隨著房地產(chǎn)政策的不斷放松，信貸資金再一次涌入房市，伴隨著降息的節(jié)奏，房企融資成本越來(lái)越低，融資規(guī)模也在迅速增大，據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2015年，全國(guó)108家典型房企融資總規(guī)模達(dá)1.36萬(wàn)億元，為2014年同期的兩倍。

  多家銀行客戶經(jīng)理告訴記者，銀行開(kāi)發(fā)貸主要側(cè)重于發(fā)放給一線城市的項(xiàng)目，在傳統(tǒng)產(chǎn)能過(guò)剩的情況下，一線城市的房地產(chǎn)項(xiàng)目成為銀行優(yōu)質(zhì)客戶，貸款金額明顯比實(shí)體企業(yè)多。

  市場(chǎng)也由此更加分化，去年以來(lái)，一線城市“地王”頻出，成交的土地價(jià)格再創(chuàng)歷史新高，與部分二三線城市土地流拍率超半存在明顯反差。

  “ 于一線城市”

  去年以來(lái)，隨著房地產(chǎn)政策放松，一線城市樓市的明顯回暖，銀行對(duì)一線城市的開(kāi)發(fā)貸顯著放松，而全國(guó)各地的社會(huì)資金也加速向一線城市涌來(lái)。

  “銀行給房企的授信和開(kāi)發(fā)貸明顯多過(guò)實(shí)體企業(yè)，但 于一線城市，我們?cè)谑?huì)城市也很少做?！鄙钲谀潮就链笮蜕虡I(yè)銀行客戶經(jīng)理告訴記者，由于經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好，實(shí)體企業(yè)倒閉潮涌現(xiàn)，不良率較高，對(duì)于制造企業(yè)銀行都不敢貸款，房企在一線城市的土地抵押還是有較高保險(xiǎn)屏障。

  深圳另一家小型商業(yè)銀行客戶經(jīng)理也告訴記者，傳統(tǒng)實(shí)體產(chǎn)業(yè)普遍過(guò)剩，銀行可選擇的優(yōu)質(zhì)客戶不多，相對(duì)而言，房企算是較有保障的客戶，在一線城市房子銷售快，資金回流快，銀行不擔(dān)心出現(xiàn)壞賬，2009年4萬(wàn)億后，是全國(guó)信貸流向房地產(chǎn)行業(yè)，而目前的信貸放松，主要是流向一線城市的房地產(chǎn)。

  湖南省建行的一位支行行長(zhǎng)對(duì)記者表示，相比2014年，2015年來(lái)對(duì)房地產(chǎn)的信貸確實(shí)是有明顯放松，不過(guò)并不是對(duì)所有房企，小開(kāi)發(fā)商需要有嚴(yán)格的四證抵押或擔(dān)保，還是很難貸到款，銀行開(kāi)發(fā)貸主要是面向央企、國(guó)企和上市房企，以及排名全國(guó)前500強(qiáng)的房企。

  房企的融資規(guī)模也在迅速飆升。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：今年1月前兩周截止到14日，公布境內(nèi)發(fā)債定增募資的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)多達(dá)18家，累計(jì)金額更是達(dá)到了890億人民幣。

  農(nóng)行一位客戶經(jīng)理告訴記者，“全國(guó)前100強(qiáng)的房企算是很好的客戶了，基本上在銀行都會(huì)有授信，隨著央行不斷降息，市場(chǎng)資金成本越來(lái)越低，很多房企都選擇比銀行貸款利率更低的債券發(fā)行，來(lái)置換前期的高額融資資金。”

  2015年，恒大、融創(chuàng)、龍光、世茂等60多家房企成功發(fā)行公司債，發(fā)行規(guī)模達(dá)到2300億元，相比2014增長(zhǎng)了接近20倍。

  而相比前幾年的信托、基金等高息融資渠道，去年發(fā)債的較低發(fā)行利率為3.4%，較高為10.5%。保利和中海發(fā)行公司債的票面利率較低，同為3.4%。

  “排名前幾位的大房企，肯定不愁融資渠道，風(fēng)險(xiǎn)可控下，金融機(jī)構(gòu)也是很樂(lè)意借貸的，較近我們支行就給恒大授信了30億元?！鄙鲜錾钲谝患倚⌒蜕虡I(yè)銀行客戶經(jīng)理告訴記者，像萬(wàn)科這樣的龍頭貸款利率都只有基準(zhǔn)利率。

  稱三四線不敢去

  2015年深圳房?jī)r(jià)暴漲，根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，全年二手房成交12.69萬(wàn)套，成交均價(jià)從年初的29930元/平米漲至年末的45690元/平米，漲幅高達(dá)60%，也因此吸引了全國(guó)房企的目光。

  “某大型房企拿著300億的銀行授信，發(fā)愁在2015年底前花不出去?！鄙钲谀撤科髽I(yè)內(nèi)人士告訴記者，資金來(lái)的容易只能去搶地，二三線不敢購(gòu)，只能在一線城市搶。

  此前從未進(jìn)入深圳市場(chǎng)的房企如富力、融創(chuàng)等，都在盡力尋找舊城改造項(xiàng)目希望分一杯羹。去年12月底，深圳寶安尖崗山兩宗拍地引來(lái)全國(guó)房企的爭(zhēng)奪，包括中海、融創(chuàng)、星河、國(guó)瑞、、華潤(rùn)、龍光等二三十家企業(yè)參與競(jìng)拍。

  這是深圳在2015年的第三次拍賣居住用地，因土地資源稀缺，較終來(lái)自福建的泰禾地產(chǎn)一口氣拿下兩宗地，A122-0352宗地起拍價(jià)15億元，較終以29.6億元成交，溢價(jià)幾乎100%，而A122-0345宗地起拍價(jià)9.87億元，成交價(jià)27.4億元，樓面價(jià)接近8萬(wàn)元/平米，溢價(jià)170%。這一樓面地價(jià)目前就已經(jīng)高于周邊可比的二手房?jī)r(jià)。

  “三四線城市房子根本賣不動(dòng)，我們不敢去，二線城市只有少數(shù)幾個(gè)可以繼續(xù)拿地，大都還在消化庫(kù)存的階段，房?jī)r(jià)不漲地價(jià)漲，房子沒(méi)什么錢賺，明顯回暖房子不愁賣且利潤(rùn)較為豐厚的只有一線城市，因此資金都來(lái)一線搶地了，資本都是逐利的，哪里有錢賺就去哪里?！逼渲袇⑴c競(jìng)拍的一家房企人士對(duì)記者說(shuō)。

  中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年一線城市推出土地600宗，合計(jì)土地規(guī)劃建筑面積為6211.7萬(wàn)平米，從土地供應(yīng)量看，是較近6年來(lái)的較低點(diǎn)，推出的土地均價(jià)則明顯上漲，達(dá)到了1.49萬(wàn)/平米，同比上漲了28%。

  而2015年北京更是地王頻出，在土地成交宗數(shù)為近5年新低的情況下，累計(jì)土地出讓金頭次超過(guò)2000億元，樓面價(jià)創(chuàng)出歷史新高。

  北京中原地產(chǎn)頭席分析師張大偉分析認(rèn)為，房企集中在一二線城市拿地，特別是一線城市地王頻繁出現(xiàn)，2015年來(lái)，20大標(biāo)桿房企合計(jì)在土地市場(chǎng)投入了3010億拿地，而從在一線城市的占比看，歷史頭次突破了40%比例，占比高達(dá)44%。房企拿地分化，針對(duì)三四線城市的明顯過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)，標(biāo)桿房企開(kāi)始全面回歸一二線城市。

  據(jù)記者了解，在四個(gè)一線城市中，除了廣州市場(chǎng)較為穩(wěn)定外，北京、上海、深圳三個(gè)城市目前樓市都處于異常火爆階段，搶房現(xiàn)象頻出。

  張大偉稱，市場(chǎng)分化的趨勢(shì)還將持續(xù)。一線城市房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力仍然較足，未來(lái)新上市的商品房定價(jià)會(huì)出現(xiàn)高端化趨勢(shì)，而很多過(guò)去認(rèn)為是非豪宅區(qū)的區(qū)域?qū)?huì)供應(yīng)大量的豪宅項(xiàng)目，對(duì)市場(chǎng)定價(jià)有明顯影響。

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