我在日本已經(jīng)生活多年，到日本后的一大感受就是房子便宜，無論是橫向跟中國內(nèi)地、中國香港地區(qū)以及歐美、新加坡等地區(qū)相比，還是縱向跟30年前的日本相比較，都很便宜。

  在日本購一套房子需要多少錢呢？就以東京的新建商品房來說吧，根據(jù)較新的調(diào)查結(jié)果，購一套房子只需要6300萬日元，換算成人民幣大概是340萬人 民幣不到。不過，日本的房子普遍較小，平均只有72平方米，所以東京地區(qū)的新建房屋大概是87萬日元（約46800元人民幣不到）/平米。當(dāng)然了，這個數(shù)據(jù)是平均的，根據(jù)房子位置、周圍環(huán)境、使用建材、公共設(shè)施等等，房子之間的價差也是非常大的。

  大阪神戶的房子就更便宜了，更別說北海道、新瀉之類的地方了。那里人少地多，房子便宜。一些相當(dāng)于中國二三線的城市，直接土地（有的土地每平米只要540日元，也就是不到人民幣30元），土地歸購房者所有，自己蓋房子，還有稅收減免。

  這是新房的價格，那么二手房呢？更便宜。今年東京的一套二手房大概是2562萬日元（人民幣138萬元），每平米的均價為55萬日元（人民幣不到3萬元），跟新房的差距非常大。

  也許有人會說，東京的房價還是比北京上海的貴啊?？墒侨绻紤]一下日本人的收入就知道不貴了。我一個朋友剛畢業(yè)在東京工作，年工資是每年大概 300萬日元左右（人民幣約16萬元），不算其他獎金加班費補(bǔ)貼，這也是日本所有大學(xué)應(yīng)屆畢業(yè)生的平均工資。之后3年都漲了工資，現(xiàn)在大概是600萬日元 不到，以后不出意外的話每年都會漲工資（日本有一個春斗的說法，就是相當(dāng)于工會的組織跟代表各個公司的組織討論職員工資升降等等），升職的話漲得就更多 了。按照這個收入估算，10年不到就可以購一套3居室的新房，購二手房要的時間更短。

  在日本購房子便宜還有一個理由，就是日本的貸款利息很低，平均只有1％左右，這還是計算了通脹的影響了，另外日本人購房子需要交的頭付也很低，有些 房企賣房時宣稱零頭付，也就是說跟每月交房租一樣，交滿了這房子就是你的。跟中國不同的是，在日本購房，房企都是先把房子造好了才會賣，購房者只要交了頭 付，簽了合同就可以入住。

  有人說日本人購房子要交的稅多，其實說起來日本也就比中國多一個房屋的固定資產(chǎn)稅，也就是購了房子之后，購房者每年要交1.4%的房屋固定資產(chǎn)稅。 但是，即使是這個固定資產(chǎn)稅也是根據(jù)情況的不同會有不同程度的減免。所以，在日本購房的時候，購房者大概要交房價8％左右的稅費，包括中介費、印花稅、房 屋取得稅等等。

  從歷史角度看，現(xiàn)在日本的房價只有30年前的一半。日本的房價地價在1985年到1990年間較夸張，當(dāng)時的日本不僅僅 是房價地價，股價，就連高爾夫俱樂部的會員卡、藝術(shù)品都被炒到了一個很離譜的價格。當(dāng)時日本流傳著一個“土地神話”，大家都瘋狂購?fù)恋刭彿孔庸善?，之后? 以這些房子抵押貸款再購?fù)恋胤孔庸善?。?dāng)時有統(tǒng)計，日本東京的土地，按當(dāng)時的價格可以購下整個美國的土地。東京才2100平方公里，可是美國有930多萬 平方公里。可以想象當(dāng)時日本的泡沫有多大。

  后來土地房子越來越貴，很多想購房子的人都購不起了，物價也越來越高。日本政府采取了一系列的措施來控制地價房價，比如限制房地產(chǎn)貸款、開發(fā)、加 息，加稅，開征固定資產(chǎn)稅。這么一來，泡沫被戳破了，地價房價一降再降，從天堂到地獄。當(dāng)時，很多個人、銀行、企業(yè)破產(chǎn)，日本經(jīng)濟(jì)從此一蹶不振。

  日本的房地產(chǎn)市場一直到2013年前后才有所好轉(zhuǎn)。為什么在此之前一直好不起來呢？因為泡沫破了之后，大家都沒錢，個人沒錢消費，公司沒錢投資，銀 行沒錢或者不想貸款，因為怕借出了收不回，政府也沒錢加大投資帶動經(jīng)濟(jì)，所以這就是個惡性循環(huán)。后來又來了個1997年的金融危機(jī)，雪上加霜，破產(chǎn)的更 多。情況剛好一點，2008年又來了個金融危機(jī)，還沒夠又來個大地震。

  當(dāng)然，還有一個很重要的因素就是日本很嚴(yán)重的人口問題，少子高齡化。新生的小孩越來越少，老人越來越多，政府就要花更多錢來養(yǎng)老人。將來老人更多，政府加大投資的余力就更小。

  還有一點，日本的丈母娘嫁女兒，并不強(qiáng)求女婿一定要購房子。如果學(xué)習(xí)中國的丈母娘，日本房地產(chǎn)市場估計早就重新崛起了，當(dāng)然這是玩笑話。現(xiàn)在的日本 人確實很少購房子，有可能是幾十年前房產(chǎn)泡沫破裂的后遺癥吧。我的導(dǎo)師，日本一個國立大學(xué)的教授，現(xiàn)在工資每年至少1500多萬日元，還沒算上學(xué)校的補(bǔ)貼 和研究經(jīng)費。他結(jié)婚兩次，兩次都沒有被要求購房，到現(xiàn)在還住在學(xué)校提供的房子，70多平方米，一個月的房租3萬日元（學(xué)校房租又補(bǔ)貼），比我一個人在外面 租房子（25平方米）的租金還便宜。

  不過自2013年房地產(chǎn)市場好轉(zhuǎn)以來，日本的房價也開始不斷上漲。日本不動產(chǎn)研究所的數(shù)據(jù)顯示，2013年東京地區(qū)的房價同比增長了 5.07%，2014年同比增長了4.69%，2015年9月同比增長了4.12%。再來看一個日本全國的統(tǒng)計，這個統(tǒng)計以2010年為基準(zhǔn)，綠線代表公 寓(商品房)的價格指數(shù)，2015年比2010年增長了23.7%，比2014比增長了8.3%。藍(lán)線單門獨戶的住房價格指數(shù)，2015年比2010年增 長了1.3%，比2014比增長了2.3%。紅線代表所有類型住房的平均價格指數(shù)，2015年比2010年增長了6.5%，比2014比增長了3.6%。 黃線代表住房用地的價格指數(shù)，2015年比2010年下降了0.8%，比2014比增長了0.5%。

  為什么呢？因為這一年奧委會宣布2020年的奧運(yùn)會將要在東京舉行。到時候東京必然要開始大規(guī)模地建設(shè)相關(guān)設(shè)施，對土地、建筑材料以及人工的需求將 會增加，會帶動整個東京的地價上漲，建筑成本增加，必然會帶動房價的上升。更別說到時候去日本參加比賽、旅游的人增多，會需要更多的賓館。所以到2020 年前，東京以及周邊地區(qū)的房地產(chǎn)價格估計會有很大的上漲空間，投資者對該地區(qū)房地產(chǎn)價格上漲所抱有的預(yù)期以及信心強(qiáng)烈。

  其實在2011年的東日本大地震之后，因為要重建福島，所以需要大量的建筑材料，以及施工人員，導(dǎo)致建材價格以及人工成本大幅上升。整個日本建材短 缺，特別是熟練的建筑工短缺嚴(yán)重，引起整個日本的建筑成本增加。房企為了轉(zhuǎn)移成本負(fù)擔(dān)，必然會提高房價，所以從那以后，房價已經(jīng)有了上升的跡象。

  雖然，日本的房地產(chǎn)市場開始回暖，房價上升，并有可能持續(xù)到2020年，但是如果想去日本投資房地產(chǎn)，而且是以轉(zhuǎn)手出賣賺取差價為目的的話，還是有 很大風(fēng)險的。因為大家都指望著低購高拋，到2020年以后賣掉房子?？墒?，如果到時候大家都想賣，沒人接手怎么辦？所以，如果是以轉(zhuǎn)賣為目的去投資日本房 地產(chǎn)還是要謹(jǐn)慎。

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