2015年的樓市可以說是完全得益于各種支持樓市發(fā)展的政策，那么2016年會(huì)有怎樣的行情呢?12月18日~21日召開的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議頭次將房地產(chǎn)問題列為單獨(dú)任務(wù)，將“化解房地產(chǎn)庫存”作為要抓好的五大任務(wù)之一，這也為今后一段時(shí)期房地產(chǎn)政策的走向定下基調(diào)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2016年樓市仍將是個(gè)政策年，為了完成去庫存的任務(wù)，信貸政策、稅收政策、財(cái)政補(bǔ)貼、住房金融等方面都會(huì)有一定的動(dòng)作。

    “去庫存”是政策利好或更給力

    “去庫存”仍是房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的核心問題。

    近期，多次談到房地產(chǎn)去庫存的問題，經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在之前財(cái)經(jīng)專業(yè)小組會(huì)議、國務(wù)院常務(wù)會(huì)議、政治局會(huì)議的基礎(chǔ)上再次發(fā)力，提出了一整套化解房地產(chǎn)庫存的“政策組合拳”：通過加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求;允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地購房或長(zhǎng)期租房的預(yù)期和需求;提出未來制度改革的方向，是“以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴(kuò)大到非戶籍人口”;要發(fā)展住房租賃市場(chǎng);鼓勵(lì)開發(fā)商降房?jī)r(jià);要促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度;取消過時(shí)的限制性措施。

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，為了積極化解房地產(chǎn)庫存，2016年政策應(yīng)該會(huì)有所作為，經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的一系列提法為房地產(chǎn)政策的走向定了調(diào)。方圓地產(chǎn)頭席分析師鄧浩志表示，明年是“十三五”的開局年，為開好頭，政策整體力度恐超預(yù)期。

    一問：明年哪些政策會(huì)是?

    層面持續(xù)寬松，各級(jí)城市根據(jù)自身情況“吃藥”

    既然明年也是政策年，在哪里呢?

    方圓地產(chǎn)頭席分析師鄧浩志認(rèn)為，明年的樓市政策一是繼續(xù)分類調(diào)控，各級(jí)城市根據(jù)自身情況“吃藥”;二是級(jí)別大政策。大政策大致可分為長(zhǎng)效和短效兩類，長(zhǎng)效即以公積金組建住房銀行，調(diào)整農(nóng)村人口落戶中小城鎮(zhèn)政策等;短效即行政限制政策繼續(xù)由收緊往扶持方向走，貨幣政策進(jìn)一步放寬等。預(yù)計(jì)2016在經(jīng)濟(jì)基本保持平穩(wěn)及利好政策的扶持下，成交量基本保持平穩(wěn)且比2015年略有上漲。由于廣鋼廣紙兩大片區(qū)進(jìn)入集中供應(yīng)期，區(qū)成交占比會(huì)有所放大，所以廣州一手住房2016的成交均價(jià)應(yīng)該會(huì)出現(xiàn)一定程度的上漲。2015年，廣州樓市銷售套數(shù)創(chuàng)下新高，庫存問題雖然不嚴(yán)峻，但結(jié)構(gòu)問題較為突出，如大戶型滯銷，花都存量太大，南沙存量土地太多等，這些都有可能成為政策落腳點(diǎn)。

    二問：北上廣深會(huì)取消限購嗎?

    庫存量大、去化壓力更重區(qū)域或局部解限

    新的一年，大家較關(guān)心的自然是，北上廣深的限購會(huì)取消嗎?

    中原地產(chǎn)深圳公司研究部門經(jīng)理王飛表示，在目前一線城市市場(chǎng)行情不錯(cuò)的狀況下，限購政策仍將延續(xù)，以防止投資需求過快增長(zhǎng)致房?jī)r(jià)漲幅過高。不過，2015年購房需求在政策利好支持下釋放了不少，2016年銷售行情能否延續(xù)強(qiáng)勁卻并非這么讓人樂觀，因此在庫存量大、去化壓力更重的區(qū)域出現(xiàn)政策調(diào)整，并不是不可能。鄧浩志認(rèn)為，南沙作為自貿(mào)區(qū)有可能成為廣州頭個(gè)放松限購的板塊。

    三問：頭付和利率還能再降嗎?

    二套房頭付有望降低，三套房(及以上)有望恢復(fù)貸款

    明年，支持自住和改善型住房需求仍將是樓市政策的主要著力點(diǎn)。商業(yè)貸款頭付在政策面仍有進(jìn)一步下調(diào)的空間，或者取消對(duì)房貸的“一刀切”的政策干預(yù)，由商業(yè)銀行自主決定是否實(shí)行差別化房貸政策。不過，出于對(duì)銀行面臨的風(fēng)險(xiǎn)考慮，下調(diào)頭付比例的幅度可能非常有限，二套房頭付有望降低，三套房(及以上)有望恢復(fù)貸款。

    此外，公積金制度改革深入推進(jìn)，除了頭付比例和貸款利率可能繼續(xù)下降外，異地互認(rèn)的范圍也將進(jìn)一步擴(kuò)大。

    四問：減稅大招會(huì)否持續(xù)有來?

    房貸利息作為個(gè)稅抵扣項(xiàng)政策有望提前落實(shí)

    據(jù)悉，個(gè)稅改革方案在財(cái)政部?jī)?nèi)部已經(jīng)完成，2016年有望上報(bào)，其中的房貸利息作為個(gè)稅抵扣項(xiàng)的政策，將大幅降低個(gè)稅繳納額，從而提高購房者購房能力。在全力去庫存的當(dāng)前，這項(xiàng)政策或許有望提前落實(shí)。

    此外，下調(diào)房地產(chǎn)交易稅費(fèi)，甚至由政府直接給予財(cái)政補(bǔ)貼，也是刺激房地產(chǎn)需求的重要辦法。2015年“3·30”新政對(duì)滿兩年的住房銷售免征或部分免征營業(yè)稅，但目前二手房交易的整體稅費(fèi)負(fù)擔(dān)還比較高，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為還有下調(diào)的空間。

    五問：“新市民”有什么“優(yōu)待”?

    部分城市或重啟“購房入戶”，非戶籍人口也能住公租房

    政治局會(huì)議上已正式提出，通過農(nóng)民工市民化來擴(kuò)大有效住房需求。房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)頭席分析師肖文曉認(rèn)為，明年可能會(huì)加快戶籍制度改革，部分有條件的城市可能重啟“購房入戶”，糾正“市民”和“非市民”在購房環(huán)節(jié)客觀存在的差別化待遇，例如購購條件、購房套數(shù)、稅收優(yōu)惠等，比如外地人購房須交納3年社保的政策調(diào)整可能性就很大。

    從經(jīng)濟(jì)會(huì)議“以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴(kuò)大到非戶籍人口”等提法可以看出，疏通商品房與保障房流通通道，實(shí)現(xiàn)保障和去庫存雙贏將是保障性住房改革的方向。對(duì)于廣州這樣保障性需求較大的一線城市而言，保障性住房租賃政策出臺(tái)的可能性更大。比如把公租房的保障范圍擴(kuò)大到非戶籍人口，或出臺(tái)政策鼓勵(lì)開發(fā)商將庫存商品房轉(zhuǎn)為租賃用房。

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