央行連續(xù)降息，不僅讓企業(yè)貸款減負(fù)，也令公積金利率達(dá)到近年來的較低紀(jì)錄。目前五年以上的公積金貸款利率僅為3.75%，如此低的利率甚至低于余額寶的收益。不過，在實(shí)際操作中，公積金貸款會(huì)有很多限制，購房者必須掌握這些規(guī)定才能順利使用公積金貸款。

誰能貸款到120萬元

在超低利率的情況下，當(dāng)然使用公積金購房較為劃算，按照此前北京市住房公積金管理發(fā)布的通知，目前北京地區(qū)公積金貸款額度較高已經(jīng)提至120萬元，那怎么能夠全額使用呢？

硬件指標(biāo)：房子不能超過90平方米

既然是使用公積金購房，那么房子本身的認(rèn)定當(dāng)然是頭要條件。根據(jù)北京市住房公積金此前調(diào)整后的政策，購購政策房或90平方米以下的頭套自住住房，貸款較高額度為120萬元。購購90平方米以上非政策房或套住房的，貸款較高額度為80萬元。

除了頭套房，如今許多購房者出于子女教育和養(yǎng)老原因，會(huì)購購套房，但申請公積金貸款時(shí)家庭人均居住面積必須在31.31平方米以下才能用公積金。C先生此前購購了一套100多平方米的住房，為了方便孩子上學(xué)，想再購購一套緊靠學(xué)校的小區(qū)，但公積金貸款有面積要求，對于想購二套房的人來說，如果現(xiàn)有家庭人均（包括借款人、配偶和未成年子女）住房建筑面積超過31.31平方米，將無法購購二套房。以家庭人口計(jì)算，套住房的面積不能超過93.9平方米，C先生套房已超出了公積金貸款的面積要求，只有賣掉現(xiàn)有住房才能再用公積金貸款，否則只能選擇商貸。

資格認(rèn)定：租房提取也算二套

如果購房者計(jì)劃使用公積金購房，除了滿足連續(xù)繳存12個(gè)月以及北京市相關(guān)限購要求外，較為重要的條件就是頭套房。

根據(jù)北京住房公積金管理發(fā)布的公告，當(dāng)年繳存公積金的存款利率仍為0.35%，上年結(jié)轉(zhuǎn)的公積金存款利率為1.85%。這個(gè)利率明顯低于銀行存款利率，因此，一些短期沒有購房打算的居民盤算著提取公積金。這里必須要提醒購房者的是，與商業(yè)貸款不同，公積金貸款對于頭套房的認(rèn)定并不以“還清”為準(zhǔn)，而是采用了“認(rèn)房認(rèn)貸又認(rèn)提取”的標(biāo)準(zhǔn)（申請人無住房記錄、無個(gè)人住房貸款記錄、無住房公積金購房提取記錄）。

案例一：如果小A曾經(jīng)使用商業(yè)貸款在京購購過房屋，再購房，即使前一套已經(jīng)還清并出售，這一次使用公積金貸款也沒有辦法全額120萬元使用，較多只能貸到80萬元。

案例二：如果小B曾經(jīng)使用租房發(fā)票提取過公積金支付房租，哪怕從未購購過住房，但在未來購房使用公積金時(shí)，都會(huì)被認(rèn)定為二套。

特別提醒：如果公積金貸款認(rèn)定為二套，購房者在貸款時(shí)，除了公積金本身較多只能貸80萬元以外，對于貸款總額也有限制：只能貸到房屋價(jià)格的40%。也就是說，購購一套500萬元的房子，商貸+公積金貸只能貸出200萬元，客戶頭付需要交300萬元，資金壓力較大。

繳存大限：單身市管不能少于840元

除了頭套房的標(biāo)準(zhǔn)外，在還貸能力方面公積金也與商業(yè)貸款有所不同：并不僅僅是需要滿足單身或者夫妻月收入總額須是月供兩倍以上的要求，在公積金繳存額度上，也需要滿足個(gè)人市管公積金月繳存額度高于840元或夫妻總額高于971元的條件。

需要說明的是，夫妻雙方繳存的這一項(xiàng)中，只能認(rèn)定市管與國管、中直、鐵路公積金合并計(jì)算，在外地繳存的并不可以納入進(jìn)來。

案例一：如果小A是北京市管公積金，月繳存600元，小A的愛人是國管公積金，月繳存700元，超過971元的條件，且符合公積金頭套房標(biāo)準(zhǔn)的人，購購住房也是90平方米以下，便可以貸款到120萬元。

案例二：如果小A是北京市管公積金，月繳存600元，愛人小B在上海工作，月繳存額度為1000元，由于上海的繳存額度無法納入到夫妻在京繳存總額的認(rèn)定中，因此在北京享受120萬元的公積金較高貸款。

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