如何看房型

　　房型也是看房時(shí)要仔細(xì)研究的，房型直接影響日后居住的舒適程度。主要查看朝向、通風(fēng)、采光狀況，并核實(shí)面積和實(shí)際利用率。

　　關(guān)鍵詞：朝向

　　良好的朝向可以保證充足的陽光透入室內(nèi)，以改善室內(nèi)環(huán)境。由于各地陽光照射角度不同，因此不必強(qiáng)求“坐北朝南”、“面海背山”，要注意的是開窗所面對(duì)的環(huán)境（窗景）應(yīng)趨利避害，趨優(yōu)避劣。

　　關(guān)鍵詞：通風(fēng)

　　住宅的通風(fēng)是滿足居住者對(duì)空氣流通的基本要求，開啟門窗時(shí)保證室內(nèi)外空氣順利流通。要保持住宅通風(fēng)良好，門窗的朝向設(shè)計(jì)就必須適應(yīng)空氣的流動(dòng)需要。一般來說，板樓的通風(fēng)效果要好于塔樓。目前建筑樓型中還有“塔聯(lián)板”和“塔混板”出現(xiàn)，在選擇時(shí)，購房者要仔細(xì)區(qū)別哪些戶型是板樓的，哪些戶型是塔樓的。此外還要注意所選樓棟是否處在開敞的空間，住宅區(qū)的樓房布局是否有利于在夏季引進(jìn)主導(dǎo)風(fēng)，保證風(fēng)路暢通。

　　關(guān)鍵詞：采光

　　采光良好的住宅可以節(jié)約能源，使人心情舒暢，否則長(zhǎng)期生活在昏暗之中，依靠人工照明，不利于身心健康。選購住宅時(shí)，主要房間如主臥、客廳等應(yīng)有良好的直接采光，并至少有一個(gè)主要房間朝向日光照射面。

　　關(guān)鍵詞：層高

　　一般住宅的層高為２．８米左右，這樣的層高若再加吊頂，鋪厚地板，凈空間高度可能只有２．５－２．６米甚至更矮，給人一種壓抑感，當(dāng)然難言舒適。所以，挑選房子其實(shí)際層高起碼要在２．８米以上。商品房的層高因不同的項(xiàng)目就有所不同，有的開發(fā)商緊扣國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)２．７米層高，一點(diǎn)兒富余也沒有，而有的開發(fā)商則堅(jiān)持“保證居住舒適度”的積極理念，層高設(shè)計(jì)的要高一些。

　　關(guān)鍵詞：樓層

　　樓層是較值得關(guān)注的因素之一。選擇樓層，要考慮這樣幾個(gè)問題：遮擋及采光情況、生活的便利程度、家庭中年齡構(gòu)成、健康狀況、住宅樓的總層數(shù)等。一般地說，高層房子遮擋少、采光好、干擾少，尤其適合在家時(shí)間較短的中青年居?。欢蛯拥姆孔由舷聵欠奖悖m宜老年人居住，可增加其戶外活動(dòng)的機(jī)會(huì)。但底層因干擾大、衛(wèi)生狀況難理想，特別是易潮濕，往往不被看好；而頂樓也存在上下樓不方便，且隔熱、防滲漏差、供水不足等缺陷。一般情況下，房子選在總層數(shù)的１／３以上、２／３以下的那部分樓層為佳。

　　如何選擇戶型

　　●面積要合適

　　任何一種住宅戶型的總面積及各使用功能空間凈面積都有一個(gè)基本的要求。面積過小，難以進(jìn)行合理分隔，也不能滿足各項(xiàng)使用功能的基本要求；面積過大，就會(huì)造成浪費(fèi)，購房者也要相應(yīng)的多支付房款，因此對(duì)于購購某一種明確戶型的購房者來說，總面積過大或者某種使用功能面積過大，都是不經(jīng)濟(jì)的。

　　●注意生理分居和功能分室

　　生理分居是指８歲以上的子女應(yīng)該和父母分開居住，１８歲以上異性子女應(yīng)該分室居住，兩代夫妻應(yīng)分室居住。如果主臥、次臥、客廳擠在一起，會(huì)給日常生活帶來不便。功能分室指不同的生活需要在不同的活動(dòng)空間，如用餐要有餐廳，會(huì)客要有客廳，盥洗要有衛(wèi)生間，烹飪要有廚房，存物要有儲(chǔ)藏室，工作要有書房，休息要有起居室，入口要有門廳，保姆要有保姆房，想觀景要有陽臺(tái)等。

　　●動(dòng)靜分區(qū)

　　客廳、餐廳和衛(wèi)生間、廚房需日夜使用，活動(dòng)頻繁的列為“動(dòng)區(qū)”，用于工作學(xué)習(xí)的書房歸為“靜區(qū)”，臥室則為“靜區(qū)”的核心，兩者較好能夠區(qū)分開，互不干擾。

　　●客廳要有獨(dú)立性

　　在客廳里應(yīng)該少有通往臥室的門，廳就是廳。此外，客廳里陽光照射不到的地方不應(yīng)該超過７平方米。

　　●廚房設(shè)計(jì)合理

　　廚房流程分布要按照操作流程設(shè)計(jì)，要能有秩序地組織儲(chǔ)藏、清洗、配餐、烹飪、涮洗等全部功能，且要與餐廳有機(jī)地聯(lián)系起來。

　　●衛(wèi)生間面積要舒適

　　目前衛(wèi)生間的面積一般在４平方米左右，這與不斷提高的生活需求似乎有點(diǎn)不合拍，時(shí)下較為舒適的戶型衛(wèi)生間面積一般在５－６平方米，在選擇的時(shí)候，要以至少能安裝下浴缸及臺(tái)面洗手池為衡量標(biāo)準(zhǔn)。

　　●注意私密性

　　一是對(duì)外的私密性，臥室、衛(wèi)生間應(yīng)處于與客廳相對(duì)分離的位置，客人到客廳如果還要經(jīng)過主臥室和衛(wèi)生間就太不方便了，二是對(duì)內(nèi)的私密性，大人與小孩的臥室較好拉開距離，讓兩代人各有各的空間。

　　●污潔分區(qū)

　　衛(wèi)生間與廚房要經(jīng)常用水、扔廢棄物，是供水和排水的集中空間，即“污”區(qū)；起居、就寢范圍是相對(duì)干凈的“潔”區(qū)。

　　●勿出現(xiàn)危險(xiǎn)區(qū)域

　　簡(jiǎn)單說，就是幾個(gè)房間的門不能湊在一起，以免幾個(gè)門同時(shí)打開撞傷人。

　　如何選擇貸款

　　●公積金貸款

　　申請(qǐng)人條件——

　　在本市連續(xù)繳存了６個(gè)月住房公積金，或者已累計(jì)繳存１２個(gè)月以上，目前仍繼續(xù)繳存住房公積金的購房者均可申請(qǐng)。同時(shí)，公積金貸款與戶口無關(guān)，對(duì)于目前公積金帳戶已封存或者目前不再繳存住房公積金的申請(qǐng)人，住房資金管理不會(huì)發(fā)放住房公積金貸款。

　　辦理流程：

　?。?、簽訂《北京市商品房購賣合同》（以下簡(jiǎn)稱《購賣合同》），后交開發(fā)商辦理預(yù)售登記手續(xù)。

　?。?、在等待的這段時(shí)間，帶《認(rèn)購書》、頭付款發(fā)票、身份證、戶口本（如是集體戶口，須封面頁與本人頁兼?zhèn)洌?、結(jié)婚證等證明，去管理領(lǐng)取借款申請(qǐng)表。

　?。?、在管理的指導(dǎo)下填寫申請(qǐng)表，交管理初審合格后，管理開具《抵押物審核評(píng)估通知單》。

　　４、憑《抵押物審核評(píng)估通知單》，帶《認(rèn)購書》、身份證及身份證復(fù)印件去指定的評(píng)估機(jī)構(gòu)接受評(píng)估（收到評(píng)估機(jī)構(gòu)，取評(píng)估報(bào)告的通知一般約一周時(shí)間）。

　?。怠⒔拥介_發(fā)商通知，到開發(fā)商處取已辦完預(yù)售登記備案的《購賣合同》。

　?。?、持《購賣合同》、評(píng)估報(bào)告和上述身份證明材料到管理做進(jìn)一步審核，合格后管理開具貸款承諾書和貸款調(diào)查通知書。

　?。?、到指定的保險(xiǎn)公司或擔(dān)保辦理保險(xiǎn)或擔(dān)保。本環(huán)節(jié)相對(duì)獨(dú)立，應(yīng)該根據(jù)就近、順路的原則來安排。

　?。浮⒊仲J款調(diào)查通知書到管理委托的銀行填寫貸款的各類申請(qǐng)表。

　?。?、將其中的《收押合同》帶回開發(fā)商處蓋章。

　?。保啊⒃倩氐姐y行，將填妥的銀行表格、蓋完章的《收押合同》、《購賣合同》及《購賣合同》復(fù)印件３份、已辦妥的保險(xiǎn)或擔(dān)保手續(xù)、以及上述身份材料交銀行查驗(yàn)。

　?。保?、如果資料齊備無誤，一般會(huì)在兩周后接到銀行的放貸通知。接到通知后到銀行取儲(chǔ)蓄卡。

　　１２、按銀行要求每月還款。

　　在這里我們要特別提醒的是，辦保險(xiǎn)和較后到銀行辦放貸手續(xù)一定要本人辦理，其余的手續(xù)可委托他人 ，但必須攜帶申請(qǐng)人的身份證。公積金的貸款手續(xù)比較煩瑣，可以找 機(jī)構(gòu)，但較好找信譽(yù)良好的，否則遺失了相關(guān)資料補(bǔ)辦十分麻煩。如果在合同期限內(nèi)辦不下來貸款，自己還要承擔(dān)違約責(zé)任。

　　●商業(yè)貸款

　?。?、將《購賣合同》交給開發(fā)商辦理預(yù)售登記。

　?。?、向銀行指定的律師事務(wù)所的現(xiàn)場(chǎng)律師提交申請(qǐng)，這時(shí)需要提供上述身份證明材料和資料。

　?。?、在律師的指導(dǎo)下填寫申請(qǐng)材料。購房者需按貸款的０．３％交納律師費(fèi)（各銀行的費(fèi)用可能稍有不同）。

　?。础绰蓭煹囊髮⒁徊坎牧蠋У介_發(fā)商處簽字蓋章。

　?。怠⒙蓭煂徍瞬牧?，大約一周后，接到律師通知，到銀行指定的保險(xiǎn)公司辦理保險(xiǎn)。

　　６、再過１０天左右，接到律師的銀行審核的通知，到銀行簽訂個(gè)人住房貸款借款合同、擔(dān)保合同、委托轉(zhuǎn)賬付款授權(quán)書等文件，并辦理個(gè)人住房貸款專用賬戶。

　　７、按銀行要求每月還款。

　　如何簽訂《商品房購賣合同》

　　簽訂購房合同是一件嚴(yán)肅的事情，它使你的購房行為成為事實(shí)，并且成為將來購賣雙方的法律憑據(jù)，下面就需要注意的條款我們進(jìn)行分析。

　　在現(xiàn)行的《商品房購賣示范文本》中，只籠統(tǒng)的規(guī)定面積誤差在３％以內(nèi)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款，超過３％的，損失由開發(fā)商來承擔(dān)，但是面積是由套內(nèi)建筑面積和公攤面積組成的，如果套內(nèi)面積減少而公攤面積增大，則兩相抵消，誤差率雖仍在３％以內(nèi)，但購房者依然吃虧，所以對(duì)誤差率一定要將套內(nèi)建筑面積和公攤面積兩者分別約定。

　　合同要求填寫套內(nèi)建筑面積和公攤面積，但是哪一部分是公攤面積，每一部分的面積數(shù)額是多少卻沒有約定。

　　在《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》中規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)明示公攤的詳細(xì)信息，以作為備案。預(yù)售商品房時(shí)，合同中的分?jǐn)偯娣e要與備案一致。在預(yù)售期間，如果房地產(chǎn)開發(fā)商擅自變更建筑分?jǐn)偛糠郑彿空哂袡?quán)退房。

　　延期交房一直是一個(gè)困擾購房者的問題，合同賦予購房者解除購房約定的權(quán)利，但建議大家選取違約賠償而不是退房。因?yàn)橐坏┭悠诮环浚藭r(shí)購房者通常已向銀行支付貸款，而貸款時(shí)購房者、開發(fā)商、銀行三者的關(guān)系是，購房者向銀行申請(qǐng)貸款，銀行將全款劃撥給開發(fā)商，購房者向銀行還款。選擇退房只有開發(fā)商將銀行劃撥的那部分錢還給銀行后才能與購房者解除借貸關(guān)系。當(dāng)然，違約金的追討也是十分困難的，所以在購房初期收集數(shù)據(jù)資料，分析開發(fā)商的實(shí)力十分重要。

　　交樓時(shí)開發(fā)商應(yīng)提供的資料，如房屋實(shí)測(cè)的數(shù)據(jù)、住宅質(zhì)量保證書以及住宅使用說明書等合同都有規(guī)定，主要問題容易出現(xiàn)在房屋的裝修標(biāo)準(zhǔn)和入住基礎(chǔ)設(shè)施、配套上。開發(fā)商對(duì)于房屋的裝修標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)值的口頭承諾必須落實(shí)到書面上才有效。在合同約定時(shí)，不要使用“高端”“進(jìn)口”等概念模糊的字樣，而應(yīng)該將具體品牌、型號(hào)、標(biāo)準(zhǔn)寫入合同中。而對(duì)于入住的基礎(chǔ)設(shè)施和配套，像水、電、燃?xì)?、電話等，都是生活必備的，如天燃?xì)獾拈_通，開發(fā)商也許會(huì)說入住率必須達(dá)到多少，但實(shí)際上北京市目前并無明確規(guī)定，所以這就是開發(fā)商與燃?xì)夤镜膮f(xié)調(diào)問題。如果不跟開發(fā)商進(jìn)行約定，就會(huì)影響正常生活。又如會(huì)所、園林、停車場(chǎng)的使用，尤其是社區(qū)建設(shè)不完全但業(yè)主已入住了，停車問題如何解決，收費(fèi)問題等，可以在補(bǔ)充協(xié)議里詳細(xì)約定。

　　怎樣驗(yàn)房收樓

　　門

　　●四邊是否緊貼門框

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