購(gòu)房——怕雷區(qū)裹足不前？選花眼心煩意亂？
　　
　　從如何選房、簽訂合同、辦理貸款、驗(yàn)收入住直至物業(yè)管理，《購(gòu)房九段高手速成》定會(huì)使您在短時(shí)間內(nèi)購(gòu)房常識(shí)突飛猛進(jìn)，成為購(gòu)房消費(fèi)人群中真正的九段高手！
　　
　　交通
　　
　　交通是購(gòu)房要考慮的重要因素，四通八達(dá)、進(jìn)出方便、有停車位，物業(yè)才算物盡其用。生活在人多車多的北京，購(gòu)房的時(shí)候自然應(yīng)該先把幾個(gè)預(yù)選樓盤的交通狀況拿來(lái)比較一下，具體如下：
　　
　　●道路設(shè)施道路通過(guò)能力、設(shè)計(jì)的運(yùn)行速度、實(shí)際運(yùn)行速度及運(yùn)行安全狀況。
　　
　　●公共交通包括公共汽車、**等公共交通的線路數(shù)，與市內(nèi)各主要區(qū)域及上班所在地聯(lián)系的廣泛程度，公共交通工具運(yùn)行起止時(shí)間、運(yùn)行速度、票價(jià)，從房子所在地到公共交通點(diǎn)的距離，使用出租車的方便程度。
　　
　　●交通便利度包括經(jīng)常經(jīng)過(guò)的路段內(nèi)路網(wǎng)通暢程度，是否經(jīng)常堵車，到達(dá)市內(nèi)主要地點(diǎn)是否便利等。
　　
　　●交通管制包括行車路線、方向、時(shí)間、速度限制及車輛種類限制。此外，還要考慮有無(wú)固定停車場(chǎng)地，如沒(méi)有，隨時(shí)停車能否有保證也不能不考慮在內(nèi)。
　　
　　環(huán)境
　　
　　一個(gè)小區(qū)的環(huán)境主要包括兩個(gè)方面：周邊的地理環(huán)境(地段)和社區(qū)內(nèi)的環(huán)境，下面我們就從這兩個(gè)角度來(lái)看看。
　　
　　地段是所有購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)都很關(guān)注的，選擇市區(qū)還是郊區(qū)要根據(jù)個(gè)人的需要而定。
　　
　　查看小區(qū)內(nèi)部環(huán)境要從以下幾個(gè)方面入手：小區(qū)規(guī)模、布局、綠化、樓距、路況、車庫(kù)、安全度等。
　　
　　●布局
　　
　　在居住區(qū)規(guī)劃中，應(yīng)使住宅布局合理，為保證每房都能獲得規(guī)定的日照時(shí)間和日照質(zhì)量，要求條形住宅長(zhǎng)軸外墻之間保持一定距離。
　　
　　●綠化
　　
　　綠化做得好壞要用綠地率來(lái)衡量，綠地率指的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的點(diǎn)和占居住區(qū)總用地的百分比。值得注意的是，“綠地率”和“綠化覆蓋率”是兩個(gè)不同的概念，綠地不包括陽(yáng)臺(tái)和屋頂?shù)木G化，有些開(kāi)發(fā)商會(huì)故意混淆這兩個(gè)概念由于居住區(qū)綠地在遮陽(yáng)、防風(fēng)防塵等方面起著重要的作用，所以有關(guān)規(guī)范規(guī)定：新建居住區(qū)綠地率應(yīng)不低于30%，北京近郊居住區(qū)綠地率在35%以上為宜。
　　
　　●樓距
　　
　　兩棟樓之間的距離較好超過(guò)24米為宜，而窗戶也不能面對(duì)面地整齊排列，否則家中的一舉一動(dòng)在對(duì)面都可以看得一清二楚，私密性太差。一般情況下，人與人之間距離24米內(nèi)能辨別對(duì)方，12米內(nèi)能看清對(duì)方容貌。為避免視線干擾，多層住宅居室與居室之間的距離以不小于24米為宜，高層住宅的側(cè)向間距宜大于20米。此外，若設(shè)計(jì)考慮不周，塔式住宅側(cè)面窗與正面窗往往形成“通視”現(xiàn)象，選擇住宅時(shí)應(yīng)予以注意。
　　
　　察看小區(qū)外部大環(huán)境，包括交通道路及車站設(shè)置，菜場(chǎng)及商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)設(shè)施，學(xué)校、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、體育場(chǎng)所，噪音及污染等。
　　
　　配套設(shè)施
　　
　　包括市政配套、生活配套兩個(gè)方面。市政配套是指水、暖、氣等?；顒?dòng)基礎(chǔ)設(shè)施應(yīng)包括：
　　
　　●教育設(shè)施：托兒所、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)等；
　　
　　●醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施：衛(wèi)生站、居住區(qū)門診、醫(yī)院；
　　
　　●文化體育設(shè)施：綜合文化活動(dòng)、體育場(chǎng)；
　　
　　●商業(yè)服務(wù)設(shè)施：綜合食品商場(chǎng)、綜合百貨商場(chǎng)、集貿(mào)市場(chǎng)、藥店及其他第三產(chǎn)業(yè)設(shè)施；
　　
　　●金融郵電設(shè)施：銀行、郵局等；
　　
　　●行政管理設(shè)施：街道辦事處、派出所、居委會(huì)、房管機(jī)構(gòu)等。
　　
　　驗(yàn)證開(kāi)發(fā)商資質(zhì)
　　
　　要購(gòu)購(gòu)一個(gè)好的房子，審查開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)與實(shí)力很重要，這決定著你是否能居住在一個(gè)好的社區(qū)里，開(kāi)發(fā)商的承諾能不能兌現(xiàn)。
　　
　　開(kāi)發(fā)商的“五證”是較重要的證明材料，它們分別是《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》。其中較重要的是《國(guó)有土地使用證》與《商品房銷售(預(yù)售)許可證》。
　　
　　《國(guó)有土地使用證》是證明土地使用者(單位或個(gè)人)使用國(guó)有土地的法律憑證，受法律保護(hù)。
　　
　　《商品房銷售(預(yù)售)許可證》是市、縣政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。房地產(chǎn)商在銷售商品房時(shí)，如該房屋已建成，還應(yīng)持有房屋所有權(quán)證書(shū)。
　　
　　我們?cè)诓轵?yàn)以上證明文件時(shí)，盡可能要求開(kāi)發(fā)商提供文件的原件，并要檢查用地單位、建設(shè)單位以及銷售單位是否與售樓單位一致。
　　
　　對(duì)于開(kāi)發(fā)商資信的考察，目前另外一個(gè)突出問(wèn)題是關(guān)于“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”的?，F(xiàn)在部分郊區(qū)縣仍有一部土地屬于集體所有，一些村委會(huì)就在這種性質(zhì)的土地上開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，再拿出來(lái)當(dāng)商品房賣，這種項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)根本就無(wú)從談起。
　　
　　目前要查驗(yàn)銷售許可證的方法有向國(guó)土房管局咨詢，再則可能通過(guò)“北京房地產(chǎn)”網(wǎng)進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)查訊，只要輸入正確的銷售許可證的號(hào)碼，就能得知房管局對(duì)這個(gè)證件的許可、銷售范圍以及銷售的方式等等。
　　
　　簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)
　　
　　選好了房，開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)也沒(méi)有問(wèn)題了，于是雙方要確立購(gòu)賣房屋的意向了。認(rèn)購(gòu)書(shū)是為了確定一個(gè)購(gòu)房者的意向，約定在一定時(shí)間內(nèi)購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同，而開(kāi)發(fā)商在這段時(shí)間里必須為購(gòu)房者保留房號(hào)。
　　
　　從法律上來(lái)說(shuō)，認(rèn)購(gòu)不是購(gòu)房的法定前奏，合同也不是認(rèn)購(gòu)的必然結(jié)果。購(gòu)方只能保證購(gòu)購(gòu)意愿的真實(shí)性，而不能保證無(wú)論何種情況都必須簽訂合同。為此，購(gòu)方應(yīng)該注意審查開(kāi)發(fā)商所提供的認(rèn)購(gòu)書(shū)，看其中是否有不利于自己的條款比如“××天之內(nèi)，購(gòu)受人不能簽訂購(gòu)房合同的，訂金不予退還。”那么，究竟是什么原因?qū)е沦?gòu)房合同無(wú)法簽訂，并沒(méi)有說(shuō)清楚，如果因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商方面的原因?qū)е碌?，這個(gè)責(zé)任還是由購(gòu)房者來(lái)承擔(dān)，就叫合同顯失公平，這個(gè)認(rèn)購(gòu)條款購(gòu)房者應(yīng)予以拒絕。
　　
　　確定付款方式
　　
　　●一次性付款
　　
　　即在與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同后一定期限內(nèi)(雙方在合同中約定)，購(gòu)房者一次付清房款。
　　
　　利：通常一次性付款都有折扣。由于大筆購(gòu)房款能一次性劃入開(kāi)發(fā)商的帳戶，對(duì)資金的盡快回籠有很大的意義，因此開(kāi)發(fā)商比較喜歡這種方式，往往也會(huì)給購(gòu)房者一定的折扣。就目前市場(chǎng)行情而言，折扣多在九折至九七折之間，這么多的折扣對(duì)于資金不充裕的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，的確是個(gè)不小的誘惑。

　　弊：這種付款方式要求購(gòu)房者有足夠的資金做后盾，在短期內(nèi)籌集到這么一大筆現(xiàn)金，對(duì)于大多數(shù)人而言都是比較困難的。而且一次性付款所需承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也很大，當(dāng)購(gòu)房者把全部房款都交給開(kāi)發(fā)商時(shí)，可以說(shuō)主動(dòng)權(quán)已經(jīng)不在購(gòu)房者手中了，一旦工程延期或者出現(xiàn)房屋質(zhì)量問(wèn)題，購(gòu)房者就比較被動(dòng)。
　　
　　建議：一次性付款適用于購(gòu)房者資金充足、開(kāi)發(fā)商信譽(yù)良好、較好是現(xiàn)房的情況下。即便如此，也建議購(gòu)房者一次性付清總房款的90%，余下10%的尾款在入住時(shí)付清，關(guān)于這一點(diǎn)，需要事先在合同中約定。
　　
　　●分期付款
　　
　　一般在付清20%至30%的頭付款后，再跟隨項(xiàng)目的建設(shè)工程進(jìn)度付款。通常分為3-4期，樓盤封頂時(shí)付清房款的70%左右，較后一期所付的房款一般較少，多在入住時(shí)交清所有的房款。有免息分期付款和低息分期付款兩種方式。
　　
　　利：有效地解決了一次性付款時(shí)所需承擔(dān)的巨大風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于期房項(xiàng)目，購(gòu)房者可以按工程形象進(jìn)度分幾次向開(kāi)發(fā)商支付房款，直至商品房驗(yàn)收合格后才支付尾款。購(gòu)房者可利用其余的分期未付款督促開(kāi)發(fā)商，保障房屋按時(shí)按質(zhì)地交付使用。跟貸款相比，用不著多還利息，所需支付的僅是房款而已。
　　
　　弊：雖然分幾次付款，卻仍然沒(méi)有克服需要在短期內(nèi)籌集大量資金的缺陷。正常情況下，一個(gè)項(xiàng)目在開(kāi)盤銷售到驗(yàn)收入住，不過(guò)一兩年的時(shí)間，即使分三四期付款，每一期也得交十幾萬(wàn)甚至更多，壓力還是很大，而且分期付款通常沒(méi)有折扣。
　　
　　建議：月收入較高，不愿支付房款以外的費(fèi)用，不認(rèn)同“今天花明天的錢”的購(gòu)房者，可以考慮選擇這種付款方式。
　　
　　●其他方式
　　
　　主要是指購(gòu)賣雙方協(xié)商的結(jié)果，只要不違反法律規(guī)定，購(gòu)賣雙方在協(xié)商一致的基礎(chǔ)上達(dá)成任何一種付款方式及期限都是允許的。這一條在購(gòu)房實(shí)踐中主要涉及銀行貸款問(wèn)題。一般是開(kāi)發(fā)商與提供貸款的銀行之間簽訂協(xié)議，購(gòu)房者以其所購(gòu)房屋做抵押，由其所購(gòu)購(gòu)住房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供擔(dān)保向銀行申請(qǐng)貸款，在購(gòu)房者付清全部房款的20%-30%后，余下部分由銀行先付給開(kāi)發(fā)商，以后購(gòu)房者按月向銀行支付利息及本金。
　　
　　利：目前市場(chǎng)上一套商品房的售價(jià)著實(shí)不低，動(dòng)輒幾十萬(wàn)甚至上百萬(wàn)。貸款使那些沒(méi)有足夠積蓄的購(gòu)房人夢(mèng)想成真。即使對(duì)于有能力全部付清購(gòu)房款的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，貸款也不失為一種好的選擇。
　　
　　弊：雖然資金壓力要比前兩種付款方式小得多，但是貸款購(gòu)房的折扣非常小，甚至沒(méi)有。而且貸款有嚴(yán)格的年齡限制，年齡不滿18歲和超過(guò)60歲的購(gòu)房者都不能申請(qǐng)銀行貸款。再者，以按揭方式購(gòu)房，還需支付房款以外的如律師費(fèi)、抵押登記費(fèi)等多項(xiàng)費(fèi)用。
　　
　　建議：在選擇這種付款方式時(shí)，較好能讓開(kāi)發(fā)商列一個(gè)費(fèi)用清單，弄明白有多少“零碎錢”要交，此外，還要約定

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