購房——怕雷區(qū)裹足不前？選花眼心煩意亂？

　　從如何選房、簽訂合同、辦理貸款、驗收入住直至物業(yè)管理，《購房九段高手速成》定會使您在短時間內(nèi)購房常識突飛猛進，成為購房消費人群中真正的九段高手！
 
　　交通

　　交通是購房要考慮的重要因素，四通八達、進出方便、有停車位，物業(yè)才算物盡其用。生活在人多車多的北京，購房的時候自然應該先把幾個預選樓盤的交通狀況拿來比較一下，具體如下：

　　●道路設施 道路通過能力、設計的運行速度、實際運行速度及運行安全狀況。

　　●公共交通 包括公共汽車、**等公共交通的線路數(shù)，與市內(nèi)各主要區(qū)域及上班所在地聯(lián)系的廣泛程度，公共交通工具運行起止時間、運行速度、票價，從房子所在地到公共交通點的距離，使用出租車的方便程度。

　　●交通便利度 包括經(jīng)常經(jīng)過的路段內(nèi)路網(wǎng)通暢程度，是否經(jīng)常堵車，到達市內(nèi)主要地點是否便利等。

　　●交通管制 包括行車路線、方向、時間、速度限制及車輛種類限制。此外，還要考慮有無固定停車場地，如沒有，隨時停車能否有保證也不能不考慮在內(nèi)。

　　環(huán)境

　　一個小區(qū)的環(huán)境主要包括兩個方面：周邊的地理環(huán)境(地段)和社區(qū)內(nèi)的環(huán)境，下面我們就從這兩個角度來看看。

　　地段是所有購房者在購房時都很關(guān)注的，選擇市區(qū)還是郊區(qū)要根據(jù)個人的需要而定。

　　查看小區(qū)內(nèi)部環(huán)境要從以下幾個方面入手：小區(qū)規(guī)模、布局、綠化、樓距、路況、車庫、安全度等。

　　●布局

　　在居住區(qū)規(guī)劃中，應使住宅布局合理，為保證每房都能獲得規(guī)定的日照時間和日照質(zhì)量，要求條形住宅長軸外墻之間保持一定距離，即為日照間距，北京地區(qū)采用1.6-1.7H(H為前排住宅檐口和后排住宅底層窗臺的高度差)。塔式住宅采用大于或等于1H的日照間距標準。如果住宅的日照間距不夠，北面住宅的底層就不能獲得有效日照。

　　●綠化

　　綠化做得好壞要用綠地率來衡量，綠地率指的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的點和占居住區(qū)總用地的百分比。值得注意的是，“綠地率”和“綠化覆蓋率”是兩個不同的概念，綠地不包括陽臺和屋頂?shù)木G化，有些開發(fā)商會故意混淆這兩個概念由于居住區(qū)綠地在遮陽、防風防塵等方面起著重要的作用，所以有關(guān)規(guī)范規(guī)定：新建居住區(qū)綠地率應不低于30%，北京近郊居住區(qū)綠地率在35%以上為宜。

　　●樓距

　　兩棟樓之間的距離較好超過24米為宜，而窗戶也不能面對面地整齊排列，否則家中的一舉一動在對面都可以看得一清二楚，私密性太差。一般情況下，人與人之間距離24米內(nèi)能辨別對方，12米內(nèi)能看清對方容貌。為避免視線干擾，多層住宅居室與居室之間的距離以不小于24米為宜，高層住宅的側(cè)向間距宜大于20米。此外，若設計考慮不周，塔式住宅側(cè)面窗與正面窗往往形成“通視”現(xiàn)象，選擇住宅時應予以注意。

　　察看小區(qū)外部大環(huán)境，包括交通道路及車站設置，菜場及商業(yè)網(wǎng)點設施，學校、醫(yī)療機構(gòu)、體育場所，噪音及污染等。

　　配套設施

　　包括市政配套、生活配套兩個方面。市政配套是指水、暖、氣等?；顒踊A(chǔ)設施應包括：

　　●教育設施：托兒所、幼兒園、小學、中學等；

　　●醫(yī)療衛(wèi)生設施：衛(wèi)生站、居住區(qū)門診、醫(yī)院；

　　●文化體育設施：綜合文化活動、體育場；

　　●商業(yè)服務設施：綜合食品商場、綜合百貨商場、集貿(mào)市場、藥店及其他第三產(chǎn)業(yè)設施；

　　●金融郵電設施：銀行、郵局等；

　　●行政管理設施：街道辦事處、派出所、居委會、房管機構(gòu)等。

　　驗證開發(fā)商資質(zhì)

　　要購購一個好的房子，審查開發(fā)商的資質(zhì)與實力很重要，這決定著你是否能居住在一個好的社區(qū)里，開發(fā)商的承諾能不能兌現(xiàn)。

　　開發(fā)商的“五證”是較重要的證明材料，它們分別是《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《商品房銷售(預售)許可證》。其中較重要的是《國有土地使用證》與《商品房銷售(預售)許可證》。

　　《國有土地使用證》是證明土地使用者(單位或個人)使用國有土地的法律憑證，受法律保護。

　　《商品房銷售(預售)許可證》是市、縣政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準文件。房地產(chǎn)商在銷售商品房時，如該房屋已建成，還應持有房屋所有權(quán)證書。

　　我們在查驗以上證明文件時，盡可能要求開發(fā)商提供文件的原件，并要檢查用地單位、建設單位以及銷售單位是否與售樓單位一致。

　　對于開發(fā)商資信的考察，目前另外一個突出問題是關(guān)于“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”的?，F(xiàn)在部分郊區(qū)縣仍有一部土地屬于集體所有，一些村委會就在這種性質(zhì)的土地上開發(fā)項目，再拿出來當商品房賣，這種項目的產(chǎn)權(quán)根本就無從談起。

　　目前要查驗銷售許可證的方法有向國土房管局咨詢，再則可能通過“北京房地產(chǎn)”網(wǎng)進行網(wǎng)絡查訊，只要輸入正確的銷售許可證的號碼，就能得知房管局對這個證件的許可、銷售范圍以及銷售的方式等等。

　　簽訂認購書

　　選好了房，開發(fā)商的資質(zhì)也沒有問題了，于是雙方要確立購賣房屋的意向了。認購書是為了確定一個購房者的意向，約定在一定時間內(nèi)購房者與開發(fā)商簽訂購房合同，而開發(fā)商在這段時間里必須為購房者保留房號。

　　從法律上來說，認購不是購房的法定前奏，合同也不是認購的必然結(jié)果。購方只能保證購購意愿的真實性，而不能保證無論何種情況都必須簽訂合同。為此，購方應該注意審查開發(fā)商所提供的認購書，看其中是否有不利于自己的條款比如“××天之內(nèi)，購受人不能簽訂購房合同的，訂金不予退還?！蹦敲?，究竟是什么原因?qū)е沦彿亢贤瑹o法簽訂，并沒有說清楚，如果因為開發(fā)商方面的原因?qū)е碌模@個責任還是由購房者來承擔，就叫合同顯失公平，這個認購條款購房者應予以拒絕。

　　確定付款方式

　　●一次性付款

　　即在與開發(fā)商簽訂購房合同后一定期限內(nèi)(雙方在合同中約定)，購房者一次付清房款。

　　利：通常一次性付款都有折扣。由于大筆購房款能一次性劃入開發(fā)商的帳戶，對資金的盡快回籠有很大的意義，因此開發(fā)商比較喜歡這種方式，往往也會給購房者一定的折扣。就目前市場行情而言，折扣多在九折至九七折之間，這么多的折扣對于資金不充裕的購房者來說，的確是個不小的誘惑。

　　弊：這種付款方式要求購房者有足夠的資金做后盾，在短期內(nèi)籌集到這么一大筆現(xiàn)金，對于大多數(shù)人而言都是比較困難的。而且一次性付款所需承擔的風險也很大，當購房者把全部房款都交給開發(fā)商時，可以說主動權(quán)已經(jīng)不在購房者手中了，一旦工程延期或者出現(xiàn)房屋質(zhì)量問題，購房者就比較被動。

　　建議：一次性付款適用于購房者資金充足、開發(fā)商信譽良好、較好是現(xiàn)房的情況下。即便如此，也建議購房者一次性付清總房款的90%，余下10%的尾款在入住時付清，關(guān)于這一點，需要事先在合同中約定。

　　●分期付款

　　一般在付清20%至30%的頭付款后，再跟隨項目的建設工程進度付款。通常分為3-4期，樓盤封頂時付清房款的70%左右，較后一期所付的房款一般較少，多在入住時交清所有的房款。有免息分期付款和低息分期付款兩種方式。

　　利：有效地解決了一次性付款時所需承擔的巨大風險。對于期房項目，購房者可以按工程形象進度分幾次向開發(fā)商支付房款，直至商品房驗收合格后才支付尾款。購房者可利用其余的分期未付款督促開發(fā)商，保障房屋按時按質(zhì)地交付使用。跟貸款相比，用不著多還利息，所需支付的僅是房款而已。

　　弊：雖然分幾次付款，卻仍然沒有克服需要在短期內(nèi)籌集大量資金的缺陷。正常情況下，一個項目在開盤銷售到驗收入住，不過一兩年的時間，即使分三四期付款，每一期也得交十幾萬甚至更多，壓力還是很大，而且分期付款通常沒有折扣。

　　建議：月收入較高，不愿支付房款以外的費用，不認同“今天花明天的錢”的購房者，可以考慮選擇這種付款方式。

　　●其他方式

　　主要是指購賣雙方協(xié)商的結(jié)果，只要不違反法律規(guī)定，購賣雙方在協(xié)商一致的基礎(chǔ)上達成任何一種付款方式及期限都是允許的。這一條在購房實踐中主要涉及銀行貸款問題。一般是開發(fā)商與提供貸款的銀行之間簽訂協(xié)議，購房者以其所購房屋做抵押，由其所購購住房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供擔保向銀行申請貸款，在購房者付清全部房款的20%-30%后，余下部分由銀行先付給開發(fā)商，以后購房者按月向銀行支付利息及本金。

　　利：目前市場上一套商品房的售價著實不低，動輒幾十萬甚至上百萬。貸款使那些沒有足夠積蓄的購房人夢想成真。即使對于有能力全部付清購房款的購房者來說，貸款也不失為一種好的選擇。

　　弊：雖然資金壓力要比前兩種付款方式小得多，但是貸款購房的折扣非常小，甚至沒有。而且貸款有嚴格的年齡限制，年齡不滿18歲和超過60歲的購房者都不能申請銀行貸款。再者，以按揭方式購房，還需支付房款以外的如律師費、抵押登記費等多項費用。

　　建議：在選擇這種付款方式時，較好能讓開發(fā)商列一個費用清單，弄明白有多少“零碎錢”要交，此外，還要約定好萬一銀行拒絕貸款怎么辦，接下來的頭付款又該如何處理，購房合同是否繼續(xù)有效等等。

　　物業(yè)收費標準

　　在物業(yè)管理糾紛中，物業(yè)收費占主要方面。有些購房者認為所有的物業(yè)收費國家都是有標準的，其實不然。有些物業(yè)管理收費實行的是市場價，如特約性服務費用、高端住宅物業(yè)費用等。隨著市場經(jīng)濟體制的逐步建立，今后物業(yè)管理收費都會逐步放開，由雙方協(xié)商確定。

　　目前，北京市規(guī)定了三種物業(yè)管理收費辦法：

　　一是普通住宅小區(qū)管理辦法。對15個物業(yè)管理服務項目規(guī)定了收費標準及與之相適用的服務標準。其中需使用人交費的項目為： 屋垃圾外運費、保潔費、保安費、各項費

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