我在日本已經(jīng)生活多年，到日本后的一大感受就是房子便宜，無(wú)論是橫向跟中國(guó)內(nèi)地、中國(guó)香港地區(qū)以及歐美、新加坡等地區(qū)相比，還是縱向跟30年前的日本相比較，都很便宜。

  在日本購(gòu)一套房子需要多少錢呢？就以東京的新建商品房來(lái)說(shuō)吧，根據(jù)較新的調(diào)查結(jié)果，購(gòu)一套房子只需要6300萬(wàn)日元，換算成人民幣大概是340萬(wàn)人 民幣不到。不過，日本的房子普遍較小，平均只有72平方米，所以東京地區(qū)的新建房屋大概是87萬(wàn)日元（約46800元人民幣不到）/平米。當(dāng)然了，這個(gè)數(shù)據(jù)是平均的，根據(jù)房子位置、周圍環(huán)境、使用建材、公共設(shè)施等等，房子之間的價(jià)差也是非常大的。

  大阪神戶的房子就更便宜了，更別說(shuō)北海道、新瀉之類的地方了。那里人少地多，房子便宜。一些相當(dāng)于中國(guó)二三線的城市，直接土地（有的土地每平米只要540日元，也就是不到人民幣30元），土地歸購(gòu)房者所有，自己蓋房子，還有稅收減免。

  這是新房的價(jià)格，那么二手房呢？更便宜。今年?yáng)|京的一套二手房大概是2562萬(wàn)日元（人民幣138萬(wàn)元），每平米的均價(jià)為55萬(wàn)日元（人民幣不到3萬(wàn)元），跟新房的差距非常大。

  也許有人會(huì)說(shuō)，東京的房?jī)r(jià)還是比北京上海的貴啊?？墒侨绻紤]一下日本人的收入就知道不貴了。我一個(gè)朋友剛畢業(yè)在東京工作，年工資是每年大概 300萬(wàn)日元左右（人民幣約16萬(wàn)元），不算其他獎(jiǎng)金加班費(fèi)補(bǔ)貼，這也是日本所有大學(xué)應(yīng)屆畢業(yè)生的平均工資。之后3年都漲了工資，現(xiàn)在大概是600萬(wàn)日元 不到，以后不出意外的話每年都會(huì)漲工資（日本有一個(gè)春斗的說(shuō)法，就是相當(dāng)于工會(huì)的組織跟代表各個(gè)公司的組織討論職員工資升降等等），升職的話漲得就更多 了。按照這個(gè)收入估算，10年不到就可以購(gòu)一套3居室的新房，購(gòu)二手房要的時(shí)間更短。

  在日本購(gòu)房子便宜還有一個(gè)理由，就是日本的貸款利息很低，平均只有1％左右，這還是計(jì)算了通脹的影響了，另外日本人購(gòu)房子需要交的頭付也很低，有些 房企賣房時(shí)宣稱零頭付，也就是說(shuō)跟每月交房租一樣，交滿了這房子就是你的。跟中國(guó)不同的是，在日本購(gòu)房，房企都是先把房子造好了才會(huì)賣，購(gòu)房者只要交了頭 付，簽了合同就可以入住。

  有人說(shuō)日本人購(gòu)房子要交的稅多，其實(shí)說(shuō)起來(lái)日本也就比中國(guó)多一個(gè)房屋的固定資產(chǎn)稅，也就是購(gòu)了房子之后，購(gòu)房者每年要交1.4%的房屋固定資產(chǎn)稅。 但是，即使是這個(gè)固定資產(chǎn)稅也是根據(jù)情況的不同會(huì)有不同程度的減免。所以，在日本購(gòu)房的時(shí)候，購(gòu)房者大概要交房?jī)r(jià)8％左右的稅費(fèi)，包括中介費(fèi)、印花稅、房 屋取得稅等等。

  從歷史角度看，現(xiàn)在日本的房?jī)r(jià)只有30年前的一半。日本的房?jī)r(jià)地價(jià)在1985年到1990年間較夸張，當(dāng)時(shí)的日本不僅僅 是房?jī)r(jià)地價(jià)，股價(jià)，就連高爾夫俱樂部的會(huì)員卡、藝術(shù)品都被炒到了一個(gè)很離譜的價(jià)格。當(dāng)時(shí)日本流傳著一個(gè)“土地神話”，大家都瘋狂購(gòu)?fù)恋刭?gòu)房子股票，之后再 以這些房子抵押貸款再購(gòu)?fù)恋胤孔庸善?。?dāng)時(shí)有統(tǒng)計(jì)，日本東京的土地，按當(dāng)時(shí)的價(jià)格可以購(gòu)下整個(gè)美國(guó)的土地。東京才2100平方公里，可是美國(guó)有930多萬(wàn) 平方公里。可以想象當(dāng)時(shí)日本的泡沫有多大。

  后來(lái)土地房子越來(lái)越貴，很多想購(gòu)房子的人都購(gòu)不起了，物價(jià)也越來(lái)越高。日本政府采取了一系列的措施來(lái)控制地價(jià)房?jī)r(jià)，比如限制房地產(chǎn)貸款、開發(fā)、加 息，加稅，開征固定資產(chǎn)稅。這么一來(lái)，泡沫被戳破了，地價(jià)房?jī)r(jià)一降再降，從天堂到地獄。當(dāng)時(shí)，很多個(gè)人、銀行、企業(yè)破產(chǎn)，日本經(jīng)濟(jì)從此一蹶不振。

  日本的房地產(chǎn)市場(chǎng)一直到2013年前后才有所好轉(zhuǎn)。為什么在此之前一直好不起來(lái)呢？因?yàn)榕菽屏酥?，大家都沒錢，個(gè)人沒錢消費(fèi)，公司沒錢投資，銀 行沒錢或者不想貸款，因?yàn)榕陆璩隽耸詹换?，政府也沒錢加大投資帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)，所以這就是個(gè)惡性循環(huán)。后來(lái)又來(lái)了個(gè)1997年的金融危機(jī)，雪上加霜，破產(chǎn)的更 多。情況剛好一點(diǎn)，2008年又來(lái)了個(gè)金融危機(jī)，還沒夠又來(lái)個(gè)大地震。

  當(dāng)然，還有一個(gè)很重要的因素就是日本很嚴(yán)重的人口問題，少子高齡化。新生的小孩越來(lái)越少，老人越來(lái)越多，政府就要花更多錢來(lái)養(yǎng)老人。將來(lái)老人更多，政府加大投資的余力就更小。

  還有一點(diǎn)，日本的丈母娘嫁女兒，并不強(qiáng)求女婿一定要購(gòu)房子。如果學(xué)習(xí)中國(guó)的丈母娘，日本房地產(chǎn)市場(chǎng)估計(jì)早就重新崛起了，當(dāng)然這是玩笑話。現(xiàn)在的日本 人確實(shí)很少購(gòu)房子，有可能是幾十年前房產(chǎn)泡沫破裂的后遺癥吧。我的導(dǎo)師，日本一個(gè)國(guó)立大學(xué)的教授，現(xiàn)在工資每年至少1500多萬(wàn)日元，還沒算上學(xué)校的補(bǔ)貼 和研究經(jīng)費(fèi)。他結(jié)婚兩次，兩次都沒有被要求購(gòu)房，到現(xiàn)在還住在學(xué)校提供的房子，70多平方米，一個(gè)月的房租3萬(wàn)日元（學(xué)校房租又補(bǔ)貼），比我一個(gè)人在外面 租房子（25平方米）的租金還便宜。

  不過自2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)好轉(zhuǎn)以來(lái)，日本的房?jī)r(jià)也開始不斷上漲。日本不動(dòng)產(chǎn)研究所的數(shù)據(jù)顯示，2013年?yáng)|京地區(qū)的房?jī)r(jià)同比增長(zhǎng)了 5.07%，2014年同比增長(zhǎng)了4.69%，2015年9月同比增長(zhǎng)了4.12%。再來(lái)看一個(gè)日本全國(guó)的統(tǒng)計(jì)，這個(gè)統(tǒng)計(jì)以2010年為基準(zhǔn)，綠線代表公 寓(商品房)的價(jià)格指數(shù)，2015年比2010年增長(zhǎng)了23.7%，比2014比增長(zhǎng)了8.3%。藍(lán)線單門獨(dú)戶的住房?jī)r(jià)格指數(shù)，2015年比2010年增 長(zhǎng)了1.3%，比2014比增長(zhǎng)了2.3%。紅線代表所有類型住房的平均價(jià)格指數(shù)，2015年比2010年增長(zhǎng)了6.5%，比2014比增長(zhǎng)了3.6%。 黃線代表住房用地的價(jià)格指數(shù)，2015年比2010年下降了0.8%，比2014比增長(zhǎng)了0.5%。

  為什么呢？因?yàn)檫@一年奧委會(huì)宣布2020年的奧運(yùn)會(huì)將要在東京舉行。到時(shí)候東京必然要開始大規(guī)模地建設(shè)相關(guān)設(shè)施，對(duì)土地、建筑材料以及人工的需求將 會(huì)增加，會(huì)帶動(dòng)整個(gè)東京的地價(jià)上漲，建筑成本增加，必然會(huì)帶動(dòng)房?jī)r(jià)的上升。更別說(shuō)到時(shí)候去日本參加比賽、旅游的人增多，會(huì)需要更多的賓館。所以到2020 年前，東京以及周邊地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格估計(jì)會(huì)有很大的上漲空間，投資者對(duì)該地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格上漲所抱有的預(yù)期以及信心強(qiáng)烈。

  其實(shí)在2011年的東日本大地震之后，因?yàn)橐亟ǜu，所以需要大量的建筑材料，以及施工人員，導(dǎo)致建材價(jià)格以及人工成本大幅上升。整個(gè)日本建材短 缺，特別是熟練的建筑工短缺嚴(yán)重，引起整個(gè)日本的建筑成本增加。房企為了轉(zhuǎn)移成本負(fù)擔(dān)，必然會(huì)提高房?jī)r(jià)，所以從那以后，房?jī)r(jià)已經(jīng)有了上升的跡象。

  雖然，日本的房地產(chǎn)市場(chǎng)開始回暖，房?jī)r(jià)上升，并有可能持續(xù)到2020年，但是如果想去日本投資房地產(chǎn)，而且是以轉(zhuǎn)手出賣賺取差價(jià)為目的的話，還是有 很大風(fēng)險(xiǎn)的。因?yàn)榇蠹叶贾竿唾?gòu)高拋，到2020年以后賣掉房子。可是，如果到時(shí)候大家都想賣，沒人接手怎么辦？所以，如果是以轉(zhuǎn)賣為目的去投資日本房 地產(chǎn)還是要謹(jǐn)慎。

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