gè)百分點(diǎn)；全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積29736萬平方米，同比下降14.5%。不過，雖然房地產(chǎn)投資增速等核心數(shù)據(jù)出現(xiàn)放緩跡象，但實(shí)際的總體增量依然可觀，整個(gè)行業(yè)也還有巨大發(fā)展空間等待人們?nèi)ネ诰颉?/p>

　　此外，樓市調(diào)控政策在2014年也發(fā)生了重大變化，行政干預(yù)手段開始逐步退出，尤其是自2011年開始在全國范圍內(nèi)實(shí)施的限購政策，截至目前只剩下5座城市仍在執(zhí)行。而這，無疑有利于推進(jìn)房地產(chǎn)的進(jìn)一步市場(chǎng)化。

　　可以說，中國房地產(chǎn)行業(yè)在走過了初期高速發(fā)展的“黃金時(shí)代”后，正在變革中步入“新常態(tài)”。從業(yè)者們也已經(jīng)做好了為此改變的準(zhǔn)備，部分企業(yè)為了搶占未來數(shù)年的行業(yè)制高點(diǎn)，已經(jīng)提前展開行動(dòng)。就像萬科高端副總裁毛大慶所言，“變者，天下之公理也。為之，則難亦易；不為，則易亦難”。相信我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)在這一場(chǎng)變革中，走向更加理性和成熟的新階段。

　　樓市調(diào)控告別“一刀切”

　　限購城市只剩5個(gè)

　　限購松綁、調(diào)整公積金使用門檻、購房及契稅補(bǔ)貼……自2014年樓市急速轉(zhuǎn)冷以來，地方政府紛紛出臺(tái)救市措施，刺激市場(chǎng)回暖；同時(shí)，金融管理部門對(duì)住房信貸政策也進(jìn)行了微調(diào)；層面也明確提出“穩(wěn)定住房消費(fèi)”，并要求加強(qiáng)保障房建設(shè)，放寬提取公積金支付房租條件。

　　面對(duì)樓市的迅速變化，2014年樓市調(diào)控也出現(xiàn)了由緊轉(zhuǎn)松的情況。有業(yè)內(nèi)人士稱，現(xiàn)實(shí)壓力導(dǎo)致政府出臺(tái)一些政策來緩解樓市壓力，相關(guān)政策勢(shì)必由之前的遏制房?jī)r(jià)瘋長(zhǎng)，轉(zhuǎn)變?yōu)榇碳鞘谢嘏?/p>

　　在房地產(chǎn)仍是支柱性產(chǎn)業(yè)的背景下，萎靡不振的樓市，已讓不少地方政府火急火燎。而對(duì)樓市成交抑制作用的限購，也成為地方政府的“眼中釘”。

　　自6月底呼和浩特市率先宣布取消限購后，各地方政府便紛紛跟進(jìn)，僅一個(gè)多月的時(shí)間里，相繼又有36個(gè)城市以不同的方式對(duì)限購政策進(jìn)行了調(diào)整。截至目前，除了北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市和三亞之外，46個(gè)限購城市當(dāng)中，41個(gè)已正式取消或變相放松了限購。

　　除取消限購之外，財(cái)政金融政策緊隨其后而來，顯示出了極強(qiáng)的威力。

　　9月30日，央行[微博]、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，放松了與自住需求密切相關(guān)的房貸政策，其中包括對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購購普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行頭套房貸款政策。多套房在非限購城市結(jié)清貸款也可以發(fā)放貸款；增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款投放能力；繼續(xù)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合理融資需求。這個(gè)后來被稱為“930”新政的措施，被市場(chǎng)公認(rèn)為是今年對(duì)樓市影響的一個(gè)政策。

　　10月9日，住建部、財(cái)政部、央行三部委又聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于發(fā)展住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》，內(nèi)容包括放松公積金貸款條件、推進(jìn)異地貸款、降低中間費(fèi)用三項(xiàng)內(nèi)容。以提高住房公積金繳存職工住房消費(fèi)能力，支持繳存職工購購頭套和改善型自住住房。各地隨后迅速跟進(jìn)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，濟(jì)南、蘇州、南京、武漢、貴陽、長(zhǎng)春、成都等超過30個(gè)城市都對(duì)公積金貸款政策進(jìn)行了不同程度的調(diào)整。

　　同時(shí)，通過財(cái)政補(bǔ)貼手段鼓勵(lì)購房的地區(qū)也在不斷增加。其中江西省《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》規(guī)定，各地可對(duì)二手房交易應(yīng)繳納的契稅、營業(yè)稅給予適當(dāng)補(bǔ)貼；江蘇省則對(duì)于購購成品住房且屬于頭套住房的家庭，由當(dāng)?shù)卣o予相應(yīng)的稅費(fèi)優(yōu)惠政策支持；沈陽也在冬季房展會(huì)期間推出16項(xiàng)優(yōu)惠政策，其中多項(xiàng)政策惠及購房者。此外，尚未取消限購的北京、上海，也通過大幅度調(diào)整對(duì)普通住宅總價(jià)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的方式，刺激改善型需求入市。

　　而另外一劑樓市強(qiáng)心劑則當(dāng)屬央行的不對(duì)稱降息。11月21日，央行發(fā)布通知稱，決定自2014年11月22日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.4個(gè)百分點(diǎn)至5.6%；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.75%。有業(yè)內(nèi)人士當(dāng)時(shí)就指出，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的影響來說，貨幣手段歷來是刺激市場(chǎng)需求的較有效工具，此次降息將成為市場(chǎng)加快庫存去化的重要利器。

　　年內(nèi)剛剛上任的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)陳政高在總結(jié)今年的政策時(shí)也稱，“2014年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速變化，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同或配合有關(guān)部門，強(qiáng)化地方調(diào)控主體責(zé)任，及時(shí)調(diào)整了限購、差別化信貸等方面的政策，支持居民合理的住房消費(fèi)，總體上保持了房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行”。此外，住建部新聞發(fā)言人倪虹近日表示，用市場(chǎng)的手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)將是下一步調(diào)控的主要方向和手段。即政府做好政府的事，市場(chǎng)發(fā)揮經(jīng)濟(jì)規(guī)律做好市場(chǎng)的事情。

　　房企海外投資井噴

　　今年有望超300億美元

　　2014年樓市的表現(xiàn)直接擊穿了房地產(chǎn)企業(yè)較差的預(yù)期，就連一向看多的任志強(qiáng)[微博]，近期也一反常態(tài)地發(fā)表看空的言論。為了維持業(yè)績(jī)的穩(wěn)步增長(zhǎng)，房企紛紛加大海外投資的力度，以填補(bǔ)國內(nèi)市場(chǎng)下滑帶來的損失。

　　有機(jī)構(gòu)報(bào)告顯示，近年來中國已成為全球資本輸出大國，對(duì)外房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)迅速。2014年全年，中國跨境房地產(chǎn)投資額則有望超過300億美元，超過此前數(shù)年海外房地產(chǎn)投資的總和。

　　今年以來，萬科、碧桂園、萬達(dá)[微博]、綠地、頭創(chuàng)、新華聯(lián)(6.97, 0.00, 0.00%)等企業(yè)在海外市場(chǎng)動(dòng)作頻頻。其中，新華聯(lián)在今年1月份，相繼敲定了在韓國濟(jì)州島和馬來西亞新山市伊斯干達(dá)開發(fā)區(qū)的項(xiàng)目；碧桂園今年2月份斥資7300萬元在悉尼拿地，正式進(jìn)軍澳大利亞市場(chǎng)；同月，萬科在美國紐約曼哈頓的頭個(gè)項(xiàng)目列克星敦大道610號(hào)舉行了動(dòng)工典禮。

　　而對(duì)外投資規(guī)模的兩家房企，無疑當(dāng)屬綠地和萬達(dá)。

　　今年7月8日，萬達(dá)集團(tuán)宣布，將投資9億美元在美國芝加哥建設(shè)五酒店及公寓項(xiàng)目，建成后該項(xiàng)目有望成為芝加哥第三高建筑；一個(gè)月后，萬達(dá)又在澳大利亞完成了對(duì)黃金海岸市珠寶三塔項(xiàng)目的并購，計(jì)劃建設(shè)一棟五酒店和兩棟銷售型酒店式公寓；而在年初，萬達(dá)還宣布投資20億英鎊-30億英鎊在英國開展城市改造項(xiàng)目；6月份則以2.65億歐元收購了西班牙馬德里的建筑西班牙大廈。

　　至于綠地，其目前已進(jìn)入韓國、澳大利亞、美國、英國、馬來西亞、泰國、加拿大等4大洲9個(gè)國家13個(gè)城市，海外項(xiàng)目總投資超200億美元。

　　國家在相關(guān)政策上的變動(dòng)，也進(jìn)一步支持了房企到海外的投資。國務(wù)院在今年取消了對(duì)一般境外投資項(xiàng)目的核準(zhǔn)制度，打破過去在外匯管理、跨境資金流動(dòng)方面的多重限制，而不斷加碼海外房地產(chǎn)市場(chǎng)的中國房企則正好搭上了這趟順風(fēng)車。

　　此外，移民人數(shù)的不斷增長(zhǎng)，也為出海房企提供了大量的需求。胡潤(rùn)中國私人財(cái)富管理白皮書調(diào)查顯示，中國內(nèi)地的千萬富豪中，46%正在考慮移民國外，14%已經(jīng)移民或者正在申請(qǐng)移民，而家資在1億元以上的富人中，有移民意向的人比例高達(dá)74%，這些高凈值人士都是上述房企海外項(xiàng)目的潛在客群。

　　對(duì)此，多家在海外開發(fā)項(xiàng)目的房企負(fù)責(zé)人也表示，他們項(xiàng)目鎖定的主要客戶群就是有海外置業(yè)需求的華人。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為， 國外大多數(shù)發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體經(jīng)濟(jì)在復(fù)蘇，房地產(chǎn)仍然處于價(jià)值低估階段，國內(nèi)房企購地開發(fā)項(xiàng)目剛好處于抄底的階段，市場(chǎng)周期的特征決定品牌房企繼續(xù)積極布局海外市場(chǎng)。同時(shí)，部分大型房企的全國化布局基本完成，從戰(zhàn)略布局角度需要國際化，因此業(yè)務(wù)上也會(huì)逐步實(shí)現(xiàn)海外與國內(nèi)的“二八原則”。

　　觸網(wǎng)動(dòng)作頻頻

　　房地產(chǎn)開啟互聯(lián)網(wǎng)元年

　　在這個(gè)言必稱互聯(lián)網(wǎng)的時(shí)代，任何一個(gè)企業(yè)的創(chuàng)新之路都繞不開它。截至2014年10月份，中國移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)用戶已達(dá)到8.74億，這個(gè)龐大的市場(chǎng)用戶量吸引著每一個(gè)傳統(tǒng)行業(yè)向其靠近，包括傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)。

　　2014年，被稱為房地產(chǎn)行業(yè)的互聯(lián)網(wǎng)元年。實(shí)際上，在過去一年里，記者與多家房企高層交流時(shí)也未避開這個(gè)話題，在樓市“新常態(tài)”下，幾乎每家房企的老板都在談如何“互聯(lián)”，無論是營銷方式變革，還是產(chǎn)品升級(jí)，甚至在房企未來戰(zhàn)略布局中，如何擁抱互聯(lián)網(wǎng)，怎么完成傳統(tǒng)房企與互聯(lián)網(wǎng)融合落地都是其研究的大事。

　　值得注意的是，縱觀所有房企觸網(wǎng)的動(dòng)作，目前尚未形成一個(gè)成熟的運(yùn)營模式，相對(duì)而言，從營銷端口切入以O(shè)2O

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