限購(gòu)松綁：救市波
 
　　2014年樓市開(kāi)局不利，銷售下滑嚴(yán)峻。哀聲一片中，各地政府陸續(xù)為限購(gòu)松綁，拉開(kāi)了今年的波救市潮。
 
　　從6月26日呼和浩特個(gè)正式發(fā)文取消限購(gòu)開(kāi)始，各地陸續(xù)加入到限購(gòu)松綁或取消的隊(duì)列中。到9月26日珠海放開(kāi)限購(gòu)，全國(guó)46個(gè)限購(gòu)城市中僅剩北京、上海、廣州、深圳和三亞5個(gè)城市未取消限購(gòu)。
 
　　6月27日，呼和浩特房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)監(jiān)督管理處發(fā)布市政府辦公廳的通知，取消商品房銷售方案?jìng)浒钢贫?，?gòu)房時(shí)不再受房屋套數(shù)限制。至此，呼和浩特成全國(guó)頭個(gè)正式發(fā)文確定取消限購(gòu)的城市。
 
　　緊隨呼和浩特的是濟(jì)南。同，廈門也傳出放松限購(gòu)的消息。緊接著，南昌、成都、蘇州等先后跟進(jìn)。
 
　　隨著7月底杭州正式發(fā)文放開(kāi)限購(gòu)后，限購(gòu)松綁又進(jìn)入到一個(gè)新高潮，且均正式發(fā)文、對(duì)外公布，從“猶抱琵琶半遮面”過(guò)渡到全面松綁。
 
　　7月28日，杭州官方正式發(fā)文，購(gòu)購(gòu)蕭山區(qū)、余杭區(qū)住房（含商品住房、二手住房）不需提供住房情況查詢記錄；購(gòu)購(gòu)主城區(qū)140平方米及以上住房（含商品住房、二手住房）不需提供住房情況查詢記錄。
 
　　同日，西安也正式發(fā)文取消限購(gòu)。隨后，寧波、徐州、青島、合肥也陸續(xù)發(fā)文取消限購(gòu)。
 
　　到9月26日，珠海市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局發(fā)文放開(kāi)限購(gòu)，全國(guó)僅剩北京、上海、廣州、深圳和三亞5個(gè)城市未取消限購(gòu)。
 
　　限購(gòu)松綁在各個(gè)城市的效果出現(xiàn)了分化，一些庫(kù)存積壓嚴(yán)重、銷售較為萎靡的城市出現(xiàn)了短暫的成交“小陽(yáng)春”，如濟(jì)南、杭州、呼和浩特；而廈門、天津、南昌等地樓市成交效果甚微。而多數(shù)城市，如無(wú)錫、南寧、沈陽(yáng)、蘭州、溫州等，在政策放松初期均出現(xiàn)短期成交沖高現(xiàn)象，之后又逐步恢復(fù)至今年3月以來(lái)的成交水平。
 
　　據(jù)中原集團(tuán)研究的監(jiān)測(cè)，呼和浩特在限購(gòu)取消后的7月，商品住宅成交面積環(huán)比上升55%，較今年3月以來(lái)月均值上升56%。
 
　　杭州在限購(gòu)松綁后三天（7月29日~31日），樓市成交高達(dá)981套，日均成交327套，比松綁前日均漲了79.67%，由此帶動(dòng)杭州7月樓市成交套數(shù)環(huán)比上漲22.98%。
 
　　中國(guó)指數(shù)研究院的研究報(bào)告指出，單純放松限購(gòu)不能從根本上扭轉(zhuǎn)庫(kù)存高企、供需不平衡的局面。限購(gòu)是應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體低迷的一支“強(qiáng)心劑”，能夠在短期內(nèi)刺激需求集中爆發(fā)，但由于市場(chǎng)預(yù)期看弱、信貸偏緊等原因影響，持續(xù)性需求動(dòng)力不足，難以扭轉(zhuǎn)當(dāng)前市場(chǎng)的整體低迷態(tài)勢(shì)。
 
　　9·30央行新政：救市波
 
　　“今年的房展會(huì)出乎我們預(yù)料的好，我們本來(lái)只打算宣傳造勢(shì)，沒(méi)有想到我們很多樓盤(pán)都出現(xiàn)了現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)籌的情況。”綠地一位現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷人士告訴《財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者，“我負(fù)責(zé)的這個(gè)樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)已成交一套，其他幾個(gè)樓盤(pán)也有成交，而意向客戶更是比想象的要多，一個(gè)樓盤(pán)就有10多個(gè)。”
 
　　這一幕發(fā)生在今年的國(guó)慶房展會(huì)上，而這么熱鬧的房展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，有很大程度得益于央行在9月30日修改頭套房房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，凡是還清貸款的客戶再次申請(qǐng)貸款依舊可以享受到頭套房頭付三成和基準(zhǔn)房貸利率較低7折標(biāo)準(zhǔn)。
 
　　業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，這將進(jìn)一步釋放之前壓抑的“頭改”需求，更多的購(gòu)房者將會(huì)提前完成自己改善型需求的購(gòu)房任務(wù)。
 
　　中信建投數(shù)據(jù)顯示，10月11日~10月18日，一線城市商品住宅成交量環(huán)比上升79.87%。其中，北京商品住宅成交面積24.51萬(wàn)平方米，環(huán)比上升133.95%；上海商品住宅成交面積78.46%，環(huán)比上升78.46%;深圳商品住宅成交9.98萬(wàn)平方米，環(huán)比上升69.06%；廣州商品住宅成交24.02萬(wàn)平方米，環(huán)比上升50.77%。
 
　　“央行的利好文件一出，很多消費(fèi)者會(huì)覺(jué)得樓市已經(jīng)見(jiàn)底，紛紛開(kāi)始購(gòu)購(gòu)。”仲量聯(lián)行華東區(qū)研究部總監(jiān)周志鋒曾對(duì)《財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者表示。
 
　　截至12月末，融360監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，匯豐銀行在佛山展開(kāi)8.8折優(yōu)惠活動(dòng)后，杭州匯豐銀行緊隨其后，頭套房利率調(diào)整為較低8.8折，郵儲(chǔ)銀行及民生銀行也可提供較低9折優(yōu)惠。南京12家銀行全部實(shí)行頭套房9.5折利率優(yōu)惠，西安、青島、濟(jì)南三地的城市商業(yè)銀行也可提供8.8折的優(yōu)惠利率。而重慶、成都、大連、天津、寧波、海口、哈爾濱等地頭套房利率也低至9折。南京雖無(wú)9折利率出現(xiàn)，但全城有15家銀行都可提供9.5折利率優(yōu)惠。
 
　　央行的政策逐漸落地，效果正在不斷內(nèi)化。
 
　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)盛來(lái)運(yùn)在之前的新聞發(fā)布會(huì)上曾表示，央行政策的效應(yīng)還會(huì)持續(xù)發(fā)揮作用，后續(xù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)還要繼續(xù)觀察。“這是政策在向市場(chǎng)調(diào)節(jié)回歸，現(xiàn)在放開(kāi)限購(gòu)也好、限貸也好，實(shí)際是減少行政的干預(yù)，更多地讓市場(chǎng)發(fā)揮調(diào)節(jié)的作用。”
 
　　降息：第三波救市
 
　　11月21日，央行發(fā)布公告：自2014年11月22日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。其中，一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.4個(gè)百分點(diǎn)至5.6%；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.75%，同時(shí)結(jié)合推進(jìn)利率市場(chǎng)化改革，將金融機(jī)構(gòu)存款利率浮動(dòng)區(qū)間的上限由存款基準(zhǔn)利率的1.1倍調(diào)整為1.2倍；其他各檔次貸款和存款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整，并對(duì)基準(zhǔn)利率期限檔次作適當(dāng)簡(jiǎn)并。
 
　　“降息之后雖然業(yè)主沒(méi)有把房?jī)r(jià)提高，但是看房子的人明顯多了，成交上來(lái)了呢。”11月30日，在北京東三環(huán)外的團(tuán)結(jié)湖片區(qū)的一家二手房中介門店里，年輕的呂芳（化名）這樣告訴客戶。
 
　　央行宣布降息后，各地樓市迎來(lái)“小陽(yáng)春”，深圳更是出現(xiàn)了多個(gè)“日光盤(pán)”。11月22日，位于坂田片區(qū)的星河銀湖谷共計(jì)推出700套房源，吸引1700多人到場(chǎng)。均價(jià)為3.5萬(wàn)元/平方米，這是該區(qū)域板塊樓盤(pán)的開(kāi)盤(pán)價(jià)次突破3萬(wàn)元/平方米，但在當(dāng)天14時(shí)房源就已售罄，銷售額逾23億元。
 
　　和開(kāi)發(fā)商同樣開(kāi)心的還有那些已經(jīng)購(gòu)房的人。家住成都的李華今年4月在成都購(gòu)購(gòu)了一套商品房，而那個(gè)時(shí)候成都的房貸利率是按照央行基準(zhǔn)利率上浮15%執(zhí)行。也就是說(shuō)，那個(gè)時(shí)候的利率是7.27%，現(xiàn)在降息后利率只有6.83%?；鶞?zhǔn)利率的調(diào)整，無(wú)疑給了購(gòu)房者更多的實(shí)惠。
 
　　但降息對(duì)于樓市可能并沒(méi)有短期現(xiàn)象看起來(lái)那么好。
 
　　銀河證券認(rèn)為，本次降息的出發(fā)點(diǎn)是降低無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率，改善企業(yè)融資成本，與融十條相呼應(yīng)，并不是旨在直接刺激樓市。此次非對(duì)稱降息，銀行存貸利差空間進(jìn)一步被壓縮，對(duì)按揭貸款打折優(yōu)惠的動(dòng)力依然不足，對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)偏好也不會(huì)出現(xiàn)根本性的改善，加上庫(kù)存持續(xù)攀升，樓市中長(zhǎng)期依然面臨下行的壓力。
 

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