《中國(guó)投資參考》研究總監(jiān) 拉斐爾•哈爾平

　　中國(guó)房地產(chǎn)出現(xiàn)了更多的復(fù)蘇跡象：英國(guó)《金融時(shí)報(bào)》旗下研究機(jī)構(gòu)《中國(guó)投資參考》(China Confidential)走訪的開(kāi)發(fā)商報(bào)告稱，4月份的銷量大幅飆升。全國(guó)40座城市受訪的300個(gè)開(kāi)發(fā)商當(dāng)中，有55%報(bào)告稱銷量環(huán)比增長(zhǎng)，推動(dòng)“中國(guó)投資參考住房銷售指數(shù)”(China Confidential Home Sales Index)升至66.9(高于50代表增長(zhǎng))。

　　4月份的增長(zhǎng)建立在3月份已然很高的基數(shù)之上。開(kāi)發(fā)商在3月份報(bào)告稱，中國(guó)春節(jié)假期之后銷量急劇上升。重要的是，這是自2012年12月《中國(guó)投資參考》啟動(dòng)這一調(diào)查以來(lái)，該指數(shù)頭次連續(xù)兩個(gè)月位于60上方。

　　這一勢(shì)頭似乎延續(xù)到了5月份?！吨袊?guó)投資參考》追蹤的地方房地產(chǎn)部門的數(shù)據(jù)顯示，本月頭5天，42座城市的住房銷量同比增長(zhǎng)37%。

　　這一增長(zhǎng)似乎是中國(guó)政府決定放松二套房房貸要求導(dǎo)致的。中國(guó)央行[微博]3月底表示，對(duì)擁有一套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭購(gòu)二套房，較低頭付款比例從60%調(diào)整為40%?；貞?yīng)《中國(guó)投資參考》調(diào)查的開(kāi)發(fā)商當(dāng)中有43%表示，客戶在4月份能夠搞到頭付款比例為40%至50%的房貸，而自該調(diào)查啟動(dòng)以來(lái)，平均而言只有8%的開(kāi)發(fā)商表示客戶能搞到這樣的房貸。在放松二套房頭付款要求之后，有44%的開(kāi)發(fā)商表示改善型客戶是4月份需求的來(lái)源，這么高的比例是該調(diào)查歷史上沒(méi)有過(guò)的。

　　在改善型需求上升的同時(shí)，房地產(chǎn)投機(jī)依然低迷，這與中國(guó)政府想避免前幾次住房市場(chǎng)過(guò)熱重演的愿望相吻合：只有17%的開(kāi)發(fā)商表示，它們銷量的貢獻(xiàn)者是投資性購(gòu)房客戶?！吨袊?guó)投資參考》對(duì)城市購(gòu)房者展開(kāi)的另一項(xiàng)調(diào)查顯示，自住購(gòu)房情緒日漸積極，投資購(gòu)房情緒仍然消極。“中國(guó)投資參考房地產(chǎn)投資情緒指數(shù)”(China Confidential Property Investment Sentiment Index)在4月份是42.9(低于50代表情緒消極)，而“中國(guó)投資參考住房購(gòu)購(gòu)情緒指數(shù)”(China Confidential House Buying Sentiment Index)升至53.4.

　　盡管銀行愿意接受較低的頭付款比例，但它們?cè)O(shè)定的房貸利率依然相對(duì)較高?！吨袊?guó)投資參考》走訪的開(kāi)發(fā)商當(dāng)中有81%表示，二套房客戶在4月份不得不接受高于基準(zhǔn)房貸利率的利率。同時(shí)也沒(méi)有任何跡象顯示，銀行對(duì)頭套房客戶大幅下調(diào)房貸利率——中國(guó)央行曾多次試圖鼓勵(lì)商業(yè)銀行這么做。盡管僅有7%的開(kāi)發(fā)商說(shuō)頭套房客戶在4月份不得不接受高于基準(zhǔn)房貸利率的利率，但只有19%的開(kāi)發(fā)商稱他們的客戶能夠搞到利率低于基準(zhǔn)房貸利率的房貸。而在2013年初，有50%的開(kāi)發(fā)商表示他們的客戶搞到了利率低于基準(zhǔn)房貸利率的房貸。

　　銀行似乎并未全力配合中國(guó)政府刺激住房市場(chǎng)的努力，對(duì)它們來(lái)說(shuō)，房貸是利潤(rùn)率相當(dāng)?shù)偷囊粔K業(yè)務(wù)。由于購(gòu)房者面對(duì)的信貸環(huán)境仍然緊張，2014年底由政策驅(qū)動(dòng)的住房銷量增長(zhǎng)如曇花一現(xiàn)；盡管近幾個(gè)月出現(xiàn)了積極的跡象，但《中國(guó)投資參考》的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，這一次的情況很可能同樣如此。

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