近日，美國劉宇聯(lián)合律師事務(wù)所上海代表處市場部高端顧問孫志偉告訴筆者：“過去的2014年，我們律師事務(wù)所幫助了很多個人投資者前往美國投資，但今年，我們會把關(guān)注一些企業(yè)投資者的動向，尤其是一些正苦于國內(nèi)土地市場難以拿到地的中小開發(fā)商。因為中國政府近年來也出臺了一系列重要政策，以鼓勵更多的企業(yè)進行對外投資，再加上2015年美元走強態(tài)勢帶動下，預(yù)計更多中國房企會去美國尋找投資機會。”

  根據(jù)世邦魏理仕《亞洲投資者進軍環(huán)球房地產(chǎn)》報告顯示，2014年上半年亞洲投資者跨國投資金額持續(xù)攀升，同比增長40%，23%的活躍資金便來源于中國，僅次于新加坡（29%）。進入2015年，就先后爆出萬達集團耗資4.88億澳元收購澳大利亞悉尼兩棟大樓，并計劃投資約10億美元，建設(shè)一個綜合性項目，以及復(fù)星地產(chǎn)聯(lián)合澳大利亞一家房產(chǎn)投資管理公司，收購了澳大利亞北悉尼辦公樓“米勒街73號”的消息。不僅如此，近日復(fù)星地產(chǎn)海外置業(yè)生活O2O服務(wù)平臺—“星家”正式亮相。據(jù)悉，基于葡萄牙的優(yōu)惠移民政策以及復(fù)星在當(dāng)?shù)匾淹顿Y的重要企業(yè)，星家將葡萄牙作為其全球業(yè)務(wù)開展的站。未來，星家將借助復(fù)星全球化戰(zhàn)略的穩(wěn)步推進，向全球拓展，專注實現(xiàn)中國人的海外生活夢想。這一切都證明中國房企境外投資擴容將成“新常態(tài)”。

  第四輪投資浪潮正成型

  在世邦魏理仕全球資本市場部 董事劉麗紅看來：“對中國企業(yè)而言，當(dāng)下選擇境外地產(chǎn)投資恰逢其時。”2014年12月24日，國務(wù)院總理 在國務(wù)院常務(wù)會議上進一步提出，中國將加大金融支持企業(yè)“走出去”力度，推動穩(wěn)增長調(diào)結(jié)構(gòu)促升級。中國政府近年來也出臺了一系列重要政策以鼓勵更多的企業(yè)進行對外投資，包括：2013年10月頒布《上海自貿(mào)區(qū)境外投資項目備案管理辦法》，目前上海自貿(mào)區(qū)已經(jīng)成為中國企業(yè)開展境外投資的重要平臺和通道；2014年5月實施《境外投資項目核準和備案管理辦法》，放寬了對中國企業(yè)境外投資項目的核準與備案權(quán)限，流程極大簡化，對中國企業(yè)的境外投資起到非常積極的促進作用；此外，滬港通的開市幫助中國的資金投資到港股，拓寬人民幣境外投資渠道等。

  萊坊高端董事、估價及咨詢部主管林浩文表示：“正是在政府鼓勵企業(yè)海外投資的政策刺激下，中國資本對外投資經(jīng)歷了數(shù)輪主體不同的浪潮，主權(quán)財富基金投資帶動中國對外投資的頭輪浪潮；輪浪潮中，中國大型開發(fā)商也開始在海外各地市場發(fā)展物業(yè)項目；在當(dāng)前推進的第三輪浪潮中，國內(nèi)投資基金和保險公司積極尋求核心及高回報的物業(yè)投資機會；如今，第四輪投資浪潮正在興起，其中投資者的組成及對投資產(chǎn)品的要求較以往更多元化和難以預(yù)測。這些投資者包括超高凈值人士、中小型國有企業(yè)和民營開發(fā)商。他們正積極評估海外投資策略并探索海外發(fā)展的機會。”

  萊坊董事及大中華研究及咨詢部主管紀言迅指出：“前20家中國保險公司中只有四家有大量的海外投資，其中有40%的公司正考慮拓展海外市場。而中國開發(fā)商的表現(xiàn)則更為激進，前20家開發(fā)商中，已有一半投資海外。如果把中小型投資者也考慮在內(nèi)，中國對外房地產(chǎn)投資的潛力將十分可觀。”

  投資目的地集中在澳英美

  根據(jù)萊訪的較新研究，近年中國對外房地產(chǎn)投資金額大幅增加，從2009年到2014年，中國對外房地產(chǎn)投資總額已從6億美元大幅升至約150億美元。截至目前，中國對外投資主要集中在澳大利亞、英國和美國的門戶城市，其中以中國在澳大利亞投資總額的增長較為強勁，2014年按年增長超過60%。

  而在領(lǐng)盛投資管理較新發(fā)布的投資策略年度報告中也提到，澳洲正逐步轉(zhuǎn)型至較為倚重本土的經(jīng)濟動力，2015

  年的經(jīng)濟增長會較2014 年更快及更廣，澳洲寫字樓的租金增長前景因需求回升而有所改善，當(dāng)中尤以悉尼和墨爾本領(lǐng)跑。顯然，這一判斷與近期萬達、復(fù)星等企業(yè)的投資動向不謀而合。

  業(yè)內(nèi)人士提醒，中國企業(yè)在海外投資時往往會面臨來自文化差異、法律環(huán)境、人才儲備等方面的挑戰(zhàn)。隨著中國海外投資的大趨勢，中國的投資者則需要更多地去了解和學(xué)習(xí)各海外市場。既要培養(yǎng)國際型團隊，也要善于借助第三方專業(yè)機構(gòu)或者當(dāng)?shù)睾献骰锇?，熟悉?dāng)?shù)厥袌龅牟僮骱鸵?guī)范，幫助中國企業(yè)積累國際市場經(jīng)驗，這勢必將非常有助于中國企業(yè)的國際化發(fā)展。

  專家觀點

  三類產(chǎn)品吸引不同身份投資者

  世邦魏理仕全球資本市場部 董事　劉麗紅

  境外住宅開發(fā)一般以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與人民幣私募基金為主。中國開發(fā)商需要著重考慮的是尋找當(dāng)?shù)亟艹龅暮献骰锇椤＿M入一個新的市場，有本地合作伙伴的支持，可以規(guī)避法律法規(guī)、規(guī)劃設(shè)計等方面的潛在風(fēng)險，解決項目融資等方面所面臨的挑戰(zhàn)；此外，開發(fā)商認為依托國內(nèi)的網(wǎng)絡(luò)和銷售渠道將依舊有助于海外項目銷售；機構(gòu)投資者則更熱衷于投資核心的辦公樓物業(yè)，可以擁有穩(wěn)定的租金收入，獲得穩(wěn)定的，并且有很好的市場流動性；　酒店投資則以機構(gòu)投資者和家族企業(yè)為主，例如富華集團在墨爾本收購的柏悅酒店，安邦保險在紐約收購的希爾頓旗下的華爾道夫酒店，陽光保險在悉尼收購的喜來登公園酒店，開源控股在巴黎收購的香榭麗舍萬豪酒店，優(yōu)質(zhì)的酒店物業(yè)，享有很高的市場知名度，對于提高中國投資者的公司品牌形象與知名度能夠帶來積極的影響。

  國外主要省會城市更高

  萊坊澳大利亞亞洲市場高端董事　

  在大舉投資門戶城市的物業(yè)市場后，中國投資者開始尋求投資項目的多元化，他們的海外投資由核心的寫字樓和住宅開發(fā)轉(zhuǎn)向休閑和工業(yè)物業(yè)開發(fā)。至于投資地方面，如今澳大利亞、英國和美國的許多省會城市和主要城市的凈回報率已經(jīng)超越門戶城市（如倫敦、紐約、悉尼和墨爾本），他們亦由從前的主要門戶城市轉(zhuǎn)投到回報更高的主要省會城市，包括馬來西亞的新山，澳大利亞的黃金海岸以及美國的洛杉磯和邁阿密等地。與北京和上海等中國主要門戶城市相比，近期新興投資熱點的豪宅價格更具吸引力。例如：美國洛杉磯和邁阿密的優(yōu)質(zhì)公寓價格比上海低25%，極大地吸引了中國超高凈值人士到當(dāng)?shù)赝顿Y。

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