在理性與瘋狂的交織下，深圳房?jī)r(jià)正經(jīng)歷的暴漲。

　　當(dāng)全國(guó)百城房?jī)r(jià)終于在5月止跌回升時(shí)，深圳的房?jī)r(jià)早在去年10月就已開(kāi)始了“拉漲”之勢(shì)。記者梳理深圳規(guī)土委的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，從去年“9·30”政策出臺(tái)至今，深圳全市新房?jī)r(jià)格上漲了近30%，一些片區(qū)如龍華、前海、后海漲幅更是高達(dá)50%左右。

　　尤其是今年以來(lái)，深圳的新房?jī)r(jià)格連續(xù)2個(gè)月領(lǐng)漲全國(guó)，二手房?jī)r(jià)格更甚，連續(xù)4個(gè)月領(lǐng)漲，總價(jià)漲幾萬(wàn)的例子比比皆是。

　　北京、上海、廣州的樓市也均出現(xiàn)了不同程度的回暖，但與深圳相比卻遜色很多。在這一輪樓市行情中，為何深圳樓市一枝獨(dú)秀？其房?jī)r(jià)暴漲的原因何在？

　　比北上廣更旺盛的需求

　　深圳房?jī)r(jià)暴漲的基礎(chǔ)，在于日趨緊張的供求關(guān)系。

　　在四個(gè)一線城市中，深圳的人口數(shù)量雖然是較少的，但人口密度卻是的，購(gòu)房需求也是較為迫切的。

　　深圳統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2014年深圳市常住人口已達(dá)1077.89萬(wàn)人。同期，北京、上海、廣州的常住人口分別為2151.6萬(wàn)人、2425.68萬(wàn)人、1308.05萬(wàn)人，是深圳的2倍、2.25倍、1.2倍。

　　但深圳的土地面積只有不足2000平方公里，北京、上海、廣州的土地面積分別是深圳的8.2倍、3.2倍、3.7倍。

　　據(jù)記者計(jì)算得出，深圳的人口密度已達(dá)約5400人/平方公里，是四個(gè)一線城市中密度較高的。

　　而作為一個(gè)移民城市，深圳的外來(lái)人口比例高達(dá)70%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出北上廣35%~40%的水平。

　　大部分外來(lái)人口主要通過(guò)租房解決住房問(wèn)題，這也直接導(dǎo)致深圳的住房自有率極低。截至2013年底，深圳住房自有率只有約30%。

　　由于深圳日漸提升的競(jìng)爭(zhēng)力、不排外的移民文化、怡人的氣候，越來(lái)越多的外來(lái)人口希望定居深圳。定居的頭要目標(biāo)是擁有一套自己的住房。

　　值得注意的是，深圳人口具有年輕化的特點(diǎn)。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，深圳適齡購(gòu)房人群(25~44歲)占比達(dá)到50.8%，遠(yuǎn)高于北京的35.2%、上海的29.6%和廣州的39.9%。

　　由此不難理解，深圳的購(gòu)房需求有多么迫切。記者近期在各大樓盤(pán)采訪發(fā)現(xiàn)，“80后”已經(jīng)成為深圳購(gòu)房的主力。

　　供應(yīng)短缺拉升地價(jià)

　　然而，面對(duì)如此龐大的需求，深圳樓市的供應(yīng)卻日趨縮減。

　　據(jù)世聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，截至5月31日，深圳一手房可售面積為368.71萬(wàn)平方米，可售套數(shù)為33858套。若按近8周深圳新房銷(xiāo)售速度，目前的新房可售量消化時(shí)間約6個(gè)月。

　　從源頭的土地供應(yīng)來(lái)看，通過(guò)“招拍掛”公開(kāi)出讓的居住用地在近兩年急劇下降。

　　據(jù)記者梳理公開(kāi)資料發(fā)現(xiàn)，2007~2010年，深圳市公開(kāi)出讓的居住用地可建筑面積平均每年為95萬(wàn)平方米；到2013年僅出讓3宗居住用地，2014年只有1宗。

　　官方數(shù)據(jù)顯示，深圳的新增土地供應(yīng)接近枯竭。

　　根據(jù)《深圳市土地利用總體規(guī)劃(2006-2020)》，至2020年，深圳全市建設(shè)用地總規(guī)?？刂圃?76平方公里以?xún)?nèi)。而現(xiàn)在，這個(gè)數(shù)字已達(dá)約940平方公里。

　　而在這所剩無(wú)幾的新增建設(shè)用地中，住宅用地能分到的只是極少部分，即便加上存量用地，仍然很少。

　　2014年，深圳實(shí)際完成土地供應(yīng)1368.9公頃，其中居住用地僅為184.3公頃，占比13.5%，其他為產(chǎn)業(yè)用地、商業(yè)服務(wù)設(shè)施用地、公共基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目用地。

　　今年，深圳計(jì)劃供應(yīng)建設(shè)用地1600公頃，住宅用地僅85公頃，占比5.3%。其中，公開(kāi)“招拍掛”的住宅用地指標(biāo)僅占總住宅用地指標(biāo)的11.8%。

　　公開(kāi)出讓居住用地的規(guī)模縮減，進(jìn)一步推高了地價(jià)。而高昂的地價(jià)成本較終會(huì)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房者，由此帶來(lái)房?jī)r(jià)飆漲。

　　去年深圳僅出讓的一宗居住用地，較終樓面價(jià)高達(dá)2.5萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)85%。該地塊位于龍華新區(qū)，于10月出讓成功后，便帶動(dòng)該區(qū)域房?jī)r(jià)迅速上漲，隨后推出的新盤(pán)價(jià)格突破3萬(wàn)，今年5月甚至突破了4萬(wàn)。

　　政策引發(fā)需求“泄洪”

　　深圳旺盛的購(gòu)房需求一直存在，為何在此時(shí)爆發(fā)？

　　“這幾年，由于限購(gòu)限貸政策的影響，深圳的購(gòu)房需求一直受到抑制，尤其是改善型需求。”深圳中原研究經(jīng)理王飛對(duì)記者表示。

　　隨著購(gòu)房政策的放松和貨幣環(huán)境的寬松，原本被抑制的需求就像洪水般席卷樓市。

　　自去年9月底以來(lái)，“9·30”政策、“3·30”政策等政策先后放開(kāi)限貸、降低房貸利率、降低二套房頭付比例，營(yíng)業(yè)稅免稅期限由5年改為2年，改善型需求被迅速釋放。

　　王飛說(shuō)，今年4月以來(lái)，深圳的換房客比例攀升，高的時(shí)候達(dá)到45%。一些新樓盤(pán)的大戶(hù)型也賣(mài)得比剛需戶(hù)型好。

　　而信貸擴(kuò)張歷來(lái)是推高樓市價(jià)格的關(guān)鍵因素，其根源就在于政府將新增信貸引入了房地產(chǎn)市場(chǎng)，壓低了房貸利率和頭付比例，降低了購(gòu)房門(mén)檻，推高了看漲預(yù)期。

　　與此同時(shí)，投資客的比例也在逐步升高。王飛說(shuō)，在市場(chǎng)低迷時(shí)，投資客比例只有10%左右，而近期樓市中出現(xiàn)了大量投資客，龍華區(qū)的投資客比例甚至高達(dá)20%~30%。

　　牛市行情也為樓市提供了大量資金。許多股民從牛市中獲利后選擇套現(xiàn)，投入到樓市中，以尋求更為穩(wěn)妥的獲益。

　　一位深圳市民章穎(化名)不久前就從股市中套現(xiàn)了部分，在龍華區(qū)投資了一套住房。

　　“股市這一輪漲了很多，套一部分現(xiàn)金出來(lái)購(gòu)房更安心。”章穎說(shuō)，她的一位朋友也從股市里撤出部分資金，購(gòu)了兩套房，一套準(zhǔn)備自住，另一套用來(lái)投資，過(guò)幾年再出手。

　　毗鄰香港是深圳房?jī)r(jià)暴漲的另一推手。王飛透露，今年到深圳購(gòu)房的香港人明顯增多。

　　由于香港房?jī)r(jià)高達(dá)10萬(wàn)~20萬(wàn)元/平方米，深圳的房?jī)r(jià)對(duì)于香港而言具有很強(qiáng)的吸引力，即便是在蛇口前海片區(qū)，6萬(wàn)~7萬(wàn)元/平方米的房?jī)r(jià)對(duì)他們來(lái)說(shuō)也很便宜。

　　在剛需、改善性需求、投資需求、香港等外來(lái)需求的一哄而下，“購(gòu)漲不購(gòu)跌”的情緒被肆意放大，加上日趨緊張的供應(yīng)，深圳整體樓市看漲預(yù)期被推到了未有的高潮，由此帶來(lái)了二手房業(yè)主和開(kāi)發(fā)商們的漲價(jià)底氣。

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