“房地產(chǎn)投資下滑已經(jīng)成為必然，甚至沒(méi)看到任何理由能阻止。”一向堅(jiān)定看多樓市、對(duì)“空頭”頻頻開(kāi)炮的“任大炮”，怎么忽然轉(zhuǎn)向了呢？

  “房地產(chǎn)投資下滑已經(jīng)成為必然，甚至沒(méi)看到任何理由能阻止。”近日，剛從華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任上退休不久的任志強(qiáng)罕見(jiàn)唱衰樓市，引起不小的關(guān)注。一向堅(jiān)定看多樓市、對(duì)“空頭”頻頻開(kāi)炮的“任大炮”，怎么忽然轉(zhuǎn)性了呢？

   “去庫(kù)存”或成持久戰(zhàn)

  不妨讓我們先來(lái)看看任志強(qiáng)此次在“全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)2014年會(huì)”上，頭次看衰樓市的一些主要論點(diǎn)。

  國(guó)家統(tǒng)計(jì)局12月12日公布的數(shù)據(jù)顯示，今年前11月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速降至11.9%，為2009年8月以來(lái)64個(gè)月的較低值。任志強(qiáng)據(jù)此表示，從11月房地產(chǎn)運(yùn)行數(shù)據(jù)看，國(guó)房景氣指數(shù)已經(jīng)超過(guò)歷史較低點(diǎn)，而且還在繼續(xù)下滑；當(dāng)月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速已經(jīng)連續(xù)三個(gè)月低于10%，到年底和明年年初，持續(xù)下滑的趨勢(shì)不會(huì)改變；土地購(gòu)置面積不足以支撐明年的銷(xiāo)售，新開(kāi)工量也再次下降；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源已經(jīng)降到歷史較低點(diǎn)，意味著房企沒(méi)有更多余力用于投資和生產(chǎn)了。

  “到目前為止，維持10%左右的投資增速已經(jīng)是竭盡全力了。”任志強(qiáng)說(shuō)：“較嚴(yán)重的問(wèn)題是我們的庫(kù)存在不斷加大，目前預(yù)售面積已經(jīng)超過(guò)6億平方米，達(dá)到歷史高峰。庫(kù)存壓力不僅出現(xiàn)在大城市，二、三、四線(xiàn)城市都出現(xiàn)了。”

  數(shù)據(jù)顯示，在6億平方米中住宅預(yù)售面積為3億平方米。一線(xiàn)城市的銷(xiāo)售降幅從三季度開(kāi)始收窄，一線(xiàn)城市的銷(xiāo)售回升是比較明顯的，其中10月份銷(xiāo)售增長(zhǎng)了60%，11月份銷(xiāo)售增長(zhǎng)接近。但任志強(qiáng)指出，僅僅依靠一線(xiàn)城市的增長(zhǎng)是不夠的。

  任志強(qiáng)進(jìn)一步認(rèn)為，如果底部運(yùn)行在一個(gè)較長(zhǎng)的周期，會(huì)有很多企業(yè)面臨現(xiàn)金壓力問(wèn)題、資金周轉(zhuǎn)問(wèn)題、銀行信貸問(wèn)題、高利貸問(wèn)題。而如果貨幣政策和財(cái)政政策不改變的話(huà)，這個(gè)周期就會(huì)加長(zhǎng)，不能試圖因?yàn)榻迪ⅰ?·30房貸新政以及其他一些政策而過(guò)度樂(lè)觀，要消化現(xiàn)有的庫(kù)存，可能會(huì)持續(xù)比較長(zhǎng)的時(shí)間。“到目前為止我們沒(méi)看到任何理由能阻止投資持續(xù)向下的趨勢(shì)，因此，希望所有的企業(yè)做好長(zhǎng)期的思想準(zhǔn)備。”任志強(qiáng)說(shuō)。

  看衰前幾天尚在唱多

  對(duì)于任志強(qiáng)的此次“調(diào)槍頭”，大家的反響也各不相同。有人認(rèn)為任志強(qiáng)這次雖說(shuō)是頭次唱衰樓市，但對(duì)后市表現(xiàn)出的是一種“謹(jǐn)慎悲觀”的態(tài)度；也有人認(rèn)為由于12月11日閉幕的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議只字未提樓市，因此任志強(qiáng)也跟許多房地產(chǎn)業(yè)的大佬一樣，在發(fā)言時(shí)明顯失落；更有人表示，任大炮多年以來(lái)之所以看多樓市，都是為背后的利益說(shuō)話(huà)，現(xiàn)在退休了，終于說(shuō)出了“良心話(huà)”。

  實(shí)際上，任志強(qiáng)此次唱衰樓市確實(shí)有些“突然”。12月初，剛剛卸任華遠(yuǎn)房地產(chǎn)董事長(zhǎng)的任志強(qiáng)還曾表示，盡管央行出臺(tái)了9·30、降息等一系列政策，但目前供求關(guān)系的供還沒(méi)有迅速變成正增長(zhǎng)，供求關(guān)系估計(jì)要到明年底才能發(fā)生比較大的變化。

  “前提條件就是后半截的土地是不是能夠迅速地供給，能在下半年的時(shí)候迅速地開(kāi)工。”任志強(qiáng)認(rèn)為，目前待銷(xiāo)售的和正在開(kāi)工建設(shè)沒(méi)有銷(xiāo)售的面積約20億平方米，今年大概能夠銷(xiāo)售10億平方米左右，明年應(yīng)該也能銷(xiāo)售10億平方米左右。如果新開(kāi)工不增加，那么到明年房子基本上都要賣(mài)完。如果新開(kāi)工面積繼續(xù)增長(zhǎng)，且增長(zhǎng)的速度要快于銷(xiāo)售去化的速度，才有可能維持一個(gè)總量平衡。

  同時(shí)任志強(qiáng)還強(qiáng)調(diào)，從全國(guó)的地價(jià)來(lái)看，二、三線(xiàn)城市的地價(jià)處于下降的趨勢(shì)，而一線(xiàn)城市仍然處于一個(gè)快速上漲的過(guò)程。

  甚至于就在唱衰的幾天前，任志強(qiáng)參加成都舉行的“2014中國(guó)西部商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展論壇”時(shí)仍表示，當(dāng)城鎮(zhèn)化率在30%~70%時(shí)，房?jī)r(jià)處于一個(gè)加速增長(zhǎng)過(guò)程；城鎮(zhèn)化率在30%以下時(shí)，才是房?jī)r(jià)低速增長(zhǎng)期。而中國(guó)現(xiàn)在的城鎮(zhèn)化率在53%左右，正處于房?jī)r(jià)高速增長(zhǎng)時(shí)期。“在19世紀(jì)之后，住房在國(guó)民收入分配中的比例越來(lái)越高，所有發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)這樣這么多年了，為什么住房收入分配的比例還越來(lái)越高？中國(guó)躲不開(kāi)，你以為中國(guó)不一樣，除非你不想住進(jìn)去。”任志強(qiáng)認(rèn)為，未來(lái)中國(guó)住房消費(fèi)仍然占主導(dǎo)地位。

   樓市“波動(dòng)”還看政策

  對(duì)比任志強(qiáng)的前后言論我們可以發(fā)現(xiàn)，無(wú)論是對(duì)庫(kù)存、地價(jià)還是城鎮(zhèn)化的討論，其主要焦點(diǎn)的還是在于房地產(chǎn)的“增速”問(wèn)題。唱衰時(shí)，其所謂的下滑指的僅僅是房地產(chǎn)的投資增速在下滑。甚至于如果死摳字眼，房地產(chǎn)投資的增速下滑和房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)似乎也可以算是兩個(gè)概念。

  “當(dāng)中國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)速度放慢的時(shí)候，房地產(chǎn)常態(tài)也一定是放慢增長(zhǎng)速度。”任志強(qiáng)還表示，2015年房地產(chǎn)業(yè)要密切關(guān)注“在干什么”，“‘微刺激’的概念就是會(huì)不斷地調(diào)”。雖然在此前的經(jīng)濟(jì)會(huì)議報(bào)告中沒(méi)有提到房地產(chǎn)，但任志強(qiáng)認(rèn)為，在城鎮(zhèn)化中，房地產(chǎn)仍然是支柱，而且隱含涉及到房地產(chǎn)的內(nèi)容還是存在的。比如戶(hù)籍制度的改革和城鎮(zhèn)化改革。“如果沒(méi)有房地產(chǎn)作支撐也很難。”任志強(qiáng)說(shuō)。

  但不可否認(rèn)的是，在短短幾天時(shí)間內(nèi)，任志強(qiáng)對(duì)樓市確實(shí)從“堅(jiān)定唱多”向“謹(jǐn)慎悲觀”發(fā)生了轉(zhuǎn)變。今年房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的數(shù)據(jù)或可看出一些端倪，截至12月7日，公布11月銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的上市房企有21家，僅恒大、綠城已提前完成年度任務(wù)，萬(wàn)科、富力與合景也完成近9成，但合生等企業(yè)完成年度任務(wù)不足四成。整體21家企業(yè)，有超過(guò)15家已經(jīng)不可能完成年度任務(wù)。而去年，11月結(jié)束，碧桂園、融創(chuàng)、華潤(rùn)置地、瑞安房地產(chǎn)以及旭輝地產(chǎn)等房企均超額完成年度任務(wù)。

  而對(duì)于樓市走到拐點(diǎn)、明年要大降等說(shuō)法，任志強(qiáng)目前仍表示反對(duì)。“我不同意說(shuō)樓市在低谷階段、面臨拐點(diǎn)。說(shuō)從高增長(zhǎng)變成中增長(zhǎng)，我們房地產(chǎn)也是從高增長(zhǎng)下了臺(tái)階，低谷那是繼續(xù)向下的過(guò)程。下臺(tái)階就是保持在比如6%到8%的一個(gè)常態(tài)，說(shuō)的，它會(huì)維持一個(gè)相當(dāng)時(shí)間。怕的是從8%變成7%，7%變成6%，迅速下滑，所以現(xiàn)在是‘穩(wěn)’。”任志強(qiáng)說(shuō)。

   任志強(qiáng)要賣(mài)“任小米” 明年四季度房?jī)r(jià)還會(huì)漲 中國(guó)新聞網(wǎng) 2014.12.31

  任志強(qiáng)對(duì)于房地產(chǎn)只說(shuō)了兩個(gè)問(wèn)題，一是預(yù)期2015年第四季度房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲，至于原因，他沒(méi)有解釋太多。

  2014年10月，任志強(qiáng)正式退休，卸任北京華遠(yuǎn)地產(chǎn)(華遠(yuǎn)九都匯)董事長(zhǎng)。不過(guò)，退休之后的任志強(qiáng)，似乎比以前更忙了。

  12月30日中午，和往年一樣，華遠(yuǎn)地產(chǎn)邀請(qǐng)了諸多媒體聚餐。不同的是，這是任志強(qiáng)退休后的次年終聯(lián)誼。

  盡管不再擔(dān)任華遠(yuǎn)任何職務(wù)，任志強(qiáng)的人氣并沒(méi)有因此受到任何影響。在正式開(kāi)餐之前，大批記者像粉絲一樣排隊(duì)跟任志強(qiáng)合影。

  剪了頭，染了發(fā)，被夸贊精神十足的任志強(qiáng)顯得很是愉悅，對(duì)于合照的要求照單全收。

  每年聚餐上，任志強(qiáng)的發(fā)言總是較受關(guān)注的環(huán)節(jié)，今年也不例外。先進(jìn)不同的是，退休后的任志強(qiáng)說(shuō)公司、房地產(chǎn)少了，說(shuō)公益事業(yè)更多了，而媒體更感興趣的則是任志強(qiáng)退休之后的收入問(wèn)題。

   “房?jī)r(jià)還會(huì)上漲”

  任志強(qiáng)對(duì)于房地產(chǎn)只說(shuō)了兩個(gè)問(wèn)題，一是預(yù)期2015年第四季度房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲，至于原因，他沒(méi)有解釋太多。

  在前幾日出席活動(dòng)時(shí)，任志強(qiáng)曾表示并不看衰中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，但現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存仍然巨大，預(yù)計(jì)2015年房地產(chǎn)投資增速會(huì)繼續(xù)下滑，到2015年9月份才會(huì)出現(xiàn)反彈。

  前一段時(shí)間庫(kù)存過(guò)大，價(jià)格迅速回升的可能性不大。由于還有巨大的庫(kù)存，大部分企業(yè)消化庫(kù)存之后才可能看到價(jià)格的高速反彈，所有人都應(yīng)該做好長(zhǎng)期準(zhǔn)備。

  但任志強(qiáng)不認(rèn)為這個(gè)時(shí)期會(huì)很長(zhǎng)，因?yàn)轭^先忍不住的就是政府。

  在聯(lián)誼會(huì)上，任志強(qiáng)還回應(yīng)了對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記出臺(tái)的看法，他舉例稱(chēng)：“銀行也是實(shí)名制，也可以去查存款金額，難道人們就不存錢(qián)了嗎？”

  12月22日，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》出臺(tái)，并于2015年3月1日起施行。根據(jù)《條例》，國(guó)務(wù)院國(guó)土資源主管部門(mén)應(yīng)會(huì)同有關(guān)部門(mén)建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)，熱議數(shù)年的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度即將建立。

  隨后，潘石屹表示，中國(guó)的房地產(chǎn)就是泰坦尼克號(hào)，馬上就要撞到前面的冰山。撞到之后，不只是房地產(chǎn)行業(yè)有風(fēng)險(xiǎn)，更大的是金融行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

  潘石屹認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記條例出臺(tái)后會(huì)增加市場(chǎng)供應(yīng)量，房?jī)r(jià)就會(huì)下跌，“要搞不動(dòng)產(chǎn)登記，傻瓜都知道，變成人民幣會(huì)比較隱蔽一些。寧肯換成英鎊、美元、也不能換成房子。”

  任志強(qiáng)則持完全不同的意見(jiàn)，一直表示這對(duì)房地產(chǎn)沒(méi)有一點(diǎn)影響：“中國(guó)的產(chǎn)權(quán)登記是明文規(guī)定的，你只要不申請(qǐng)，就可以不登記，不違法，其實(shí)有很多人都不辦產(chǎn)權(quán)證。”

  “認(rèn)為對(duì)房地產(chǎn)有影響，都是自己在嚇唬自己，我覺(jué)得很多人都不理解不動(dòng)產(chǎn)登記到底在登記什么。”

  “貼錢(qián)做公益”

  除了發(fā)表和房地產(chǎn)有關(guān)的言論外，任志強(qiáng)還談到了退休之后的主要“事業(yè)”——慈善公益。

  他似假似真地抱怨：“退休了比上班還忙，上班只要按著點(diǎn)去就好。做慈善到處跑，還要自己貼錢(qián)。”

  據(jù)任志強(qiáng)表示，退休之后的工作就

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