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馬光遠(yuǎn):2015年房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)預(yù)期穩(wěn)定已屬不易
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源:南方都市報(bào) 閱讀 484 次
總理在政府工作報(bào)告中談及2015年我國經(jīng)濟(jì)面臨的形勢時(shí)認(rèn)為,今年面臨的困難可能比去年還要大。這個(gè)基本判斷非常重要,既是我們理解經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)從2014年的7.5%左右下調(diào)至今年7%左右的前提,也是理解在應(yīng)對的具體舉措上,突出“底線思維”,確保整體宏觀經(jīng)濟(jì)不發(fā)生系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。
毫無疑問,在美元走強(qiáng)、歐洲經(jīng)濟(jì)前途未卜以及因?yàn)樾屡d市場需求疲弱導(dǎo)致全球面臨極大的通縮壓力,再加上我國經(jīng)濟(jì)自身深層矛盾和關(guān)鍵領(lǐng)域改革的推進(jìn)的情況下,今年要完成7%的經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)并不低。這意味著,在總的應(yīng)對策略上,除了堅(jiān)持改革和結(jié)構(gòu)調(diào)整,除了采取一些對調(diào)整結(jié)構(gòu)和轉(zhuǎn)變發(fā)展方式具有重大影響的戰(zhàn)略性舉措之外,還要立足當(dāng)前,確保宏觀經(jīng)濟(jì)的基本穩(wěn)定。就此而言,無論是8000億的鐵路投資,8000億的重大水利工程,還是包括養(yǎng)老家政健康、信息、旅游休閑、綠色、住房、教育文化體育“六大消費(fèi)工程”,以及地下管網(wǎng)、清潔能源、節(jié)能環(huán)保等“七大重大投資工程”,都是為了確保經(jīng)濟(jì)運(yùn)行處在安全領(lǐng)域,在今年形勢如此復(fù)雜和嚴(yán)峻的情況下,這種“底線思維”無可厚非,值得肯定。在這些應(yīng)對措施中,政府在房地產(chǎn)政策上的明顯轉(zhuǎn)變,在某種程度上印證了今年穩(wěn)增長之不易。
政府工作報(bào)告涉及房地產(chǎn)政策主要有四處:一是將穩(wěn)定住房消費(fèi)作為促消費(fèi)的重大舉措之一;二是繼續(xù)加大保障房建設(shè),今年保障性安居工程新安排740萬套,其中棚戶區(qū)改造580萬套,增加110萬套;三是明確住房保障逐步實(shí)行實(shí)物保障與貨幣補(bǔ)貼并舉,把一些存量房轉(zhuǎn)為公租房和安置房;四是在房地產(chǎn)政策上,強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持分類指導(dǎo),因地施策,落實(shí)地方政府主體責(zé)任,支持居民自住和改善性住房需求,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。很顯然,這四大政策和過去堅(jiān)持的對房地產(chǎn)的限制、調(diào)控政策完全不同,中國的房地產(chǎn)政策已經(jīng)告別了過去的防止房價(jià)過快上漲的調(diào)控模式。
房地產(chǎn)政策的重大轉(zhuǎn)變,一方面和當(dāng)前中國整體經(jīng)濟(jì)形勢嚴(yán)峻有關(guān),在中國經(jīng)濟(jì)高度依賴房地產(chǎn)的情況下,房地產(chǎn)市場的持續(xù)下滑勢必成為影響宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的心頭大患。事實(shí)上,對于中國的房地產(chǎn)而言,房價(jià)繼續(xù)上漲倒未必影響宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定,但在經(jīng)濟(jì)增長的幾大引擎都出問題的情況下,一旦房地產(chǎn)市場持續(xù)下滑,引發(fā)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的概率顯然會加大。另一方面,我們看到,房地產(chǎn)無論是投資、融資、銷售、價(jià)格,還是房地產(chǎn)行業(yè)的景氣指數(shù),都幾乎錄得房地產(chǎn)市場化以來較差的數(shù)據(jù),住房庫存高企,融資困難,一些開發(fā)商的資金鏈面臨斷裂,居民的購房意愿一路走低,房地產(chǎn)市場的整體風(fēng)險(xiǎn)在上升,在這種情況下,房地產(chǎn)不但失去了經(jīng)濟(jì)增長重要的引擎作用,其自身也成為宏觀經(jīng)濟(jì)的重大風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。筆者認(rèn)為,中國經(jīng)濟(jì)被房地產(chǎn)綁架是壞事,但綁架了中國經(jīng)濟(jì)的房地產(chǎn)一旦調(diào)整,對中國經(jīng)濟(jì)則是更壞的事。我們必須意識到,當(dāng)下的中國經(jīng)濟(jì)經(jīng)不起聽任房地產(chǎn)深度調(diào)整引發(fā)的種種風(fēng)險(xiǎn),我們被房地產(chǎn)綁架了,但我們沒有一點(diǎn)對抗房地產(chǎn)下跌的本錢,這是現(xiàn)實(shí)。因此,從2013年年底到現(xiàn)在,筆者一直呼吁,在中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)重大變局的情況下,房地產(chǎn)政策要及時(shí)調(diào)整,從抑制房價(jià)過快上漲盡快轉(zhuǎn)變?yōu)榉乐狗績r(jià)下跌可能引發(fā)中國經(jīng)濟(jì)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。取消過去一系列對房地產(chǎn)市場的行政性限制措施,抓住房地產(chǎn)市場調(diào)整的時(shí)間窗口,抓緊長效機(jī)制的建設(shè),穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期,讓房地產(chǎn)調(diào)控真正走進(jìn)歷史。
今天,政府工作報(bào)告在住房消費(fèi)、收購存量房作保障房以及鼓勵(lì)居民基本居住和改善性需求方面為房地產(chǎn)市場注入強(qiáng)心劑,在一定程度上會穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的預(yù)期。筆者預(yù)計(jì)在兩會之后,無論是房貸政策還是稅收政策、房地產(chǎn)企業(yè)的融資政策都會再次進(jìn)入寬松和扶持狀態(tài),地方性的一些舉措很可能回到2008年危機(jī)時(shí)的狀態(tài),房地產(chǎn)市場在一定程度上會因?yàn)檎叩幕嘏霈F(xiàn)反彈。但是,需要提醒的是,中國房地產(chǎn)市場的基本面和過去相比已經(jīng)面目全非,在住房供應(yīng)已經(jīng)基本告別短缺、大量的城市面臨住房過剩的情況下,無論是鼓勵(lì)住房消費(fèi),還是政府收購存量房等舉措,除了一線城市、熱點(diǎn)城市和未來人口流入的城市,剩下的大量的城市都難以刺激大量投資房產(chǎn)行為的出現(xiàn),融資和庫存仍然是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生存的頭號大敵,中國的房地產(chǎn)市場整體在2015年若能夠?qū)崿F(xiàn)預(yù)期穩(wěn)定已屬不易。穩(wěn)定房地產(chǎn)市場是基于宏觀經(jīng)濟(jì)整體穩(wěn)定的需要,但很顯然,期待中國的房地產(chǎn)市場再次回到以前單邊上漲的時(shí)代,期待依靠房地產(chǎn)繼續(xù)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì),已經(jīng)基本不可能了。
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