近日，美國(guó)劉宇聯(lián)合律師事務(wù)所上海代表處市場(chǎng)部高端顧問(wèn)孫志偉告訴筆者：“過(guò)去的2014年，我們律師事務(wù)所幫助了很多個(gè)人投資者前往美國(guó)投資，但今年，我們會(huì)把關(guān)注一些企業(yè)投資者的動(dòng)向，尤其是一些正苦于國(guó)內(nèi)土地市場(chǎng)難以拿到地的中小開(kāi)發(fā)商。因?yàn)橹袊?guó)政府近年來(lái)也出臺(tái)了一系列重要政策，以鼓勵(lì)更多的企業(yè)進(jìn)行對(duì)外投資，再加上2015年美元走強(qiáng)態(tài)勢(shì)帶動(dòng)下，預(yù)計(jì)更多中國(guó)房企會(huì)去美國(guó)尋找投資機(jī)會(huì)。”

  根據(jù)世邦魏理仕《亞洲投資者進(jìn)軍環(huán)球房地產(chǎn)》報(bào)告顯示，2014年上半年亞洲投資者跨國(guó)投資金額持續(xù)攀升，同比增長(zhǎng)40%，23%的活躍資金便來(lái)源于中國(guó)，僅次于新加坡（29%）。進(jìn)入2015年，就先后爆出萬(wàn)達(dá)集團(tuán)耗資4.88億澳元收購(gòu)澳大利亞悉尼兩棟大樓，并計(jì)劃投資約10億美元，建設(shè)一個(gè)綜合性項(xiàng)目，以及復(fù)星地產(chǎn)聯(lián)合澳大利亞一家房產(chǎn)投資管理公司，收購(gòu)了澳大利亞北悉尼辦公樓“米勒街73號(hào)”的消息。不僅如此，近日復(fù)星地產(chǎn)海外置業(yè)生活O2O服務(wù)平臺(tái)—“星家”正式亮相。據(jù)悉，基于葡萄牙的優(yōu)惠移民政策以及復(fù)星在當(dāng)?shù)匾淹顿Y的重要企業(yè)，星家將葡萄牙作為其全球業(yè)務(wù)開(kāi)展的站。未來(lái)，星家將借助復(fù)星全球化戰(zhàn)略的穩(wěn)步推進(jìn)，向全球拓展，專(zhuān)注實(shí)現(xiàn)中國(guó)人的海外生活夢(mèng)想。這一切都證明中國(guó)房企境外投資擴(kuò)容將成“新常態(tài)”。

  第四輪投資浪潮正成型

  在世邦魏理仕全球資本市場(chǎng)部 董事劉麗紅看來(lái)：“對(duì)中國(guó)企業(yè)而言，當(dāng)下選擇境外地產(chǎn)投資恰逢其時(shí)。”2014年12月24日，國(guó)務(wù)院總理 在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上進(jìn)一步提出，中國(guó)將加大金融支持企業(yè)“走出去”力度，推動(dòng)穩(wěn)增長(zhǎng)調(diào)結(jié)構(gòu)促升級(jí)。中國(guó)政府近年來(lái)也出臺(tái)了一系列重要政策以鼓勵(lì)更多的企業(yè)進(jìn)行對(duì)外投資，包括：2013年10月頒布《上海自貿(mào)區(qū)境外投資項(xiàng)目備案管理辦法》，目前上海自貿(mào)區(qū)已經(jīng)成為中國(guó)企業(yè)開(kāi)展境外投資的重要平臺(tái)和通道；2014年5月實(shí)施《境外投資項(xiàng)目核準(zhǔn)和備案管理辦法》，放寬了對(duì)中國(guó)企業(yè)境外投資項(xiàng)目的核準(zhǔn)與備案權(quán)限，流程極大簡(jiǎn)化，對(duì)中國(guó)企業(yè)的境外投資起到非常積極的促進(jìn)作用；此外，滬港通的開(kāi)市幫助中國(guó)的資金投資到港股，拓寬人民幣境外投資渠道等。

  萊坊高端董事、估價(jià)及咨詢(xún)部主管林浩文表示：“正是在政府鼓勵(lì)企業(yè)海外投資的政策刺激下，中國(guó)資本對(duì)外投資經(jīng)歷了數(shù)輪主體不同的浪潮，主權(quán)財(cái)富基金投資帶動(dòng)中國(guó)對(duì)外投資的頭輪浪潮；輪浪潮中，中國(guó)大型開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始在海外各地市場(chǎng)發(fā)展物業(yè)項(xiàng)目；在當(dāng)前推進(jìn)的第三輪浪潮中，國(guó)內(nèi)投資基金和保險(xiǎn)公司積極尋求核心及高回報(bào)的物業(yè)投資機(jī)會(huì)；如今，第四輪投資浪潮正在興起，其中投資者的組成及對(duì)投資產(chǎn)品的要求較以往更多元化和難以預(yù)測(cè)。這些投資者包括超高凈值人士、中小型國(guó)有企業(yè)和民營(yíng)開(kāi)發(fā)商。他們正積極評(píng)估海外投資策略并探索海外發(fā)展的機(jī)會(huì)。”

  萊坊董事及大中華研究及咨詢(xún)部主管紀(jì)言迅指出：“前20家中國(guó)保險(xiǎn)公司中只有四家有大量的海外投資，其中有40%的公司正考慮拓展海外市場(chǎng)。而中國(guó)開(kāi)發(fā)商的表現(xiàn)則更為激進(jìn)，前20家開(kāi)發(fā)商中，已有一半投資海外。如果把中小型投資者也考慮在內(nèi)，中國(guó)對(duì)外房地產(chǎn)投資的潛力將十分可觀。”

  投資目的地集中在澳英美

  根據(jù)萊訪的較新研究，近年中國(guó)對(duì)外房地產(chǎn)投資金額大幅增加，從2009年到2014年，中國(guó)對(duì)外房地產(chǎn)投資總額已從6億美元大幅升至約150億美元。截至目前，中國(guó)對(duì)外投資主要集中在澳大利亞、英國(guó)和美國(guó)的門(mén)戶(hù)城市，其中以中國(guó)在澳大利亞投資總額的增長(zhǎng)較為強(qiáng)勁，2014年按年增長(zhǎng)超過(guò)60%。

  而在領(lǐng)盛投資管理較新發(fā)布的投資策略年度報(bào)告中也提到，澳洲正逐步轉(zhuǎn)型至較為倚重本土的經(jīng)濟(jì)動(dòng)力，2015

  年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)會(huì)較2014 年更快及更廣，澳洲寫(xiě)字樓的租金增長(zhǎng)前景因需求回升而有所改善，當(dāng)中尤以悉尼和墨爾本領(lǐng)跑。顯然，這一判斷與近期萬(wàn)達(dá)、復(fù)星等企業(yè)的投資動(dòng)向不謀而合。

  業(yè)內(nèi)人士提醒，中國(guó)企業(yè)在海外投資時(shí)往往會(huì)面臨來(lái)自文化差異、法律環(huán)境、人才儲(chǔ)備等方面的挑戰(zhàn)。隨著中國(guó)海外投資的大趨勢(shì)，中國(guó)的投資者則需要更多地去了解和學(xué)習(xí)各海外市場(chǎng)。既要培養(yǎng)國(guó)際型團(tuán)隊(duì)，也要善于借助第三方專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)或者當(dāng)?shù)睾献骰锇?，熟悉?dāng)?shù)厥袌?chǎng)的操作和規(guī)范，幫助中國(guó)企業(yè)積累國(guó)際市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，這勢(shì)必將非常有助于中國(guó)企業(yè)的國(guó)際化發(fā)展。

  專(zhuān)家觀點(diǎn)

  三類(lèi)產(chǎn)品吸引不同身份投資者

  世邦魏理仕全球資本市場(chǎng)部 董事　劉麗紅

  境外住宅開(kāi)發(fā)一般以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與人民幣私募基金為主。中國(guó)開(kāi)發(fā)商需要著重考慮的是尋找當(dāng)?shù)亟艹龅暮献骰锇?。進(jìn)入一個(gè)新的市場(chǎng)，有本地合作伙伴的支持，可以規(guī)避法律法規(guī)、規(guī)劃設(shè)計(jì)等方面的潛在風(fēng)險(xiǎn)，解決項(xiàng)目融資等方面所面臨的挑戰(zhàn)；此外，開(kāi)發(fā)商認(rèn)為依托國(guó)內(nèi)的網(wǎng)絡(luò)和銷(xiāo)售渠道將依舊有助于海外項(xiàng)目銷(xiāo)售；機(jī)構(gòu)投資者則更熱衷于投資核心的辦公樓物業(yè)，可以擁有穩(wěn)定的租金收入，獲得穩(wěn)定的，并且有很好的市場(chǎng)流動(dòng)性；　酒店投資則以機(jī)構(gòu)投資者和家族企業(yè)為主，例如富華集團(tuán)在墨爾本收購(gòu)的柏悅酒店，安邦保險(xiǎn)在紐約收購(gòu)的希爾頓旗下的華爾道夫酒店，陽(yáng)光保險(xiǎn)在悉尼收購(gòu)的喜來(lái)登公園酒店，開(kāi)源控股在巴黎收購(gòu)的香榭麗舍萬(wàn)豪酒店，優(yōu)質(zhì)的酒店物業(yè)，享有很高的市場(chǎng)知名度，對(duì)于提高中國(guó)投資者的公司品牌形象與知名度能夠帶來(lái)積極的影響。

  國(guó)外主要省會(huì)城市更高

  萊坊澳大利亞亞洲市場(chǎng)高端董事　

  在大舉投資門(mén)戶(hù)城市的物業(yè)市場(chǎng)后，中國(guó)投資者開(kāi)始尋求投資項(xiàng)目的多元化，他們的海外投資由核心的寫(xiě)字樓和住宅開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向休閑和工業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)。至于投資地方面，如今澳大利亞、英國(guó)和美國(guó)的許多省會(huì)城市和主要城市的凈回報(bào)率已經(jīng)超越門(mén)戶(hù)城市（如倫敦、紐約、悉尼和墨爾本），他們亦由從前的主要門(mén)戶(hù)城市轉(zhuǎn)投到回報(bào)更高的主要省會(huì)城市，包括馬來(lái)西亞的新山，澳大利亞的黃金海岸以及美國(guó)的洛杉磯和邁阿密等地。與北京和上海等中國(guó)主要門(mén)戶(hù)城市相比，近期新興投資熱點(diǎn)的豪宅價(jià)格更具吸引力。例如：美國(guó)洛杉磯和邁阿密的優(yōu)質(zhì)公寓價(jià)格比上海低25%，極大地吸引了中國(guó)超高凈值人士到當(dāng)?shù)赝顿Y。

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