今日央行再出手拯救樓市，可是有很多專(zhuān)家和機(jī)構(gòu)并不看好樓市能夠滿(mǎn)血復(fù)活，甚至建議別把閑錢(qián)放入房市。因?yàn)檎f(shuō)一千，道一萬(wàn)，一個(gè)行業(yè)到底是否能夠繁盛，關(guān)鍵看需求。

    房地產(chǎn)行業(yè)的需求主要來(lái)自三塊，一個(gè)是剛工作不多久的年輕人(所謂的剛需)，一塊是改善性需求，還有一塊是投資購(gòu)房。

    這三種需求相互作用，影響整個(gè)房?jī)r(jià)走勢(shì)，但是決定性的因素是剛需。之前十年，1975-1988年生的人是剛需大軍，是房地產(chǎn)市場(chǎng)龐大的客戶(hù)群體，需要并且愿意在城市購(gòu)房的人基本都購(gòu)了，這部分人短期很難再對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有什么貢獻(xiàn)(大部分農(nóng)村青年購(gòu)不起城市房子，除非房?jī)r(jià)降到1000一平，而且這些人不屬于剛需，農(nóng)村都有宅子，對(duì)城市購(gòu)房沒(méi)有那么強(qiáng)烈的動(dòng)力)。

    目前的房地產(chǎn)購(gòu)房的主力軍應(yīng)該是89年以后出生的年輕人。問(wèn)題來(lái)了，從下面歷年出生人口數(shù)據(jù)可以看到，由于計(jì)劃生育的持續(xù)影響，90后相對(duì)于80后人口數(shù)量銳減，光94年對(duì)比87年減少了40%的出生人口。大家可以想象，少了40%的需求，這房地產(chǎn)還怎么漲?更要房企命的是，這些90后還普遍不用購(gòu)房。90后的父母都是誰(shuí)?都是1965-1975年間生的人，這期間的人混得再差(注意我講的都是普遍情況，不談個(gè)例)，90%的父母應(yīng)該至少購(gòu)了一套房子，他們可以說(shuō)一點(diǎn)都不著急，不少比例家庭購(gòu)了兩套房子吧，90后獨(dú)生子女多，一結(jié)婚就是獨(dú)占至少三套房子，還購(gòu)什么房子?媒體說(shuō)90后都流行自我享受，不購(gòu)房子因?yàn)椴辉缸龇颗@不扯嗎，問(wèn)題是他們根本不需要購(gòu)啊。所以，需求不是減少了40%，而是70%，甚至更多，這房地產(chǎn)還怎么救。

    可能有人會(huì)問(wèn)，不還有人投資購(gòu)房嗎，但是這條路也基本死了。投資較看重什么?回報(bào)。從需求人口的走勢(shì)來(lái)看，房地產(chǎn)下坡趨勢(shì)很明顯，意味著賣(mài)不出去，要降價(jià)，誰(shuí)還會(huì)在這種氛圍下購(gòu)房投資?

    有人又問(wèn)，那不還有人購(gòu)房改善需求嗎。有，這部分人一直會(huì)存在。但是注意，很多人是置換需求，就是說(shuō)換了大房子，老房子要賣(mài)掉，等于沒(méi)有增加需求。在房?jī)r(jià)下跌的趨勢(shì)中，人們換房后會(huì)傾向?qū)㈤e置的老房子賣(mài)掉，避免房屋貶值。而且人口下降，連租都租不出去，誰(shuí)還捂空房在自己手上。所以說(shuō)換房的人，不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的恢復(fù)產(chǎn)生大的影響。

    綜上，房地產(chǎn)已經(jīng)是個(gè)夕陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，很難再恢復(fù)昔日榮光。

    如果房地產(chǎn)要恢復(fù)到高景氣度，只有兩個(gè)辦法，但都比較難。

    1.房?jī)r(jià)降到農(nóng)民都購(gòu)得起，激活農(nóng)村人的商品房需求。但這樣土地收入相應(yīng)暴降，政府不愿意看到，這個(gè)可能性很小。

    2.大量移民進(jìn)中國(guó)。但是老外不傻，你要不能長(zhǎng)期居住(給綠卡)，誰(shuí)會(huì)在房?jī)r(jià)下降趨勢(shì)中購(gòu)中國(guó)房子。所以，我估計(jì)，以后可能要給購(gòu)房的老外發(fā)綠卡了。今年兩會(huì)，專(zhuān)業(yè)都說(shuō)了，歡迎老外來(lái)中國(guó)購(gòu)房子，說(shuō)明咱專(zhuān)業(yè)已經(jīng)注意到房地產(chǎn)的嚴(yán)峻形勢(shì)。說(shuō)到這里，有人要質(zhì)疑，把計(jì)劃生育搞這么嚴(yán)，隱形的減少了這么多本該出生的小孩。到較后倒放老外移民中國(guó)，這不是把中國(guó)的生存空間寧友邦，不與家奴嗎。這合理嗎?

    政府是真心愛(ài)房地產(chǎn)啊，房地產(chǎn)對(duì)各行各業(yè)帶動(dòng)效應(yīng)太大了。但是走到今天這一步，形勢(shì)變換這么快，是政府萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)有想到的。假如沒(méi)有計(jì)劃生育，一家平均能生兩個(gè)小孩，咱這房地產(chǎn)還不至于衰落這么快，畢竟兩個(gè)小孩，大部分90后父母應(yīng)該是只有一套房，總有一個(gè)得必須購(gòu)房吧。

    陷入下滑通道的中國(guó)人口，如果僅是房地產(chǎn)沒(méi)救也就算了，一起陷入困局的還有中國(guó)的各行各業(yè)(人一生在創(chuàng)造財(cái)富，也在消費(fèi)，沒(méi)有人東西賣(mài)給誰(shuí)?)。不知政府有沒(méi)有壯士斷腕的勇氣，改革計(jì)生政策，讓中國(guó)人口結(jié)構(gòu)回歸合理。我反對(duì)一家一戶(hù)生四，五個(gè)小孩，可我也反對(duì)一家一戶(hù)只生一個(gè)，這是會(huì)破壞社會(huì)平穩(wěn)發(fā)展、不可持續(xù)的生育形式，這已經(jīng)刻不容緩了。

    1980　18,393,809　男　9315481人　女　9078328人

    1981　19,122,938　男　9752137人　女　9370801人

    1982　23,100,427　男　11786950人　女　11316732人

    1983　20,065,048　男　10275677人　女　9789371人

    1984　20,313,426　男　10468201人　女　9845225人

    1985　20,429,326　男　10598460人　女　9830866人

    1986　23,190,076　男　12023710人　女　11166366人

    1987　25,282,644　男13619530人　女　12663114人

    1988　24,576,191　男　12779621人　女　11796570人

    1989　25,137,678　男　13110848人　女　12026830人

    1990　26,210,044　男　13811030人　女　12399014人

    1991　20,082,026　男　10674963人　女　9407063人

    1992　18,752,106　男　10014222人　女　8737884人

    1993　17,914,756　男　9590414人　女　8324342人　1980~1990年中國(guó)生育率2.3世界3.45

    1994　16,470,140　男　8866012人　女　7604128人　生育率1.60~

    1995　16,933,559　男　9157597人　女　7775962人　生育率1.46~

    1996　15,224,282　男　8257145人　女　6967137人　生育率1.55~

    1997　14,454,335　男　7897234人　女　6557101人　生育率1.49~

    1998　14,010,711　男　7701684人　女　6309027人　生育率1.49~

    1999　11,495,247　男　6332425人　女　5162822人　生育率1.48~

    2000　13,793,799　男　7460206人　女　6333593人　生育率1.22世界2.73

    少了40%的人，你以為僅僅是房地產(chǎn)倒下嗎。

    其他行業(yè)隨著年輕人口急劇減少，導(dǎo)致需求下降，大量企業(yè)倒閉，又會(huì)增加大量失業(yè)人口。

    這是一個(gè)不斷惡化的循環(huán)。

    人不是越少越好，關(guān)鍵是結(jié)構(gòu)。

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