摘要：其實房地產(chǎn)只是城市化的一個副產(chǎn)品，所以我今天的主題可能會有兩條主線，一個是中國經(jīng)濟的基本邏輯，還有一個是中國城市化的基本邏輯，只有在這兩個基本邏輯的前提下來談房地產(chǎn)我覺得才是靠譜的。

　　嘉賓

　　簡歷

　　童大煥，當今國內(nèi)較活躍的時評人之一，現(xiàn)為重慶郵電大學(xué)移通學(xué)院大煥城市化戰(zhàn)略研究院院長。著有《購房的革命》、《世紀大遷徙》、《窮思維富思維》、《定位中國》、《中國城市的死與生》等作品。

　　房地產(chǎn)只是城市化的一個副產(chǎn)品

　　其實房地產(chǎn)只是城市化的一個副產(chǎn)品，所以我今天的主題可能會有兩條主線，一個是中國經(jīng)濟的基本邏輯，還有一個是中國城市化的基本邏輯，只有在這兩個基本邏輯的前提下來談房地產(chǎn)我覺得才是靠譜的。

　　今天的中國正處在一個未有的城市化運動中，但是城市化的規(guī)律是什么？到底是大城市化還是小城鎮(zhèn)化？這是我們一直很糾結(jié)的問題。

　　中國經(jīng)濟這30多年的飛速發(fā)展有一些很重要的因素：1、前面計劃經(jīng)濟時代把人創(chuàng)造的能力給束縛了。2、政府親力親為的這種政府公司化招商引資一定會加快GDP的增長，甚至腐敗本身也會增加GD P。這是很顯而易見的道理。3、城市化。中國在1998年以前我認為城市化都是被人為阻止的。我為什么把1998年作為一個城市化運動真正的開端呢？是因為雖然上世紀80年代國務(wù)院出了一個文件，因為農(nóng)民吃不飽飯了，到較后就沒有辦法，解決不了他們的就業(yè)，就說允許農(nóng)民自帶口糧進城。但是由于城市的住房沒有放開，其實很多地方還是很難解決居住的問題。而1998年住房自由化以后中國的城市化和房地產(chǎn)發(fā)展非?？欤晕野?998年作為一個分水嶺。

　　回過頭來再說一個經(jīng)濟的邏輯，其實2014年大家看到了，我們的產(chǎn)能全部陷入過剩，接下來中國經(jīng)濟的邏輯我認為是這樣子的：制造了非常多的泡沫，但是接下來要用泡沫來消化泡沫，所以會進入降息的周期，降低存款準備金率的周期，而且還會繼續(xù)加大鈔票的印制。

　　城市化歷程產(chǎn)生巨大的補課效應(yīng)

　　我剛才說在1998年以前中國的城市化是人為阻止的，我把它做一個比喻是什么呢？就像是三峽大壩一樣，把水流給攔住了，一旦這道大壩自動在市場經(jīng)濟條件下消融，這個水就傾盆而下。也就是說我們中國過去50年的城市化的歷程是不正常的，所以我們未來的30年，正常的城市化歷程會看起來極其不正常——— 西方國家用80到100年時間可以自然完成的城市化歷程，中國將會用30年的時間來完成，這就是一個巨大的補課效應(yīng)。這種效應(yīng)一定會導(dǎo)致房價的落差、土地的落差、各種權(quán)力的落差。

　　房價的下跌和經(jīng)濟環(huán)境有直接的關(guān)系。其實不要說房價下跌30%，我們簡單測算，房價下跌20%中國的經(jīng)濟就完全承受不了。都是過剩，房地產(chǎn)的產(chǎn)能過剩跟其他的不同是房地產(chǎn)是不動產(chǎn)。房地產(chǎn)不動產(chǎn)也就意味著它的區(qū)域過剩不會轉(zhuǎn)變成為全國性的過剩，這個是較重要的。

　　城市化的邏輯在哪里？到底是小城鎮(zhèn)化的邏輯還是大城市化的邏輯？我們分析了過去50年搞的那些都是反城市化的運動，結(jié)果都沒有成功。城市化是人口和產(chǎn)業(yè)的聚集才帶來效率的提高、自由度的提高，能源沒有減少，但是產(chǎn)出效率大大提高。比如說垃圾處理，我們現(xiàn)在的農(nóng)民的垃圾是很難處理的，但是你到了城市以后垃圾處理就可以變得廉價了，因為它有規(guī)模效應(yīng)，同樣各種文化旅游設(shè)施、文化娛樂設(shè)施、商業(yè)設(shè)施由于人均規(guī)模的效應(yīng)就已經(jīng)變得效益很高了。

　　人類歷史上有兩種均衡方式，所謂的均衡發(fā)展一個就是說把資源往人口的地方去轉(zhuǎn)移，讓它均衡發(fā)展，還有一種均衡發(fā)展是讓人口自由流動，我們采取的是資源的方式，但是資源的方式會遭遇現(xiàn)實巨大的挫折，一個是不尊重規(guī)律，個是破壞自然。所以地緣經(jīng)濟學(xué)的這個東西咱們是要服從它的，不是說我們來違反它。“人聚財聚，人散財散。”離開了人錢是沒有用的。

　　房地產(chǎn)的問題就是中國金融的問題

　　中國的城市化其實到今天為止只有36%左右。本來應(yīng)該是城市化超前于工業(yè)化的，工業(yè)化嚴重超前城市化，只能說明我們的工業(yè)是極其嚴重的過剩。

　　在正常的市場經(jīng)濟國家，每年城市新增土地中應(yīng)該是10%到20%是用于工業(yè)用地的，但是我們中國是40%到50%是用于工業(yè)用地的，也就是說工業(yè)的用地量是正常西方國家的2倍多。我們每年新增土地中用于住宅建設(shè)的是多少呢？只有30%到40%。40%到50%是用于工業(yè)建設(shè)，很多人認為是我們的城市化房價太高了，導(dǎo)致各個實體經(jīng)濟都不務(wù)正業(yè)，說統(tǒng)統(tǒng)都去投房地產(chǎn)了，這個是一個事實，是我們看到的事實，但是事實上背后的邏輯不是這樣子的。背后的邏輯是地方政府去招商引資，降低土地的成本、降低環(huán)境的成本、降低勞動力的成本，甚至是降低法治的成本，你走灰色管道我也不管你。

　　這個招商引資所有降低的成本來自哪里？特別是土地的成本來自哪里？大家想一想，政府是不會創(chuàng)造財富的，他只有兩個稅收，或者是左手把錢弄到右手去。實際上它招商引資降低地價的錢全部來自房地產(chǎn)這一塊兒。我們的商業(yè)用地和住宅用地，除了要負責保障房建設(shè)之外，還有很大一塊兒其實是用來補貼了招商引資，所以才會有大量的招商引資的工業(yè)嚴重過剩。恰恰是因為房地產(chǎn)補貼了工業(yè)，導(dǎo)致了房地產(chǎn)價格提高，而且工業(yè)嚴重過剩，邏輯是在這里。在這種情況下房地產(chǎn)價格真的是很高，而很多工業(yè)拿地就是醉翁之意不在酒了，他拿地還是用來蓋房子，工業(yè)用地拿過來然后是搶建一些房子，甚至要挾地方政府，你不給我蓋房子賣我就撤資，所以導(dǎo)致房地產(chǎn)又是大量過剩。農(nóng)民或者是被拆遷戶征地都是根據(jù)房地產(chǎn)的用地來跟你要價的，反正這一切就是互相激蕩、互相推，咱們的房價就非常高，地價也非常高。

　　房價、地價非常高，它又以土地和房屋做抵押去跟銀行綁在一起，我們的金融就被緊緊捆在了房地產(chǎn)上面，這就是中國經(jīng)濟背后的基本邏輯，房地產(chǎn)補貼了工業(yè)，導(dǎo)致房價提高，房地產(chǎn)又緊緊綁住了金融，所以房地產(chǎn)的問題就是中國金融的問題。

　　房地產(chǎn)分化促使資產(chǎn)配置要“化”

　　盡管2014年的樓市遇到了全國范圍內(nèi)的滯銷，甚至是降價，包括大城市、城區(qū)也在降價，但是有兩個大趨勢。

　　政府主導(dǎo)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和房地產(chǎn)補貼招商引資的模式，在2014年已經(jīng)正式進入尾聲。房地產(chǎn)是分化而不是全面過剩。有的地方還不夠，有的地方已經(jīng)嚴重過剩了。政府不會允許房地產(chǎn)崩盤，這是指不會允許房地產(chǎn)整體崩盤，但是任何力量都沒有辦法阻止分化。北上廣深等一線城市房價只會在真正的市場覺醒中不斷加速上漲。而在三、四線及其以下城市，房地產(chǎn)及其背后的金融行業(yè)安全軟著陸之前，就是整體的金融安全得到保障之前，北上廣深等一線城市可能一時半會兒還不會放開限購。

　　談到當前金融遇到的問題，經(jīng)濟學(xué)家，全國人大常委會前副委員長成思危認為主要的問題是兩個方面，一個是房地產(chǎn)，另外一個是地方政府債務(wù)，這兩個加起來占到了銀行貸款的50%到60%，如果這兩方面出現(xiàn)了問題，可能影響就會很大。

　　其實地方債的背后就是房地產(chǎn)，地方債完全是以土地和房地產(chǎn)做抵押的。還有一點，房地產(chǎn)的整體估值下跌，不僅僅影響到50%到60%的金融本身，不僅僅影響到房地產(chǎn)本身，還影響到中國所有企業(yè)的估值，其實在世界各地也是，土地和房屋是較重要的估值，除了極少數(shù)的企業(yè)，像可口可樂這樣子的品牌企業(yè)，它的工廠、廠房什么化為灰燼了，它的無形資產(chǎn)還在，可中國有多少這樣子的企業(yè)呢？大部分的估值都是靠土地和房屋的，所以大家不可以小看這種房地產(chǎn)下跌造成的連鎖式反應(yīng)。

　　接下來是我們的土地和房地產(chǎn)遍地黃金時代已經(jīng)一去不復(fù)返了。過去大部分的時間、大部分的地點、大部分的地方，你只要拿到地，開發(fā)商只要跟政府去拉好關(guān)系拿到地，基本上閉起眼睛來就可以賺錢。他隨便說一下，旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)，郊區(qū)什么度假地產(chǎn)都可以賣出去，但是這個時代已經(jīng)過去了，2014年開始是房地產(chǎn)加劇分化的時代。

　　以前政策調(diào)控來調(diào)控去非常的復(fù)雜，這個好像是住建部的一個學(xué)者說的，以前房地產(chǎn)的政策很復(fù)雜、市場很簡單，以后市場很復(fù)雜、政策很簡單。政策就是逐漸退出干預(yù)市場，但是市場的分析會變得非常的復(fù)雜、非常的專業(yè)，要想投資就要學(xué)習一點專業(yè)的知識，這個知識的大背景仍是城市化和經(jīng)濟邏輯的大背景。堅守城市化的規(guī)律和方向，在現(xiàn)在比較低迷的時代實現(xiàn)資產(chǎn)的優(yōu)化和置換——— 郊區(qū)的地產(chǎn)如果還有人接手的話，哪怕是割肉也要把它割掉，及時轉(zhuǎn)移到城市和城市來。有眼光的人應(yīng)該要在全國范圍內(nèi)配置資產(chǎn)，全球范圍內(nèi)我暫時就不鼓勵了。

　　我認為中國未來的城市化必須采取收縮的模式，還不是擴張的模式。房地產(chǎn)收縮模式的過程中，加速向一線城市和城市部分集中，這個是一個大趨勢。從去年下半年以來，大開發(fā)商紛紛向一線城市回流，拿地集中在一二線城市。我們個人的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整也應(yīng)該是往那個方向，往城市和城市。像北京這樣的地方，即使在今天如此低迷的情況下，你仍然可以購，閉起眼睛都可以購，但是深圳和廣州我就不知道了，有資產(chǎn)的可以把郊區(qū)的資產(chǎn)逐漸變到城市來。

　　先有全局觀再來做投資

　　如果我們還在繼續(xù)堅持今天這樣的往外擴張的城市化道路，未來，不用太久，大概10年、8年都不要，我們看到的日本的景象就是未來中國的景象。日本的景象是什么樣子的？隨著老齡化的到來，和老人的紛紛離去，郊區(qū)的房屋大量空置沒有人住。

　　而中國在1998年以來的城市化和小城鎮(zhèn)運動中建設(shè)的已經(jīng)空置的房子，會遠遠超過日本和美國。美國大概有1點幾億套房屋，但是他們?nèi)珖穆糜蔚禺a(chǎn)只有300萬套，中國人還沒有閑暇還沒有足夠多的錢就已經(jīng)遍地是地產(chǎn)

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