2015年，中國房地產(chǎn)市場整體處于高庫存狀態(tài)，而房地產(chǎn)投資增速則持續(xù)下行。步入2016年，絕大部分業(yè)內(nèi)人士仍然認(rèn)為，今年將是去庫存的年份。

    “眼前是消化庫存為主，不是以抑制房價(jià)為主。”任志強(qiáng)在“樂居創(chuàng)新峰會”上透露，在如何消化庫存方面，他預(yù)計(jì)會采取一些措施。

    中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長苗樂如也在“2016金鳳凰全球華人地產(chǎn)峰會”上表示，“我們國家過去搞保障房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、北京現(xiàn)在的自住房，其實(shí)都是保障性的。抓住發(fā)展先機(jī)應(yīng)該是2016年整個(gè)市場的基調(diào)。我們現(xiàn)在面臨去庫存的情況，需要開拓新的需求點(diǎn)。”

    真實(shí)庫存到底如何?

    在任志強(qiáng)看來，當(dāng)前房地產(chǎn)市場的庫存情況比2008年還要嚴(yán)重。

    “2008年，政策上進(jìn)行刺激的時(shí)候，2009年房價(jià)迅速上升，2010年樓市開始回暖。那是因?yàn)?008年樓市沒有大量庫存。現(xiàn)在之所以說比2008年還差，是因?yàn)楝F(xiàn)在有大量庫存?！?/p>

    據(jù)任志強(qiáng)測算，當(dāng)前庫存量已經(jīng)接近7億平方米，該庫存指的是竣工而沒有銷售的房子。這里面包括住宅4億多平方米，寫字樓和公建2億多平方米，同時(shí)還包括了未銷售的竣工車庫配套等面積。

    任志強(qiáng)分析稱，當(dāng)前的問題在于，有相當(dāng)一部分庫存是無法消化的。“以全國房地產(chǎn)一年近13億平方米的銷售面積來看，接近7億平方米的庫存并不算多。但問題在于，這其中有大量庫存屬于很難消化的部分。換句話說，只能炸掉，不會因?yàn)槿魏握叨??！?/p>

    任志強(qiáng)的擔(dān)憂主要在于三四線城市。而從監(jiān)測數(shù)據(jù)上看，經(jīng)過近一年的樓市寬松刺激政策，絕大部分一二線城市的庫存情況整體已經(jīng)開始好轉(zhuǎn)。

    易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至2015年12月底，被監(jiān)測的35個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為26090萬平方米，環(huán)比減少1.0%，同比減少4.4%。2015年9月份，庫存規(guī)模在連續(xù)6個(gè)月出現(xiàn)環(huán)比下跌的基礎(chǔ)上，頭次出現(xiàn)上升。第四季度則呈現(xiàn)逐月下滑態(tài)勢。同時(shí)，在庫存同比增幅保持連續(xù)53個(gè)月正增長后，8月份頭次出現(xiàn)負(fù)增長。9-12月份延續(xù)這一趨勢。換而言之，目前已出現(xiàn)了連續(xù)5個(gè)月庫存規(guī)模同比負(fù)增長的態(tài)勢。

    2015年12月，35個(gè)城市新建商品住宅存銷比為11.8，這也意味著市場需要用11.8個(gè)月的時(shí)間才能消化完這些庫存，該數(shù)值相比11月份的12.3個(gè)月收窄了0.5個(gè)月的水平。目前存銷比為近28個(gè)月新低，大體相當(dāng)于2013年8月份的水平。同時(shí)，這也是28個(gè)月以來存銷比數(shù)值頭次低于12個(gè)月。

    易居研究院監(jiān)測的35個(gè)城市樣本主要是一二線城市和部分三四線城市(根據(jù)數(shù)據(jù)可得性選取)。但很明顯，三線城市的庫存情況較為嚴(yán)重。2015年12月，35個(gè)城市中一二三線城市的新建商品住宅存銷比分別為8.8、11.6和19.0個(gè)月。

    北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長陳志表示，“宏觀上，國家調(diào)控政策已經(jīng)很清晰，去庫存是?！?/p>

    房價(jià)存上漲壓力寬松政策會持續(xù)

    從庫存角度分析，當(dāng)前一二線城市房價(jià)已經(jīng)出現(xiàn)上漲壓力。

    易居研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，從具體城市看，2015年12月份，存銷比環(huán)比上升的城市有15個(gè)，包括淮南、貴陽和北海等。此類城市存銷比增加，說明去庫存壓力有增無減。同時(shí)，在35個(gè)城市中，有20個(gè)城市的存銷比出現(xiàn)了環(huán)比下跌，說明此類城市去庫存的速度在加快。其中以北京、福州和荊門的存銷比環(huán)比跌幅，相比11月份分別減少了2.0個(gè)月、2.0個(gè)月和1.6個(gè)月。此類城市去庫存壓力正在積極釋放。

    易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，2015年第四季度，35城去庫存周期總體處于低位水平，會進(jìn)一步加劇此類城市房價(jià)上漲壓力。尤其對于一些城市而言，去庫存周期遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于12個(gè)月的水平，后續(xù)房價(jià)看漲預(yù)期會繼續(xù)強(qiáng)化。一線城市12月份市場總體活躍，已經(jīng)連續(xù)12個(gè)月存銷比數(shù)值低于12，這也是近期一線城市房價(jià)出現(xiàn)較明顯上漲的原因所在。

    比如，存銷比下降較快的北京近期就出現(xiàn)了房價(jià)上漲趨勢。陳志認(rèn)為，北京市場分化還在加劇，2016年必然會出現(xiàn)市場細(xì)分，房價(jià)則必然上漲。但2016年整體成交的數(shù)量不會有特別向上的動力，反而會有下行壓力。所以成交量下降和房價(jià)上漲，這種背離關(guān)系將在2016年表現(xiàn)得很明顯。

    亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅也認(rèn)為，北京房價(jià)還是會上漲。北京的政策從年初就有了明確的方向，無論是貨幣政策、限貸政策還是調(diào)控政策都會比較寬松，因此“寬松”會是2016年樓市的關(guān)鍵詞。

    嚴(yán)躍進(jìn)表示，2015年為去庫存元年，包括經(jīng)濟(jì)工作會議的去庫存指示、降準(zhǔn)降息政策的出臺、購房層面刺激政策的出臺等，都利好去庫存目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。2016年將繼續(xù)堅(jiān)持去庫存導(dǎo)向，但在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的精神指導(dǎo)下，去庫存也應(yīng)該關(guān)注結(jié)構(gòu)問題。比如一二線城市的庫存壓力其實(shí)并不大，甚至可以主動補(bǔ)庫存，而三四線城市則需要繼續(xù)去庫存。

    任志強(qiáng)也認(rèn)為，未來樓市的區(qū)域差距會擴(kuò)大。一些供求關(guān)系緊張的地區(qū)，房價(jià)會迅速上漲，比如北京、上海、深圳。但另外一些地區(qū)可能會放慢投資增長速度。另外，同一個(gè)城市內(nèi)房價(jià)也會出現(xiàn)分化，主要體現(xiàn)在城市區(qū)和邊緣地區(qū)的差別。對房企而言，現(xiàn)金流是決定開發(fā)商會不會降價(jià)的主要原因。

    對于未來可能會繼續(xù)出臺的寬松政策。任志強(qiáng)認(rèn)為，目前較有條件出臺的政策是個(gè)人貸款利息抵個(gè)稅。而在去庫存期間，房地產(chǎn)稅不會出臺。

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