2月5日，頭屆廣東省地產(chǎn)全行業(yè)專業(yè)峰會在廣州舉辦。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)大佬全聯(lián)房地產(chǎn)商會執(zhí)行會長任志強(qiáng)、富力集團(tuán)董事長李思廉、星河灣集團(tuán)董事長黃文仔、頤和集團(tuán)董事長何建梁等出席，共論2015年樓市大勢。

　　在峰會上，任志強(qiáng)發(fā)表了主題演講《新常態(tài)、新征途——2015年中國房地產(chǎn)市場走勢》。

　　任志強(qiáng)稱，雖然2015年經(jīng)濟(jì)下行壓力仍大，仍有6億多平方米庫存積壓，房地產(chǎn)違約事件達(dá)到37起，但2015年房地產(chǎn)市場還是會回升，接近或者超過2013年。不過，要房價迅速上升則不太可能。

　　任志強(qiáng)說，要房價迅速上升是不太可能的，估計到明年4季度后，才有可能從負(fù)增長變成正增長，從底部回升到正增長。2016年后這個下行周期才算基本結(jié)束。

　　任志強(qiáng)當(dāng)天演講觀點(diǎn)

　　房地產(chǎn)投資增速在下降

　　房地產(chǎn)投資確實(shí)下降了。2014年年初進(jìn)入到個位數(shù)增長，今年仍然是個位數(shù)增長，不會增長，可能還會有所下降。如果我們的房地產(chǎn)投資下降一半，說明要影響GDP增長3—6年。

　　按照今年的情況看，還是一個下降的增長速度。其中一個原因土地。如果土地連續(xù)4年發(fā)展，沒有太大存量。去年數(shù)量巨大，大概是4萬2000億元，占到財政收入6—7%左右。開發(fā)商獲得的土地也不多，其中用于土地的支出不到10000億。如果房地產(chǎn)商手中持有的土地是負(fù)增長的，生產(chǎn)也會是負(fù)增長的，因?yàn)闆]有那么大的生產(chǎn)能力和原材料。

　　真正影響市場的是利率

　　去年6月部分城市取消限購，11月取消限貸。去年8月份后，有10幾個城市開始回升，直到翹尾。4月份，已經(jīng)對四大銀行提出要調(diào)整信貸政策，但是四大銀行沒有聽央行的，所以到9月30號，不得不出臺政策。這兩個問題解決后，才看到回升。如果我們的政策在4月份開始調(diào)整，全年的銷售可能會超過2013年。

　　真正影響市場的是信貸利率。2013年9月份，一些銀行基準(zhǔn)利率，隨后變成上浮1.1和1.3倍，影響到居民的可支付能力。如果按0.7倍和1倍，差30萬。換句話說，開發(fā)商如果對200萬的房子降低了10萬左右，并沒有減少，因?yàn)橘彿空咝枰Ц陡嗟馁J款利率。

　　有可能再降一次息

　　從1月份數(shù)據(jù)看，樓市反彈沒有持續(xù)，情況并不是太良好。今年還可能出臺什么政策呢?

　　2008年提出房地產(chǎn)基金和個貸證券化，實(shí)際上只有一些試點(diǎn)，沒有鋪開，今年可能會有所舉動，有可能有兩到三個必須開始的。銀監(jiān)會和證監(jiān)會之間還在扯皮打架，到底誰管?如果物價持續(xù)走低，有可能再一次降息。

　　2015年銷售會逐漸回升

　　2016年樓市下行周期基本結(jié)束

　　2015年銷售會逐漸回升，大約接近2013年。

　　今年由于經(jīng)濟(jì)形勢好轉(zhuǎn)，貨幣增長，會改變剛性需求，今年的銷售量可能會超過2013年。

　　房價增幅，個高峰期是2007年，達(dá)到一個。2007年10月，為防止過熱和防止膨脹，一系列緊縮導(dǎo)致2008出現(xiàn)低谷，2009年底4萬元和房產(chǎn)解凍政策，2010年年底達(dá)到增幅較高值。

　　從整個增幅變化可以看到，同比變化在去年9月份，開始出現(xiàn)回增。房價迅速上升是不太可能的，需要9—12個月的時間。

　　到明年的4季度后，才有可能從負(fù)增長變成正增長，從底部回升到正增長。2016年后這個下行周期算基本結(jié)束，這個時候才能讓市場基本走入一個基本的狀態(tài)。

　　相關(guān)資料：

　　2014年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資95036億元，比上年名義增長10.5%(扣除價格因素實(shí)際增長9.9%)，增速比1-11月份回落1.4個百分點(diǎn)，比2013年回落9.3個百分點(diǎn)。其中，住宅投資64352億元，增長9.2%，增速比1-11月份回落1.3個百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為67.7%。

　　2014年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積726482萬平方米，比上年增長9.2%。其中，住宅施工面積515096萬平方米，增長5.9%。房屋新開工面積179592萬平方米，下降10.7%，降幅擴(kuò)大1.7個百分點(diǎn)。其中，住宅新開工面積124877萬平方米，下降14.4%。房屋竣工面積107459萬平方米，增長5.9%，增速回落2.2個百分點(diǎn)。其中，住宅竣工面積80868萬平方米，增長2.7%。

　　土地購置方面，2014年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積33383萬平方米，比上年下降14.0%;土地成交價款10020億元，增長1.0%。

　　在商品房銷售和待售方面，2014年，商品房銷售面積120649萬平方米，比上年下降7.6%，2013年為增長17.3%。其中，住宅銷售面積下降9.1%，辦公樓銷售面積下降13.4%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長7.2%。商品房銷售額76292億元，下降6.3%，2013年為增長26.3%。其中，住宅銷售額下降7.8%。
 

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