王健林要學馬云做電商去掉“地產(chǎn)”二字，郭廣昌學巴菲特做投資已經(jīng)頗有心得，王石去了美國后開始學黑石，中國的房地產(chǎn)巨頭們正謀求出路。

　　近日，房企2014年年報和一季度季報相繼發(fā)布，從數(shù)據(jù)來看，國內(nèi)房企利潤大幅下降，隨著需求的下降，由世界上的房地產(chǎn)市場蘊育的世界房企正遭遇生存危機，傳統(tǒng)房企盈利模式還能走多遠？

　　房企加速多元化

　　近日，在深交所，萬達集團董事長王健林用6000字左右的演講，分四個部分闡述了集團的“輕資產(chǎn)”轉型戰(zhàn)略，“五年以后萬達廣場將沒有重資產(chǎn)項目了”，“將來萬達商業(yè)股份有限公司可能去掉‘地產(chǎn)’二字?！蓖踅×窒ＭD向更大程度上由租賃驅動的模式。今年年初，萬達商業(yè)地產(chǎn)公布了與光大控股旗下的的光大安石、嘉實基金、四川信托和快錢公司簽署投資框架協(xié)議，4家機構將在今明兩年間頭批投資約人民幣240億元。萬達方面對外表示，這標志著萬　　達商業(yè)地產(chǎn)“輕資產(chǎn)”模式正式啟動。

　　萬科同樣在嘗試輕資產(chǎn)模式。2014年8月，萬科與世界的投資公司凱雷投資集團簽署商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略合作平臺意向書，該平臺將收購萬科擁有的9個商業(yè)物業(yè)并長期持有，兩者分別持股80%和20%，未來會以資產(chǎn)證券化的方式推出。隨后，萬科又相繼將深圳龍崗萬科商場和北京金隅萬科廣場的大部分股權售予領匯基金和麥格理。2014年12月25日，深圳東方藏山資產(chǎn)管理有限公司與萬科聯(lián)手宣布進行商業(yè)資產(chǎn)管理的合作。東方藏山將以收購物業(yè)產(chǎn)權和股權形式，收購萬科旗下涉及一二線城市共計5個社區(qū)商業(yè)物業(yè)。

　　除了商業(yè)地產(chǎn)運營，萬科還發(fā)力金融業(yè)。2013年10月31日，萬科發(fā)布公告稱，擬通過旗下子公司萬科置業(yè)(香港)有限公司以基石投資者身份參與徽商銀行H股的頭次公開發(fā)行。完成認購后，萬科有望成為徽商銀行的單一股東。

　　多年前，復星集團的支柱產(chǎn)業(yè)就是房地產(chǎn)，不過，如今這家企業(yè)已經(jīng)把房地產(chǎn)縮小到一個板塊，復星已成為股權集團，收購保險公司、酒店、服裝品牌甚至養(yǎng)老院、旅行社；而星河灣做起高端白酒生意；　世茂集團則計劃做更多的商業(yè)廣場和酒店……甚至還有房企開辦養(yǎng)豬場、生產(chǎn)太陽能電池等。

　　昔日人人想要分一杯羹的地產(chǎn)行業(yè)，正遭遇大佬們的集體逃離。

　　為什么要去地產(chǎn)化

　　時至今日，房地產(chǎn)行業(yè)還是中國富豪的主要產(chǎn)區(qū)，為什么大佬們突然不喜歡地產(chǎn)行業(yè)，紛紛逃離？

　　來看看年報和一季報，或許可見部分端倪。從已經(jīng)公布的年報來看，2014年，上市房企的每股收益、凈資產(chǎn)收益率、毛利率、凈利率等指標全面下滑。截至4月27日，在96家已經(jīng)公布年報的A股上市房企中，96家房企的平均凈資產(chǎn)收益率為-3.53%。而2013年，全部130家A股上市房企的平均凈資產(chǎn)收益率為9.79%。2014年，96家上市房企的主營收入毛利率為6.5%；2013年，130家A股上市房企的平均毛利率為37.1%。

　　剛剛過去的一季度，一些房企也公布了季報，同樣盈利堪憂。一季度，萬科A歸屬于上市公司股東的凈利潤6.5億元，同比減少57.49%。據(jù)中原地產(chǎn)研究部的統(tǒng)計，在已經(jīng)公布2015年一季度報告的43家上市房企中，業(yè)績同比下調(diào)的企業(yè)達到了31家，其中預減的企業(yè)達到了11家，預虧的企業(yè)也達到了11家，占比超過兩成。

　　開發(fā)商正遭遇來自成本端也就是地價、需求端也就是房價、以及資金價格的三重擠壓，房地產(chǎn)開發(fā)的盈利空間大幅縮水。蘭德咨詢一項統(tǒng)計顯示，近年來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的毛利率和凈利率分別以年均下降約2.5%和1%的速度快速走低。2015年，房地產(chǎn)行業(yè)利潤率很有可能擊穿10%的紅線。

　　中國房企前景幾何

　　萬科號稱全球地產(chǎn)商，綠地宣稱要世界。仔細對比國外同行，房地產(chǎn)開發(fā)商還真的頗有中國特色，海外幾乎沒有萬科、綠地、恒大類型的大型地產(chǎn)商。

　　海外的地產(chǎn)商相當部分是基金公司，比如美國的黑石，這是全球的房地產(chǎn)私募股權投資機構。黑石做房地產(chǎn)基金是以資產(chǎn)包的形式運營，比如有100億的資產(chǎn)包，它是一個資產(chǎn)一個資產(chǎn)逐步購來的，然后將資產(chǎn)包產(chǎn)生的現(xiàn)金流分割、組合后，轉變成證券份額賣給市場。萬科、萬達通過基金公司收購旗下資產(chǎn)的模式就類似于黑石。由于房地產(chǎn)項目屬于固定資產(chǎn)投資，不少保險公司、基金從多元化投資角度都需要進行配比，所以這些資產(chǎn)包在市場上具有相當?shù)耐顿Y價值。

　　在中國，常常能看到凱德的招牌，凱德代表了國際上房地產(chǎn)運營的另一種模式，他們更接近中國房企，造房子，然后長期持有物業(yè)。但凱德置地有兩個特點：一是輕資產(chǎn)，自有資金較低，更多的是管理外部基金投資人、使資產(chǎn)獲得更好的回報，同時通過表外資產(chǎn)使發(fā)展速度更快；二是以軟收入為主，通過運營管理收入等帶來軟收入。凱德2001年時的凈資產(chǎn)收益率不足8%，2006年凈資產(chǎn)收益率已經(jīng)達到16%以上。

　　開發(fā)商必須未雨綢繆，為長久的可持續(xù)盈利尋找出路。“中國房地產(chǎn)市場的新開工量已經(jīng)見頂，市場未來將進入存量房階段，新房消費越來越少，可供開發(fā)的土地也越來越少，屆時，開發(fā)商賣房收入必然大幅下降，必須尋找到新的利潤增長點。這一點開發(fā)商們基本都意識到了?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長楊紅旭指出，從財務報表的角度來看，中國地產(chǎn)行業(yè)的黃金時代確實已經(jīng)結束。中國開發(fā)商不約而同地開始轉型，正是看到中國地產(chǎn)行業(yè)必須告別低端的利用土地差價獲得暴利的模式，尋找一條可持續(xù)的增長之路。未來轉型大概有三個方向，一種是從開發(fā)型向持有、收租型轉型，一種是從房地產(chǎn)開發(fā)向房地產(chǎn)金融企業(yè)轉型，還有一種是從重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)、輸出管理和品牌轉型。

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