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業(yè)內人告訴你2015年房地產(chǎn)市場會怎樣 是跌還是漲?
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 來源:每日經(jīng)濟新聞 閱讀 495 次
2月17日,國家統(tǒng)計局發(fā)布1月份70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)。從數(shù)據(jù)來看,房價持平和上漲的城市主要集中在一二線城市,而房價降幅大于0.5%的城市主要集中在三線城市。漸呈分化趨勢的房地產(chǎn)市場,2015年會走向何方?且看新城控股高端副總裁歐陽捷的三大預測。
2月17日,國家統(tǒng)計局發(fā)布1月份70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)。從數(shù)據(jù)來看,房價持平和上漲的城市主要集中在一二線城市,而房價降幅大于0.5%的城市主要集中在三線城市。漸呈分化趨勢的房地產(chǎn)市場,2015年會走向何方?且看新城控股高端副總裁歐陽捷的三大預測。
趨勢:市場持續(xù)降溫還是趨于理性?
房地產(chǎn)的高增長時代已經(jīng)結束了,2013年是句號,2014年開始進入平穩(wěn)期。
如果沒有政策的刺激,2015年的市場不會比2014年更好。如果有政策刺激,只不過是在透支未來需求,提前結束白銀時代。
為什么2015年市場不會比2014年更好?
我們認為,市場已經(jīng)出現(xiàn)兩個需求減少的跡象,個是存量人口的購房需求在減少。由于房價上漲的預期被打破了,現(xiàn)在投機性的需求已經(jīng)基本沒有了。除了北京、上海這樣的一線城市外,其他城市沒有大幅上漲的可能性,微調可能會有。北京、上海房價一定會上漲。
投資性需求明顯減少,有的出海了,有的理財了,有的購了大房子在還貸——套牢了。從世聯(lián)地產(chǎn)的數(shù)據(jù)來看,投資客的比例從幾年前的39.5%,已經(jīng)下降到現(xiàn)在的10.7%。中國跨境投資總量已經(jīng)從6900萬美元上升到去年的160億美元,而且還在呈上升趨勢。
改善性需求也逐年在下降。世聯(lián)地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示,35歲以上的購房人群一般被認為是改善性需求,這個比例從三分之二下降到三分之一。
這個背后的邏輯是人均居住面積大幅提升,二線城市基本上都在27平方米以上,多的可以達到37平方米,三、四線城市會比一、二線城市人均居住面積更大,所以我們看到全國性的改善性需求動力已經(jīng)在下降。中國人均住房面積已經(jīng)接近發(fā)達國家的較高水平。
個是城鎮(zhèn)化的速度在明顯放緩,大多數(shù)城市常住人口凈增長量在減少,四個一線城市人口凈增長都在下降,北京在2000~2010年間,年均常住人口凈增長60.4萬人,2011~2013年均人口凈增長是51.2萬人,下降了9.2萬人;上海從年均62.8萬人,下降到年均37.7萬人,廣州、深圳是從兩位數(shù)下降到個位數(shù)的7.5萬和9萬人,7.5萬對1000多萬人口而言,就相當于全國人口的自然增長率。照此來看,深圳這樣的一線城市已經(jīng)沒有外來人口了。不光是一線城市,我們看到25個二線城市有18個在下降;19個三線城市有15個在下降;28個四線城市有26個在下降。需求下降,市場自然是降溫的。
當然,2015年的市場也不會太差,剛需現(xiàn)在還呈現(xiàn)一個機械式的增長,畢竟結婚人口每年就有1500萬對,至少一半在城鎮(zhèn)里,按照50%購房每年就需要近400萬套。離婚人口大致相當于結婚人口數(shù)量的30%多,離婚也需要住房,應該不少于100萬套。常住人口中的非戶籍人口大約有2.4億人、6000萬戶,每年如果有3%的家庭購房,每年有近200萬套購房需求,30多年才會全部解決這部分“被城鎮(zhèn)化”人群的自有住房問題。城鎮(zhèn)化率每年提升1%,每年進城約1360萬人、340萬戶,每年購房3%,需要十多萬套住房。而不購房的人群仍然要租房,租房也需要房。我們預計每年租房需求在數(shù)百萬套,依靠現(xiàn)有二手市場的存量出租房遠遠不夠。
未來至少十年,每年的購房需求不會低于800萬套,這還不包括改善性需求。未來市場需求更多的、更主力的基本上是自住性需求。
政策:微刺激還是強調控?
今年的政策或許可以用一個詞來形容,“打水漂”。
為什么?因為房地產(chǎn)已經(jīng)拖了經(jīng)濟增長的后腿,而政府發(fā)出了穩(wěn)定住房消費的號召,不刺激房地產(chǎn)是穩(wěn)不住房地產(chǎn)市場的。但是“回歸以市場為主導”的既定方針不能變,所以刺激政策不能一石激起千層浪,微刺激就是理所當然的了,打水漂就是較好地微刺激。
打什么“水漂”呢?
從政府來看,時不時的定向式和非定向式貨幣政策,時刻激蕩著房地產(chǎn)這個巨大的市場,而通過逐步擴大新型城鎮(zhèn)化的試點政策可以為試點城鎮(zhèn)導入人口;通過減少保障房建設指標、鼓勵購購商品房用于保障房或拆遷房等,可以緩解房地產(chǎn)市場庫存壓力;通過推出Reits可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)減輕資金壓力;通過鐵路和公路建設、撤并農(nóng)村居民點和公共服務點、推行規(guī)?;r(nóng)業(yè)生產(chǎn)可以促使農(nóng)民轉移進城鎮(zhèn)。
政府的政策更加宏觀、更加跨界、更加長線,2015年對于房地產(chǎn)業(yè)都是利好,重在鼓勵市場信心,稍解近渴,但不會對沖結構調整的目標。
從地方政府來看,能動用的手段有限,不外乎是公積金、契稅和財政補貼(包括落戶、入學、農(nóng)民工職業(yè)培訓),刺激力度取決于政府的解決庫存和后續(xù)出讓土地的決心,刺激效果取決于財政能夠承受的補貼支出。較為核心的是能否為城市新區(qū)導入人口擺脫空城之憂。
挑戰(zhàn):哪些風險對房企構成挑戰(zhàn)?
我們認為,2015年的房地產(chǎn)市場至少面臨五大挑戰(zhàn):
頭先,房地產(chǎn)已經(jīng)成為反腐的領域,按規(guī)矩出牌,跟步調,不逾越雷池,肯老實做人,方為正道。
其次,融綠、融創(chuàng)事件說明房地產(chǎn)市場容量已經(jīng)見頂,再不擴張就沒有機會了,證明高周轉與快擴張仍然是品牌房企的核心競爭力。
千億房企已經(jīng)取得市場份額的15%,跟不上方陣的,基本都要被淘汰,未來沒有房企第三梯隊。大魚吃小魚、快魚吃慢魚已不稀奇,大魚吃大魚、蛇呑象也將頻繁出現(xiàn)。價格戰(zhàn)已經(jīng)打響,房地產(chǎn)也將像家電行業(yè)一樣出清市場,中小房企如果沒有特色和品牌,將不可避免地出局。能否活著走過白銀時代是新常態(tài)下的挑戰(zhàn)。
再次,資本為王,房地產(chǎn)回歸金融本質,險資入市、銀行垂青證明房地產(chǎn)業(yè)雖然利潤從暴利走向薄利,但還不至于微利,相對于絕大多數(shù)行業(yè)來說,仍然是金融機構的不二選擇。
但過去的高增長時代十個項目十個賺錢,現(xiàn)在則是五個賺錢、三個持平、兩個虧本,對房企來說,精細化運營已成為基本功夫,資本市場認可才有融資機會,負債率的邊界擴張令投資人坐臥不安,投資是否安全是新常態(tài)下的第三個挑戰(zhàn)。
第四,一線城市房價看漲,但地價漲得更快,二線城市分化,不同區(qū)域供求關系大不一樣,平和心態(tài)、踩準節(jié)奏、平衡時間與盈虧關系才是較重要的。三、四線城市總體供大于求,大盤安全退出、小盤保本清倉,安全渡過去庫存周期,在合適的時點能否選對城市成為新常態(tài)下的第四個挑戰(zhàn)。
第五,轉型與多元化是房企不得已的選擇。
小企業(yè)迫于生存壓力,大企業(yè)追求增長壓力,活得都不輕松。轉型與多元化是需要學習成本和時間的,人才流失與文化適應也將是轉型與多元化的鬼門關,能否成功轉型與多元化是房企第五個挑戰(zhàn)。
此外,海外市場多已成熟,的不確定性在于客戶主要依賴國內投資者,而移民政策和稅收政策將成為海外投資的漩渦,這是海外投資的重大挑戰(zhàn)。
大而全與小而美注定是后白銀時代的勝者,其成功的標志就是具有規(guī)范的法人治理、清晰的目標戰(zhàn)略、穩(wěn)健的財務模型、精細的管理體系、精準的產(chǎn)品定位、杰出的人才結構與企業(yè)文化,不符合此標準的房企一定走不出白銀時代。
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