10月25日，《海南省新一輪戶籍制度改革實(shí)施方案（試行）》的公布，使得本就不平靜的海南，更是暗潮洶涌。一紙公告之下，對暗潮洶涌的海南來說，全面取消落戶限制，這是一把兩面都有刃的劍，推動了戶籍制度改革，也或?qū)⑹沟梅康禺a(chǎn)市場再起波瀾。

推動戶籍制度改革

除三沙外，海南省基本取消落戶限制?！逗Ｄ鲜⌒乱惠啈艏贫雀母飳?shí)施方案（試行）》中關(guān)鍵點(diǎn)有三處：省內(nèi)居民，可在合法穩(wěn)定住所（含租賃，下同）的城區(qū)、建制鎮(zhèn)的社區(qū)（以下統(tǒng)稱城鎮(zhèn)社區(qū)）落戶；省外居民，取得本省居住證并參加海南省城鎮(zhèn)從業(yè)人員有合法穩(wěn)定住所的城鎮(zhèn)社區(qū)落戶；居民在落戶地點(diǎn)無自有產(chǎn)權(quán)住房的，一律在其合法穩(wěn)定住所所在的城鎮(zhèn)社區(qū)集體戶落戶。居民也可在其自有產(chǎn)權(quán)住房以外的合法穩(wěn)定住所所在的城鎮(zhèn)社區(qū)集體戶落戶。

在經(jīng)濟(jì)、旅游、產(chǎn)業(yè)、城鎮(zhèn)化等多重考量因素之下，取消落戶限制，有利于海南自貿(mào)港的建設(shè)。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心王小嬙亦認(rèn)為，其主要原因是繼續(xù)加大戶籍制度改革力度。海南省政府也表示，要推進(jìn)新一輪戶籍制度改革，便利非戶籍人口落戶，加快破除制約人口自由流動的制度性障礙。

海南戶籍的全面放開，這一切都有章可循。因?yàn)椋?0月19日，網(wǎng)上就流傳出海南三亞人才購房新政，其中提到，急需緊缺人才購房，無需個(gè)稅或社保證明。而時(shí)間回溯到今年6月27日，海南省新聞辦還曾就《關(guān)于進(jìn)一步完善人才購房政策的補(bǔ)充通知》舉行解讀吹風(fēng)會。彼時(shí)，《通知》提出，實(shí)際引進(jìn)并在海南工作但尚未落戶的各類人才，購房社?；騻€(gè)稅年限由原來的2年或5年統(tǒng)一降低為1年。

戶籍制度改革是海南需要攻破的一堵墻。近些年來，海南常住人口不斷在攀升?！逗Ｄ鲜∪丝诎l(fā)展規(guī)劃（2030年）》數(shù)據(jù)顯示，海南常住人口2020年將接近1000萬人，2025年接近1200萬人。早在今年4月8日，國家發(fā)改委印發(fā)《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)》，要求繼續(xù)加大戶籍制度改革力度。

如城區(qū)常住人口100萬-300萬的Ⅱ型大城市要全面取消落戶限制；城區(qū)常住人口300萬-500萬的I型大城市要全面放開放寬落戶條件，并全面取消重點(diǎn)群體落戶限制等等?！皬?qiáng)調(diào)對非戶籍人口的落戶內(nèi)容，這對于人口的自由流動等都會產(chǎn)生較為積極的影響”， 易居研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析指出。

取消落戶≠限購取消

那么，此次取消落戶限制，對于本就暗潮洶涌的海南房地產(chǎn)，又有什么意義？

自從遭遇史上 嚴(yán)厲調(diào)控后，海南的樓市進(jìn)入到了冰封期。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，前三季度，海南省固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）同比下降16.3%，降幅比上半年收窄6.7個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)方面，前三季度開發(fā)投資同比下降28.1%，房屋銷售面積584.95萬平方米，同比下降48.6%；房屋銷售額928.92億元，同比下降44.6%。

面對戶籍制度的放開，處在冰封期的海南樓市，它依舊實(shí)行的是史上 嚴(yán)厲限購。王小嬙指出，取消落戶限制并不等于限購取消。如果按照新出臺的政策，拿到海南省戶口之后，還需嚴(yán)格執(zhí)行海南省的限購政策。

海南一直是房地產(chǎn)網(wǎng)紅熱點(diǎn)城市，一方面其曾大漲引來眾多炒房客，也造成了其過于依賴房地產(chǎn)，在“房住不炒”的主基調(diào)之下，2018年4月，在已出臺限購政策的基礎(chǔ)上，海南省實(shí)施了全域限購。

內(nèi)容包括?？?、三亞、瓊海已實(shí)行限購的區(qū)域，非本省戶籍居民家庭購買住房的，須提供至少一名家庭成員在海南省累計(jì)60個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會保險(xiǎn)繳納證明。上述區(qū)域之外，非本省戶籍居民家庭購買住房的，須提供至少一名家庭成員在海南省累計(jì)24個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會保險(xiǎn)繳納證明。

自通知發(fā)布后，戶籍遷入本省的居民家庭只能購買一套住房，并須提供至少一名家庭成員在海南省累計(jì)24個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會保險(xiǎn)繳納證明。

實(shí)際上，海南省住建廳總工程師林詩輝也曾在公開場合表示，關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控方面，海南省將堅(jiān)決貫徹落實(shí)“房子是用來住的，不是用來炒的”要求，以“壯士斷腕”的決心調(diào)控房地產(chǎn)，促進(jìn)海南經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展。

不過，“因海南省各區(qū)域限購政策不一，如五指山、保亭、瓊中、白沙4個(gè)中部生態(tài)核心區(qū)市縣，?？凇⑷齺?、瓊海可以通過落戶方式取得購房資格以及購房條件的放寬”，王小嬙說。

房住不炒或需強(qiáng)化

盡管海南方面在公開場合稱，以“壯士斷腕”的決心調(diào)控房地產(chǎn)，且就目前來看，取消落戶限制并不等于限購取消，但戶籍制度卻是牽一發(fā)而動全身的存在，海南房地產(chǎn)限購大門上的窗戶，或許在不慎之中打開了。 

除基本取消落戶限制之外，在上述實(shí)施方案之中，還有幾點(diǎn)值得注意，如取消農(nóng)業(yè)戶口與非農(nóng)業(yè)戶口性質(zhì)區(qū)分，統(tǒng)一登記為居民戶口；如維護(hù)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的土地承包權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體收益分配權(quán)；如高考移民監(jiān)測等，這一系列的政策無疑對于人口落戶，是有正面積極意義的。而眾所周知的是，人口是城市發(fā)展的根本。

政策出臺背后，需謹(jǐn)防當(dāng)?shù)胤科蠛弯N售機(jī)構(gòu)趁機(jī)漲價(jià)，房住不炒的政策內(nèi)容或需強(qiáng)化。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，外來人口的落戶難度減少，勢必增加外來人口的落戶數(shù)量。而基于戶籍資格的取得，潛在的購房需求會釋放。尤其是到了四季度，本身就進(jìn)入到了海南樓市交易的活躍期，所以預(yù)計(jì)四季度海南市場的交易會有上升的可能。

不僅如此，房屋交易市場容易傳導(dǎo)到土地交易市場，可能會出現(xiàn)土地囤積和地價(jià)虛高上漲等現(xiàn)象，“后續(xù)對于土地市場的管控，顯得尤為重要”，嚴(yán)躍進(jìn)說。

更值得關(guān)注的一點(diǎn)是，吸引人才后，如何留住人才，才是城市面對的 難題。否則，簡單的人才吸引，或?qū)⒅皇菍?dǎo)致房地產(chǎn)市場波動。

“人才政策變相的降低了限購門檻，將人才吸引來之后，推向本來就供需結(jié)構(gòu)緊張的房地產(chǎn)市場，會帶來了房地產(chǎn)市場的上漲預(yù)期。從未來發(fā)展看，目前全國大部分城市的人才政策，均只考慮到了用降低門檻吸引人來，但大部分城市都沒有留住人才的措施”，中原地產(chǎn) 市場分析師張大偉說，吸引人才的真正目的是發(fā)展產(chǎn)業(yè)，而不是買一套房。

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