“現(xiàn)在購(gòu)上市銀行股，相當(dāng)于以十年前的價(jià)格購(gòu)房！”這一薦股觀點(diǎn)看似有些無(wú)厘頭，但實(shí)際上卻折射出上市銀行涉房固定資產(chǎn)估值失真的尷尬現(xiàn)實(shí)。

　　據(jù)記者少有統(tǒng)計(jì)，截至去年年底，上市銀行的自有涉房固定資產(chǎn)凈值約為5900億元，而且絕大多數(shù)銀行都是以成本作為初始價(jià)值，并按照每年折舊3%-7%的速度進(jìn)行減值，比較激進(jìn)的會(huì)計(jì)手法對(duì)于部分資產(chǎn)的年折舊率接近20%。據(jù)記者大致測(cè)算，即使按照較保守的估計(jì)，這部分資產(chǎn)的真實(shí)市價(jià)也將達(dá)到2.2萬(wàn)億元，較目前的凈值“富余”1.6萬(wàn)億元；如果估價(jià)再大膽一點(diǎn)，則賬外隱藏的“私房錢”可能達(dá)到3萬(wàn)億元。如果說3萬(wàn)億元的天文數(shù)字比較抽象，那么可以選取16家上市銀行2014年合計(jì)的凈利潤(rùn)來進(jìn)行對(duì)比，后者僅為1.2萬(wàn)億元。

　　“房屋建筑物等固定資產(chǎn)通常是按照成本法加折舊計(jì)算凈值，僅投資性房地產(chǎn)可按公允價(jià)值入賬，不過，在重組等特定條件下，評(píng)估價(jià)值也可以入賬”，一位曾在“四大會(huì)計(jì)所”任職的會(huì)計(jì)師對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“如果銀行出售、轉(zhuǎn)讓固定資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計(jì)入當(dāng)期損益，也就是說，這些涉房固定資產(chǎn)的使用性質(zhì)一旦發(fā)生改變，其真實(shí)價(jià)值還是有望在財(cái)報(bào)中獲得體現(xiàn)的?！?/p>

　　“銀行的房產(chǎn)未來并不一定都長(zhǎng)期自用，如果銀行的物理網(wǎng)點(diǎn)能夠被電子銀行、手機(jī)銀行所替代，銀行就可能出售涉房固定資產(chǎn)或?qū)⑵渥優(yōu)橥顿Y性房產(chǎn)”，一位國(guó)有大行支行負(fù)責(zé)人表示，“目前部分銀行已經(jīng)走到了規(guī)模效益的拐點(diǎn)?！?/p>

　　涉房固定資產(chǎn)增長(zhǎng)迅猛

　　同花順數(shù)據(jù)顯示，截至去年年底，16家上市銀行固定資產(chǎn)合計(jì)8408億元。其中，國(guó)有四大行固定資產(chǎn)規(guī)模較為龐大，合計(jì)超過6502億元。四大行中，中行和工行的固定資產(chǎn)規(guī)模占據(jù)前兩位，而農(nóng)業(yè)銀行和建設(shè)銀行則分列第三和第四位。數(shù)據(jù)還顯示，截至2013年年底，上市銀行的固定資產(chǎn)合計(jì)為7341億元。也就是說，去年的增量約為1067億元，增速接近15%。

　　不過，上市銀行的固定資產(chǎn)并不僅僅包含房地產(chǎn)，按照上市銀行在年報(bào)中的界定，固定資產(chǎn)主要包括房屋及建筑物、辦公設(shè)備及運(yùn)輸工具。其中，對(duì)于絕大多數(shù)上市銀行來說，房屋及建筑物和在建工程的資產(chǎn)規(guī)模都較為龐大，辦公設(shè)備和運(yùn)輸工具的資產(chǎn)凈值在固定資產(chǎn)中的占比多數(shù)在20%-40%之間。

　　以招商銀行為例，該行截至2014年年底的固定資產(chǎn)凈值為265億元，其中，房屋及建筑物、裝修費(fèi)和在建工程的資產(chǎn)凈值合計(jì)207億元，電子設(shè)備、飛行設(shè)備及運(yùn)輸工具的資產(chǎn)凈值合計(jì)約為58億元。

　　《證券日?qǐng)?bào)》記者對(duì)于16家上市銀行截至2014年年底房屋及建筑物、裝修費(fèi)和在建工程的合計(jì)資產(chǎn)凈值進(jìn)行逐一統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，上市銀行的合計(jì)凈值約為5900億元，占固定資產(chǎn)的比重超過了七成。

　　其中，農(nóng)業(yè)銀行的凈值較高，超過了1200億元；工行和建行次之，分別超過了1100億元；中國(guó)銀行的涉房資產(chǎn)凈值也超過了900億元。股份制銀行中，招商銀行賬面的涉房固定資產(chǎn)凈值較高，民生銀行其次，興業(yè)銀行排名第三，此外中信銀行和浦發(fā)銀行的涉房資產(chǎn)凈值也超過了100億元。

　　此外，如果按照上述數(shù)據(jù)和方法測(cè)算上市銀行2012年的相關(guān)數(shù)據(jù)，截至2012年年末的涉房固定資產(chǎn)凈值尚不足4000億元。也就是說，兩年時(shí)間內(nèi)，上市銀行涉房固定資產(chǎn)凈值增長(zhǎng)了近五成。

　　值得一提的是，按照現(xiàn)行的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第4號(hào)--固定資產(chǎn)》，“固定資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計(jì)量”，且“企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所有固定資產(chǎn)計(jì)提折舊”。也就是說，從上市銀行上市密集度比較高的2005年開始計(jì)算至2014年年底，再加上上市銀行大多5%左右的年化折舊率，十年時(shí)間上市銀行涉房資產(chǎn)的累計(jì)折舊至少有兩成。以中國(guó)銀行為例，截至去年年底，該行固定資產(chǎn)中的單純房屋建筑物已經(jīng)累計(jì)折舊269億元，目前賬面凈值接近674億元，也就是說資產(chǎn)原值超過了943億元，目前折舊率約為29%。

　　按照平均20%折舊保守預(yù)計(jì)，16家上市銀行合計(jì)5941億元的賬面資產(chǎn)對(duì)應(yīng)的原值應(yīng)約7400億元。

　　真實(shí)價(jià)值嚴(yán)重低估

　　7400億元當(dāng)然也并不是這些涉房固定資產(chǎn)的全部?jī)r(jià)值。

　　“我們銀行比較吃虧的就是前些年房?jī)r(jià)比較低的時(shí)候，總行對(duì)于購(gòu)樓控制得比較嚴(yán)格，各地的分行自然也不敢大手大腳”，某股份制銀行有關(guān)人士對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者吐槽，“現(xiàn)在不得不租賃寫字樓來彌補(bǔ)辦公面積的不足以及改善辦公條件。”

　　與該銀行的情況相反，另一家上市銀行雖然當(dāng)初有些遲疑，但還是及時(shí)出手?！捌鋵?shí)，開始購(gòu)樓的時(shí)候也有些猶豫，不過考慮到銀行需要與自身品牌相稱的辦公場(chǎng)所，且金融街當(dāng)時(shí)所剩的好位置也不多了，就拍板購(gòu)下該商業(yè)房產(chǎn)，當(dāng)時(shí)確實(shí)沒想到，才幾年時(shí)間房?jī)r(jià)已經(jīng)翻了三倍多，不過由于房子是自用，并未覺得地產(chǎn)升值對(duì)銀行產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響”，該行時(shí)任行長(zhǎng)此前曾經(jīng)表示。

　　《證券日?qǐng)?bào)》記者在多個(gè)房地產(chǎn)網(wǎng)站檢索發(fā)現(xiàn)，目前一些城市的核心位置的寫字樓大多有價(jià)無(wú)市。以相對(duì)建成較晚的金融街B7大廈（即現(xiàn)北京銀行和中國(guó)人壽大樓）為例，其出售時(shí)（2005年）價(jià)格在14600元/平方米左右，如今市價(jià)已經(jīng)達(dá)到7萬(wàn)元-8萬(wàn)元/平方米，十年時(shí)間增長(zhǎng)了4倍，而且即使是這個(gè)價(jià)格在金融街其實(shí)也是有價(jià)無(wú)市。此外，B7大廈合計(jì)建筑面積約22萬(wàn)平方米，每平米上漲約6萬(wàn)元，整體增值超過130億元，市價(jià)約160億元。

　　但是如果按照“成本法+折舊”計(jì)量，B7大廈的賬面凈值很可能已經(jīng)僅剩20億元左右，與市場(chǎng)潛在交易價(jià)格差距可能高達(dá)140億元。

　　此外，而建設(shè)銀行、中信銀行、交通銀行等銀行的大廈建成時(shí)間都遠(yuǎn)遠(yuǎn)早于B7大廈（其建設(shè)時(shí)間多是在1993年-2005年間），成本更要低得多，其真實(shí)市價(jià)較賬面凈值增長(zhǎng)的幅度自然要高于B7大廈。

　　事實(shí)上，房產(chǎn)真實(shí)價(jià)值飆升不僅在北上廣等一線城市出現(xiàn)，多地媒體曾經(jīng)測(cè)算出“房?jī)r(jià)十年上漲近十倍”的區(qū)域性數(shù)據(jù)。

　　上市銀行涉房固定資產(chǎn)賬面價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值的嚴(yán)重背離，曾經(jīng)引起投資者的質(zhì)疑。私募界人士崔軍曾經(jīng)“逼宮”5家上市銀行，提出將銀行房產(chǎn)按公允價(jià)值入賬；此外，史玉柱也曾經(jīng)在微博中表示，“各銀行擁有大量房產(chǎn)，數(shù)量大得嚇人，都是按當(dāng)年建造或購(gòu)購(gòu)的成本做賬的，往往按10年、20年、30年前的成本入賬，入賬金額非常低。如果按國(guó)際慣例重新評(píng)估，以公允價(jià)值入賬，銀行資本金就會(huì)大幅增加，三年不用向股民伸手要錢”。

　　事實(shí)上，二級(jí)市場(chǎng)也關(guān)注到了上市銀行的隱性財(cái)富。《證券日?qǐng)?bào)》記者日前在潛伏的“攬儲(chǔ)銀主群”里意外收到一條薦股消息，內(nèi)容正是指出“現(xiàn)在銀行的固定資產(chǎn)都是按照十多年前的成本計(jì)價(jià)的，如今購(gòu)上市銀行股，相當(dāng)于以十年前的價(jià)格購(gòu)房，現(xiàn)在是購(gòu)入良機(jī)”。姑且不論薦股的可信度，但從固定資產(chǎn)失真這一角度來看，其分析確有可取之處。

　　按照上市銀行涉房資產(chǎn)賬面原值7400億元推算，如果這些資產(chǎn)十多年來市價(jià)平均漲幅為3倍（保守測(cè)算），其目前對(duì)應(yīng)的價(jià)值為2.2萬(wàn)億元；如果這些資產(chǎn)十多年來市價(jià)平均漲幅為5倍，其目前對(duì)應(yīng)的市價(jià)或高達(dá)3.7萬(wàn)億元，較目前的賬面凈值增長(zhǎng)逾3萬(wàn)億元。

　　私房錢有望變現(xiàn)

　　當(dāng)然，涉房資產(chǎn)并不永遠(yuǎn)只能按照“成本+折舊”來計(jì)價(jià)。

　　上述會(huì)計(jì)師告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則允許企業(yè)將投資性房地產(chǎn)在一定條件下按公允價(jià)值入賬。但是，新準(zhǔn)則同時(shí)指出，投資性房地產(chǎn)需具備兩條特性：“為賺取租金或資本增值，能夠單獨(dú)計(jì)量和出售”。

　　換而言之，銀行雖然擁有大量的房地產(chǎn)資產(chǎn)，并且這些資產(chǎn)隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展正在悄悄帶來主營(yíng)業(yè)務(wù)之外的增值，但是由于沒有變現(xiàn)，且這部分公司處于穩(wěn)定的生產(chǎn)環(huán)境并處于穩(wěn)定的生產(chǎn)狀態(tài)中，故通常不能夠?qū)崿F(xiàn)賬面增值。

　　不過，按照目前手機(jī)銀行和電子銀行的發(fā)展速度，物理網(wǎng)點(diǎn)正在加速被替代，網(wǎng)點(diǎn)背后的房產(chǎn)未來可能不再需要“處于穩(wěn)定的生產(chǎn)環(huán)境、穩(wěn)定的生產(chǎn)狀態(tài)中”，也就是出現(xiàn)了按照市價(jià)變現(xiàn)的可能。

　　去年，工商銀行便傳出了要減少物理網(wǎng)點(diǎn)的消息，工商銀行頭席風(fēng)險(xiǎn)官魏國(guó)雄公開表示，“我們未來的銀行是不需要那么多人的，也確實(shí)不需要那么多物理網(wǎng)點(diǎn)，轉(zhuǎn)型就是要把更多的資源投到信息化建設(shè)上，我們想打造一個(gè)全新的EICBC，就是E工商銀行”。上述話語(yǔ)也在2014年數(shù)據(jù)上得到體現(xiàn)，工行去年在國(guó)有四大行中率先開始縮減物理網(wǎng)點(diǎn)，營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和實(shí)現(xiàn)功能分區(qū)營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分別減少了128和49個(gè)，在柜員配備人數(shù)上更是罕見的一年減少12024人，為現(xiàn)有柜員的10%。此外，中國(guó)銀行雖然柜員減少人數(shù)沒有工行多，但其在網(wǎng)點(diǎn)增加上已經(jīng)趨于放緩，去年一年僅增加新網(wǎng)點(diǎn)11個(gè)。

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