樓市“去庫存”任務(wù)，正被提升至的高度。

    11月10日上午，中共總書記、國家主席、軍委主席、財(cái)經(jīng)專業(yè)小組組長 主持召開財(cái)經(jīng)專業(yè)小組第十一次會(huì)議，研究經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性改革和城市工作。

    在這次會(huì)議上， 提出了四大關(guān)鍵點(diǎn)的改革推進(jìn)，包括過剩產(chǎn)能，企業(yè)成本，房地產(chǎn)庫存和金融風(fēng)險(xiǎn)等。對(duì)于房地產(chǎn)，他有18個(gè)字表態(tài)，“要化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展?！?/p>

    這是十八大以來 頭次對(duì)于房地產(chǎn)去庫存的表態(tài)。他上一次表態(tài)是兩年前的2013年10月29日。當(dāng)時(shí)政治局就加快推進(jìn)住房保障體系和供應(yīng)體系建設(shè)進(jìn)行第十次集體學(xué)習(xí)。會(huì)上， 要求，“要千方百計(jì)增加住房供應(yīng)”。

    11月11日，在國務(wù)院常務(wù)會(huì)議上，國家總理 強(qiáng)調(diào)要“以加快戶籍制度改革帶動(dòng)住房等消費(fèi)”。緊接著的11月12日，國家財(cái)經(jīng)專業(yè)小組辦公室主任 赴江蘇等地考察時(shí)，再次強(qiáng)調(diào)“化解房地產(chǎn)庫存”的問題。

    在業(yè)內(nèi)看來，針對(duì)房地產(chǎn)市場的接連表態(tài)，或?qū)⒂绊懡衲昴甑椎慕?jīng)濟(jì)工作會(huì)議，預(yù)計(jì)明年對(duì)樓市的政策態(tài)度將會(huì)更加寬松。

   高層接連喊話去庫存

    高層緣何在此刻高調(diào)提及房地產(chǎn)?一系列房地產(chǎn)較新數(shù)據(jù)或可尋得端倪。

    11月11日，國家統(tǒng)計(jì)局公布今年1-10月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，截至10月底，全國商品房待售面積68632萬平方米，比9月末增加2122萬平方米，其中，住宅待售面積增加1180萬平方米，再創(chuàng)歷史新高。

    68632萬平方米的待售面積到底有多大?按照我國人均住房面積35平方米計(jì)算，“空置”的住房可供2億人口居住。如果算上全國各地的小產(chǎn)權(quán)房，以及一些沒有納入統(tǒng)計(jì)口徑的房子，中國住房過剩的狀況會(huì)更加嚴(yán)重。

    短短10多年的時(shí)間里，中國房地產(chǎn)基本面從短缺走到了嚴(yán)重過剩。易居研究院較新數(shù)據(jù)顯示，截至今年10月底，其所監(jiān)測的北京、上海、廣州、深圳、天津、太原、濟(jì)南、青島、南京、蘇州、馬鞍山、濟(jì)寧、煙臺(tái)、常州、南通、溫州、北海等35個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為26593萬平方米。

    10月份，上述35個(gè)城市新建商品住宅存銷比為12.5，為近22個(gè)月新低，大體相當(dāng)于2013年12月份的水平。12.5存銷比，意味著市場需要用12.5個(gè)月的時(shí)間才能消化完這些庫存，其中北海的存銷比數(shù)值較高，為31個(gè)月。從城市線類劃分，一、二、三線城市新建商品住宅存銷比分別為10、12.2和18.9個(gè)月。

   “當(dāng)前，我國房地產(chǎn)的痛點(diǎn)正是高庫存。而在市場區(qū)域分化嚴(yán)重的情況下，高庫存主要指代三、四線城市和部分二線城市，”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認(rèn)為，“近段時(shí)間， 主席和 總理皆提到房地產(chǎn)高庫存，并將其列為當(dāng)前經(jīng)濟(jì)難點(diǎn)。這其實(shí)關(guān)系到兩個(gè)方面，一是樓市不穩(wěn)，經(jīng)濟(jì)難見底;二是庫存不降，金融體系有風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

    房地產(chǎn)庫存持續(xù)高位，直接影響到房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資78801億元，同比名義增長2.0%，增速比1-9月份回落0.6個(gè)百分點(diǎn)至2%，創(chuàng)歷史新低。這一增速增速已經(jīng)連續(xù)21個(gè)月下滑，在 次就樓市表態(tài)的2013年，它還基本保持在20%左右的速度。與此同時(shí)，1-10月份，全國房屋新開工面積下降13.9%，房企土地購置面積同比下降33.8%，降幅與1-9月份持平;土地成交價(jià)款5794億元，下降25.2%，降幅收窄2.3個(gè)百分點(diǎn)。

    高庫存、低投資格局下，房地產(chǎn)正在從過去中國經(jīng)濟(jì)的引擎轉(zhuǎn)變?yōu)樵鲩L拖累。在過去30多年年均26%的增長之后，今年前10月，中國固定資產(chǎn)投資增速已下滑到10.2%，全年很可能跌破兩位數(shù)。

    樓市調(diào)控信號(hào)再發(fā)出

   “‘十三五’規(guī)劃中提到保持經(jīng)濟(jì)中高速增長，GDP要保持在6.5%以上，還是要靠投資來拉動(dòng)，房地產(chǎn)的作用不可忽視。”摩根士丹利華鑫證券頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家章俊說。

    高層的接連表態(tài)，暗含房地產(chǎn)市場政策再次調(diào)整信號(hào)。

   《華夏時(shí)報(bào)》援引接近住建部的知情人士稱，目前針對(duì)房地產(chǎn)市場的表態(tài)，將影響今年年底的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，預(yù)計(jì)明年對(duì)樓市的政策態(tài)度將會(huì)更加寬松。

    據(jù)了解，對(duì)于樓市去庫存的相關(guān)政策，目前各部委已經(jīng)初步匯總了各項(xiàng)具體政策的調(diào)整思路，預(yù)計(jì)在年底經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議之后會(huì)分層次出臺(tái)。

    在諸多業(yè)內(nèi)人士看來，短期內(nèi)的去庫存政策還將以市場刺激為主，與穩(wěn)定住房消費(fèi)相關(guān)的常規(guī)手段或?qū)⒓哟罅Χ取?/p>

    中原地產(chǎn)頭席分析師張大偉指出，今年以來，鼓勵(lì)住房消費(fèi)的政策導(dǎo)向不僅僅是從宏觀經(jīng)濟(jì)角度考量，更是由于樓市正面臨痛苦的去庫存階段，這既關(guān)系到啟動(dòng)需求，又關(guān)系到化解風(fēng)險(xiǎn)。為此，政府從財(cái)稅、信貸、公積金等相關(guān)政策出發(fā)，鼓勵(lì)改善性需求入市，加快商品房庫存消化。為了千方百計(jì)實(shí)現(xiàn)去庫存目標(biāo)，除了從市場需求端因地施策之外，對(duì)供應(yīng)端即土地市場的調(diào)節(jié)也成為樓市政策的一大。

    除此，據(jù)了解，相關(guān)部委在公積金額度管理、房地產(chǎn)交易稅費(fèi)等方面已有政策儲(chǔ)備，為保證政策效果，購房頭付比例、利率等信貸政策也有可能同期出臺(tái)。在民生證券研究所執(zhí)行院長管清友看來，房地產(chǎn)信貸和利率政策有望進(jìn)一步松動(dòng)，尤其是住房公積金的作用有望得到強(qiáng)化，國家住房銀行或提上時(shí)間表。

    保障房的市場化運(yùn)作，被視為加快去庫存的一大利器。740萬套保障房托起的中國安居夢，是2015年政府民生工程的一大焦點(diǎn)。而保障房與商品房之間，正架構(gòu)起融合的呼嘯軌道。

   “把一些存量房轉(zhuǎn)為公租房和安置房?！?總理在今年3月的政府工作報(bào)告中，已明確提出這一點(diǎn)。房企有去庫存的需要，而地方政府又有建保障房的重任。在總理這份報(bào)告中，這兩大難題順勢而為一拍即合，這也被不少開發(fā)商視為今年一項(xiàng)重要的政策紅利。

    從福州版商品房回購、北京版合作型保障房到滬版土地置換獲得保障房資金等，各城市都試圖在保障房建設(shè)與投資及樓市去庫存難題的試水中摸索出可行性更強(qiáng)的操作模式。

    事實(shí)上，據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，被視為向房地產(chǎn)市場定向提供信貸流動(dòng)性手段的棚戶區(qū)改造貨幣化補(bǔ)償安置，已經(jīng)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的影響釋放階段。按照部署，國家開發(fā)銀行已經(jīng)在年內(nèi)累計(jì)向棚戶區(qū)改造及其貨幣化補(bǔ)償安置投放總計(jì)約4000億元的信貸額度，這一額度的定向信貸投放任務(wù)已經(jīng)基本完成。從資金量來看，加上財(cái)政支持與信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)所置換的額度，全部資金將超過萬億元。

    而按照 總理較新提出的“加快戶籍制度改革帶動(dòng)住房、家電等消費(fèi)”意思解讀，在現(xiàn)有的政策框架中，戶籍制度改革預(yù)計(jì)將成為樓市去庫存一大突破口。

   “戶籍制度改革帶動(dòng)住房消費(fèi)的一個(gè)重要方向即是推動(dòng)農(nóng)民工購房，新型城鎮(zhèn)化的一大目標(biāo)即是努力實(shí)現(xiàn)1億左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口及其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶?！币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)時(shí)代周報(bào)記者說，大中城市戶籍吸引力較大，戶籍制度對(duì)推動(dòng)市場成交效果明顯，但相比之下，戶籍制度改革和購房相結(jié)合的政策還存在錯(cuò)位問題，當(dāng)前樓市庫存較大、投資下滑嚴(yán)重的三、四線乃至縣級(jí)市，不存在太多的落戶問題，戶籍制度對(duì)推動(dòng)住房消費(fèi)的效果或有限。

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