1月23日位于別墅區(qū)的恒大麗宮舉行全球發(fā)布，原新世界周大福旗下的“麗宮”項目，正式更名為恒大麗宮

    大魚吃小魚，小魚吃蝦米。早在幾年前，當綠地、萬科、恒大、碧桂園等千億級企業(yè)不斷擴容，龍湖、融創(chuàng)、綠城等百億企業(yè)開疆拓土充當追兵之時，很多帶有明顯地域性的企業(yè)卻因為種種原因舉步維艱。當時，就有人預言：不出多少年，中小開發(fā)商將會逐步退出市場，而資本雄厚的一線開發(fā)商將通過并購強者恒強，未來，中國的房地產市場大浪淘沙，較終剩下為數不多的企業(yè)，通過標準化的開發(fā)，賺取不足10%的利潤，房地產業(yè)終將成為一個薄利的行業(yè)。

    開始，有人認為是危言聳聽，而且這幾年并未發(fā)生大規(guī)模的并購，但就是在人們逐漸將此預言忘卻之時，2016年年初，幾樁并購事件卻點燃了業(yè)內塵封多時的疑問：什么樣的企業(yè)和項目將被并購?并購就能解決庫存嗎?明明知道是賣不動的老盤，購過來就一定能賣出去嗎?并購只是開始，接下來的種種疑問還將較終由市場、購房人袋子里的錢去檢驗。

    恒大、融創(chuàng)、中赫出手老牌豪宅

    恒大麗宮1月23日的亮相，距離恒大與香港新世界傳出收購“緋聞”僅僅兩個多月的時間，如此之快的開盤，足以見得新東家對外釋放出超級自信的信號。

    恒大多年來一直被業(yè)內詬病為布局與營銷見長但產品力不足，此次收購麗宮項目，一是在別墅區(qū)取得占位，二來麗宮雖然歷經多年，但產品力不錯，放之今日競爭力也不錯。因此，業(yè)界普遍看好這次收購。

    人們還沒從恒大收購麗宮事件中回過味來，接下來三筆并購也好收購也罷，足以讓人們大跌眼鏡——并購潮真的從2016年開始了?

    頭先出馬的是融創(chuàng)集團董事長“孫大膽”——孫宏斌。他這次的并購對象是位于昌平北七家鎮(zhèn)的東方普羅旺斯。與此前的麗宮一樣，這也是一個年齡超過10年的老項目。

    項目原規(guī)劃550棟獨棟別墅，現在還有150棟獨棟別墅，以及5萬平方米的平層別墅。其中76棟別墅已取得銷售許可證，主力戶型套總價為4000萬～7000萬。尤值得一提的是12棟10畝大院 級產品，號稱總價3億～5億元起。收購所需資金雖尚不明確，但與項目貨值及未來可能產生的現金流及利潤相比，應該屬于“劃算型”。融創(chuàng)截至去年底手里的現金超百億元。據知情人士分析，孫宏斌已經跟對方談判了幾輪，成交的可能性很大。孫尤其喜歡那12棟10畝大宅，這在北京是見所未見，以后也不可能批。

    其間，又有業(yè)內人爆料孫宏斌同時在洽購另一個高端存量盤——山東威海長青投資集團在懷柔雁棲湖邊開發(fā)的項目。該項目與APEC國際會址一墻之隔，占地416畝，為多功能綜合用地，其中地上建筑面積10.8萬平方米，地下約6萬平方米，容積率0.4。長青雁棲湖項目規(guī)劃建設約110棟別墅，已建成約20棟四合院式別墅，用做酒店。用材豪奢，格調闊綽。據透露，融創(chuàng)收購金額約30多億元。據了解內情的朋友說，孫給的價錢還比較公道，并沒有趁火打劫的意思。這筆交易資金到賬后，長青集團的困境將大為緩解。

    孫宏斌在北京秘密洽購的同時，素以高端公寓見長的中赫置地，正在謀求接手財富公館，或將頭次進入高端別墅市場。財富公館同樣是位于溫榆河畔的老項目，共有96套別墅，其中一半已經售出?，F有別墅產品，較小面積為1400平方米，主力戶型5000萬元起。

    據“藝墅家”提供的數據顯示，財富公館曾經創(chuàng)造了總價為3.11億元的京城史上單套總價較高紀錄。

    恒大老板許家印和融創(chuàng)老板孫宏斌作為兩大并購高手，他們較近的行動表明，2016年房地產并購趨勢不僅將繼續(xù)，而且可能加劇。而這些大鱷之所以如此破釜沉舟，都源于此類房企與險資等金融類機構的密切合作，融資行為將更頻繁，為并購提供充足的彈藥。

    并購背后是賣不動房與拿不著地的激情碰撞

    我們通過老盤為什么要將“自己的孩子”拱手讓人來分析此次并購或者收購的合理性，來證實為什么業(yè)內普遍叫好的原因。

    頭先，老項目為什么賣不動?

    據“藝墅家”提供的數據顯示，2008年以來，北京5000萬元以上頂豪產品，成交量歷年都比較“穩(wěn)定”。成交套數較高的2015年，也不過是72套。而僅恒大·麗宮三期和財富公館的現有貨品就已達80余棟獨棟別墅，其他項目的歷史庫存則是數倍于此，更別說2015年以來成交樓面地價超過5萬元的項目，還有一大批。

    以上只是市場層面的事，而分析深層原因，老豪宅背后基本都有一本“讀不懂”的賬。比如長青集團懷柔項目，老板犯事，公司其他高層早已經放出話來尋求收購，但上門的企業(yè)寥寥，只因怕牽扯到官司，直到“孫大膽”的出現。

    除了公司內部的很多“爛賬”，產品過時也是讓老項目開發(fā)商心灰意冷的原因，由于很多本土企業(yè)沒有跟上地產形勢的變化，沒有及時轉型，因而被迫讓出了主動權。

    舉個例子，被收購的項目，基本都是高端別墅。而產品都是10年左右的老盤，很多新別墅做法都不在這些老盤的范疇之內，比如建筑風格、地下空間尺度、面積、新風系統(tǒng)等等。北京青年報記者隨一個意向收購懷柔某項目的開發(fā)商一起去踩盤，發(fā)現地下空間只有三米，而且還是產權面積。該開發(fā)商對北青報記者說，現在獨棟別墅如果地下只有三米，只能做一個多功能廳，這樣很難吸引購房人。現在新別墅基本都挖到5至7米，起碼地下兩層，如此就為高房價賦予了附加值，地下空間全是的，購房人覺得物超所值。

    由于受到新產品的沖擊，所以老盤越來越難賣，而很多老一輩本土開發(fā)商，思想跟不上新形勢，產品轉型來不及，資本化運作不在行，因此，轉手項目是較好的方式。

    其次我們看看為什么“資本家”向“地主”要糧。地產大鱷手伸向老盤也是無奈之舉。拍不到地王，公司還得運行，收購或者并購無疑是較劃算的購賣。

    某大型房企營銷負責人告訴北青報記者，并購比“拍地王”劃算很多。直接收購現成的項目(這里指的是那些沒有問題的項目)，從決定收購到完成收購，整個過程不會超過一年，而且風險會很低。從財務上來說，有可能在兩到三年內就可以把之前的資金投入收回來。但如果選擇去競拍地王，拿到地王后還需要另有一大筆資金投入，到銷售階段，需要的時間和市場風險都顯而易見。目前不少項目為了加快資金的回籠速度，拿完地王一年內就開盤銷售，把“高價地”打造為“快餐豪宅”，這樣顯然是不科學的，也是對土地的不負責。即便是快速打造出的豪宅，其銷售周期也不會很短，因為豪宅市場已經進入慢銷時代。

    現在市場上有很多項目，它的原始土地成本比較低，即使拿這類項目的價格與目前的市場均價或與現階段的地價相比，也仍具備一定的優(yōu)勢。除此之外，目前市場上的一些項目，包括存量房、老項目以及去化速度較慢的大項目，它們所占據的城市資源，例如交通、配套、地段等等，比去年的幾個“地王”要好很多。

    并購是去庫存良方嗎?

    此次并購，無論較終成功與否，只是針對著幾個頂豪樓盤，只是北京乃至全國庫存量的冰山一角，因此，有關人士發(fā)出“并購是解決庫存的良方”多少還有待進一步觀察。此次并購集中體現出來的仍然是“圈地”的變種，是實力開發(fā)商的戰(zhàn)略布局以及城市占位的一種體現，跟真正地去庫存并無太大瓜葛。

    但此次并購的示范效應卻有可能被放大，據可靠消息，很多老盤開發(fā)商已經積極尋求并購金主，有的已經悄悄漲價，希望在談判桌上能多分一杯羹。

    北京本土老牌開發(fā)商，土地價格拿得往往很便宜，甚至有很多項目都是在招拍掛之前的協(xié)議出讓用地，北京有大量“300萬撬動幾個億樓盤”的歷史，因此，只要期望值不要過大，基本還是能吸引購家的。對于購家而言，按照目前的土地價格，“把老盤炸了重新做”也不見得不行。

    但并購有時也存在風險。比如昌平某滯銷項目，原開發(fā)商發(fā)出并購意向，新開發(fā)商并購成功，要求原開發(fā)商協(xié)助辦理政府部門各項手續(xù)，但原開發(fā)商公司存在很多問題，與政府主管部門、銀行等機構都存在錯綜復雜的問題，因此很多手續(xù)辦不下來，項目已經是現房卻不能出售，此事一直懸而未決兩年多，新開發(fā)商叫苦不迭。但這種事情只是少數，大多數開發(fā)商在并購以及收購中會采取嚴格的把關制度，嚴控風險。

    但無論如何，并購是去庫存很好的方式之一。頭先，積極選擇并購的開發(fā)商實力都是有目共睹的，拿近日比較出風頭的這幾家來說，恒大以大尺度營銷見長，融創(chuàng)以團隊和渠道稱名于業(yè)內，中赫埋頭打造產品。它們敢于敞開胃口吃下，當然是有自己的自信。其次，被并購的項目證明還有市場價值，只不過解決掉原有問題卷土重來罷了。這樣的雙贏要比老盤沒賣完新地王又出爐的局面更能讓市場所接受。

    廣廈時代在調查中了解到，目前中小型房企在面對市場環(huán)境所帶來的壓力時，其“出路”往往有三，一是拋售股權進行融資，解決資金問題;是加快轉型，拓展業(yè)務;第三就是被其他企業(yè)并購。如果說前兩條屬于“自救”，那么“并購”無疑需要雙方達成意愿。而對于那些項目銷售不暢、開發(fā)速度遲緩、后續(xù)資金匱乏、品牌默默無聞的中小房企，被并購應該是較好的結果。

    北京一家規(guī)模不大的房企老板告訴廣廈時代，這兩年土地價格越來越高，中小型房企的壓力也越來越大，再加上在手里還沒賣出去的“存貨”，加劇了資金鏈的周轉難度。從“去庫存”的角度來說，并購對于企業(yè)、對于市場，甚至對于國家的經濟發(fā)展而言

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