近日“六部委調(diào)整房地產(chǎn)政策，為外資松綁”的消息頗引記者關(guān)注。較近住建部、商務(wù)部等六部委發(fā)文調(diào)整房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入及管理政策，出臺(tái)了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》，此項(xiàng)新規(guī)一定程度上取消了外資投資房地產(chǎn)和購房的限制。境外人士國內(nèi)購房十年頭次松動(dòng)。

    據(jù)了解，新規(guī)強(qiáng)調(diào)，境外機(jī)構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機(jī)構(gòu)(經(jīng)批準(zhǔn)從事經(jīng)營房地產(chǎn)的企業(yè)除外)和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)的境外個(gè)人，可以購購符合實(shí)際需要的自用、自住商品房。此外新規(guī)也提到，對于實(shí)施住房限購政策的城市，境外個(gè)人購房應(yīng)當(dāng)符合當(dāng)?shù)卣叩囊?guī)定。

    而此前，按2010年11月4日住建部和國家外匯管理局共同下發(fā)的相關(guān)規(guī)定要求，對境外個(gè)人購房的限制是在境內(nèi)只能購購一套用于自住的住房;在境內(nèi)設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)的境外機(jī)構(gòu)只能在注冊城市購購辦公所需的非住宅房屋。

    此外，此前對于外國人的購房政策，對于其居住的年限是有要求的，即需要一年以上的時(shí)間。

    分析人士認(rèn)為，這意味著，除少數(shù)仍在嚴(yán)格執(zhí)行限購的城市，境外人士在國內(nèi)的購房已經(jīng)不受限制。

    同時(shí)分析人士認(rèn)為，隨著限購政策在很多城市逐步松動(dòng)并取消，樓市“限外令”松動(dòng)與取消也在情理之中，事實(shí)上，隨著房產(chǎn)稅征收漸近，購購多套房的人會(huì)逐步減少，擁有多套房的人也會(huì)逐步拋出手中房源，剛需與改善性需求目前仍是樓市主要?jiǎng)恿Α?/p>

    據(jù)分析，一些外企高管多是租房，即便樓市“限外令”松動(dòng)，吸引合格的境外人士購房已是今非昔比。

    外資國內(nèi)投資房地產(chǎn)業(yè)門檻降低

    據(jù)了解，2006年文件曾要求外商投資設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)，投資總額超過1000萬美元(含1000萬美元)的，注冊資本金不得低于投資總額的50%。

    此次調(diào)整一定程度降低了外資房地產(chǎn)企業(yè)注冊資本的門檻。按照現(xiàn)行規(guī)定，如果投資總額在1000萬美元以上至3000萬美元(含3000萬美元)的，其注冊資本至少應(yīng)占投資總額的2/5;如投資總額在3000萬美元以上的，其注冊資本至少應(yīng)占投資總額的1/3。

    分析人士認(rèn)為，新規(guī)不僅釋放了鼓勵(lì)境外人士在國內(nèi)購房的信息，而且釋放了歡迎外資投資中國甚至中國房地產(chǎn)的信號(hào)。

    據(jù)了解，六部門表示，此次調(diào)整旨在促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，各有關(guān)部門將進(jìn)一步簡化程序，提高辦事效率，優(yōu)化和改進(jìn)外商投資房地產(chǎn)管理。

    分析認(rèn)為，此次政策出臺(tái)，也有提振經(jīng)濟(jì)、防范資本外逃的考慮;鼓勵(lì)境外人士在國內(nèi)購房，一方面刺激了部分高端物業(yè)的去庫存，另一方面也促使部分產(chǎn)業(yè)資本能夠在中國安居。

    外資或更青睞投資三四線城市

    新規(guī)是自2006年8月開始執(zhí)行嚴(yán)格限制外資投資房地產(chǎn)政策10年以來，頭次松動(dòng)。

    2006年開始我國實(shí)施“限外令”，當(dāng)時(shí)人民幣持續(xù)升值，國內(nèi)樓市價(jià)格并不處于高位，大量外資通過投資中國房地產(chǎn)進(jìn)入中國市場。為了防止境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人通過炒房套取匯差，進(jìn)一步抬升中國房價(jià)，政府先后出臺(tái)了一系列限制境外資金在境內(nèi)購房的政策：2006年出臺(tái)了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》，2007年后房地產(chǎn)更被列為外商投資“限制”行業(yè)，2009年底推出“向境外投資方出售國內(nèi)資產(chǎn)征稅”的規(guī)定，2010年11月外匯局規(guī)定境外人士只能購一套房產(chǎn)等。

    分析人士認(rèn)為，10年來樓市“限外令”頭次松動(dòng)，可以分析，隨著房產(chǎn)稅征收漸近，房子作為投資品的屬性已基本不存在，住房回歸其本來滿足居住需求的功能，這也是樓市限外令10年來頭次松動(dòng)的一個(gè)背景，所以房企老板直言，房地產(chǎn)的黃金時(shí)代已經(jīng)過去了，現(xiàn)在是房地產(chǎn)的白銀時(shí)代。

    仲量聯(lián)行近期發(fā)布一份報(bào)告中指出，新規(guī)并不會(huì)導(dǎo)致樓市行情的大幅波動(dòng)：一是目前中國樓市購房者主力以本地自住需求為主，投資客比例較低;二是市場庫存處于高位，境外需求無法改變市場基本面、推升房價(jià);三是中國房地產(chǎn)經(jīng)過10余年的快速上漲后，投資價(jià)值已較之前有所降低，加之近期的人民幣貶值預(yù)期，中國房產(chǎn)對境外投資者的吸引力也有所下滑。

    業(yè)內(nèi)人士分析，相比2006年外資蜂擁進(jìn)入中國市場，當(dāng)時(shí)房價(jià)漲得快、人民幣升值快以及中國利率偏高，可以套取息差，現(xiàn)在大環(huán)境完全不一樣了，新規(guī)重在提振市場信心，不會(huì)助推房價(jià)上漲。

    中原地產(chǎn)頭席分析師張大偉認(rèn)為，新政對于一二線城市以及中高端物業(yè)將帶來直接的利好。

    張大偉分析，目前外資主要通過開發(fā)投資和并購兩種方式進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場。

    或許收購并購是外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)行業(yè)較便捷的途徑，業(yè)內(nèi)人士人士認(rèn)為，如果從投資的角度來講，境外資金可能對目前處于低價(jià)位的三四線城市更感興趣，因此不排除外資進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)并對中國中小地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行收購。

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