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當(dāng)前房地產(chǎn)形勢(shì)的三大判斷
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來(lái)源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 閱讀 508 次
對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)形勢(shì),我主要有三點(diǎn)看法:一是當(dāng)前深圳房?jī)r(jià)和其他一線城市分化的現(xiàn)象和股市有關(guān);二是靠農(nóng)民工來(lái)去房地產(chǎn)庫(kù)存的思路值得商榷;三是房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存的根本目的是穩(wěn)投資。
談到房地產(chǎn)市場(chǎng),我估計(jì)所有的人跟我一樣都很困惑。本人開始研究房地產(chǎn)市場(chǎng)是十年前,當(dāng)時(shí)的北京房?jī)r(jià)在一萬(wàn)左右,但自己工資只有2000元左右,口袋里囊中羞澀,因?yàn)楝F(xiàn)實(shí)的需要,產(chǎn)生了對(duì)這個(gè)問(wèn)題的觀察、分析的興趣。一開始把注意力放在房地產(chǎn)投機(jī)行為上,認(rèn)為是浙江人、溫州人炒房團(tuán)把北京的房?jī)r(jià)炒起來(lái)了,曾經(jīng)寫了一篇抨擊的文章,核心觀點(diǎn)是政府應(yīng)該打擊溫州炒房團(tuán)?;剡^(guò)頭來(lái)想一下,其實(shí)這種觀點(diǎn)是站不住腳的。
進(jìn)一步研究,發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)和人口結(jié)構(gòu)有關(guān)系。從人口結(jié)構(gòu)的角度來(lái)看,上個(gè)世紀(jì)60至70年代是中國(guó)的嬰兒潮,60后、70后這一批嬰兒潮有3億多人口,這批人到1998年前后正好30多歲,他們進(jìn)入必須成家立業(yè)購(gòu)房的時(shí)候,因此,中國(guó)進(jìn)入住房需求的高峰。
住房制度改革在1998年開始取得突破性進(jìn)展應(yīng)該與住房需求的壓力有關(guān)。政府關(guān)于住房問(wèn)題的關(guān)注從1981年開始,鄧小平同志做出了明確的批示,從1981年提出住房制度改革一直到1998年,雷聲大,雨點(diǎn)小,很難推動(dòng),因?yàn)檫@個(gè)事情是牽一發(fā)而動(dòng)全身,社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)很難評(píng)估。為什么1998年不得不做這件事情?除了亞洲金融危機(jī)的壓力之外,另外一個(gè)內(nèi)生的壓力就是大量60后在那個(gè)時(shí)候需要購(gòu)房子,以前的實(shí)物分配制度已經(jīng)難以維系,必須放開房地產(chǎn)。
如果從人口結(jié)構(gòu)的角度來(lái)看,2015年將是中國(guó)住房需求的拐點(diǎn)。這一點(diǎn)可以類比日本的人口結(jié)構(gòu)和房?jī)r(jià)之間的關(guān)系,日本的勞動(dòng)人口占總?cè)丝诘谋戎厥窃?990年達(dá)到了峰值,后來(lái)往下走,中國(guó)的峰值是2015年。從人口結(jié)構(gòu)的角度來(lái)看,未來(lái)房地產(chǎn)問(wèn)題一定是比較嚴(yán)重的。
研究房地產(chǎn)價(jià)格的另外一個(gè)視角是貨幣政策。當(dāng)貨幣政策擴(kuò)張則房?jī)r(jià)必漲,反之,貨幣政策收縮則房?jī)r(jià)走弱。2001年以后,人民幣出現(xiàn)升值壓力,大量國(guó)際資本流入中國(guó),加上出現(xiàn)較大規(guī)模的外貿(mào)順差,使得外匯占款快速增加,中國(guó)出現(xiàn)流動(dòng)性過(guò)剩,2005年前后的房地產(chǎn)價(jià)格上漲與此關(guān)系密切。
如果看看2015年的房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì),似乎和人口結(jié)構(gòu)及貨幣政策等因素關(guān)系不大。因?yàn)?015年的情況是兩極分化,而且分化很嚴(yán)重。頭先是一線城市和三四線城市有明顯的分化,這是以前房地產(chǎn)市場(chǎng)所不曾有過(guò)的。從2000年一直到2010年,每次房?jī)r(jià)周期波動(dòng)當(dāng)中,一線城市,三四線城市都是齊漲共跌,不同城市的房?jī)r(jià)變動(dòng)幅度不同但波動(dòng)的方向是一樣的。但是2015年底明顯出現(xiàn)了分化,一線城市是漲的,平均漲了20%左右,深圳漲了40%多,但是三四線城市大部分是下跌的,較多的跌了5%點(diǎn)多,這種分化以前不曾有過(guò)。
另外特點(diǎn)是,一線城市本身也在分化。深圳從來(lái)沒(méi)有當(dāng)過(guò)老大,以前房?jī)r(jià)在上漲的過(guò)程當(dāng)中,龍頭要么是北京,要么是上海,從來(lái)沒(méi)有廣州或者是深圳。但是2015年底深圳的房?jī)r(jià)漲幅領(lǐng)跑,深圳漲了45%,北京新房是9%,二手房漲了10%,上海只漲了12%,廣州漲了8%,7%??梢钥吹?,一個(gè)是45%,另外三個(gè)城市是10%左右,差距非常大。對(duì)于深圳房?jī)r(jià)上漲這種突出的表現(xiàn),很顯然和人口結(jié)構(gòu)的關(guān)系不是太大。
怎樣解釋深圳和一線城市這種分化的現(xiàn)象?有很多人解釋,比如說(shuō)3·30政策的刺激,2015年3月30日國(guó)務(wù)院出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)刺激政策,問(wèn)題是以前也有類似的政策,一旦刺激,要么同漲,要么都不漲,為什么這一次一線城市漲起來(lái)了,而其他三四線城市并沒(méi)有被刺激起來(lái)?這是個(gè)疑問(wèn)。
還有人解釋深圳房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快的原因是因?yàn)樯钲诘耐恋叵∪?,有一千多萬(wàn)常住人口,但是深圳每年新增加的住房供應(yīng)大概是在500萬(wàn)平米左右,像北京、上海都是超過(guò)2000萬(wàn)平米。很顯然,人口非常多,但是住房供應(yīng)是短缺的。問(wèn)題是深圳住房的供應(yīng)一直是這樣,2015年它的人口也沒(méi)有發(fā)生特別的變化,為什么2015年會(huì)表現(xiàn)非常突出?很顯然,這種人口和土地矛盾的問(wèn)題也不是深圳2015年房?jī)r(jià)突飛猛進(jìn)的原因。
還有一種解釋,因?yàn)?015年搞“大眾創(chuàng)業(yè),萬(wàn)眾創(chuàng)新”,深圳在科技創(chuàng)新方面,新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面領(lǐng)跑。問(wèn)題是深圳一直領(lǐng)跑,2015年也沒(méi)有發(fā)生特別大的變化,深圳的GDP和全國(guó)一樣,2015年還不如前幾年。如果從經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的角度來(lái)看,很顯然,解釋深圳的房?jī)r(jià)以及一線城市房?jī)r(jià)和三四線城市房?jī)r(jià)的背離也是解釋不通的。
從我的觀察看,深圳的房?jī)r(jià)從2014年12月份開始上漲,漲得較快的時(shí)間是2015年5月份和6月份,7月份之后,深圳的房?jī)r(jià)環(huán)比上漲速度基本上不漲了。深圳的房?jī)r(jià)上漲狀況與今年的股票市場(chǎng)基本雷同。深圳和一線城市今年房地產(chǎn)市場(chǎng)分化的走勢(shì)主要是因?yàn)楣善笔袌?chǎng)引起的。
深圳股票市場(chǎng)的特別之處在于它有中小板和創(chuàng)業(yè)板市場(chǎng),中小板現(xiàn)在有接近800家上市公司,創(chuàng)業(yè)板有接近500家,這兩個(gè)加起來(lái)是1200多家上市公司。上市公司有一個(gè)特點(diǎn),他在哪個(gè)交易所掛牌上市,就會(huì)在這個(gè)城市開戶,設(shè)立辦事處,一定會(huì)投資股票,所有自然人股東,法人股東,賬戶的管理都放在這個(gè)城市。深圳集中了大量中小板和創(chuàng)業(yè)板發(fā)起人、創(chuàng)始人的賬戶。
股價(jià)上升的過(guò)程當(dāng)中,這些人的財(cái)富迅速增加,中小板和創(chuàng)業(yè)板從2014年年底開始,盡管經(jīng)過(guò)今年的股災(zāi),截至到目前為止,創(chuàng)業(yè)板指數(shù)平均價(jià)格依然是上升了90%,中小板上升了50%多,這些新增加的財(cái)富都集中在什么地方?主要集中在深圳市,跟北京有關(guān)系,但關(guān)系并不是非常密切,北京中關(guān)村(000931,股吧)也有很多公司在中小板和創(chuàng)業(yè)板上市,但其數(shù)量和規(guī)模無(wú)法與深圳相比。
上海,因?yàn)槭侵靼迨袌?chǎng),沒(méi)有創(chuàng)新類企業(yè)股價(jià)的上升,對(duì)上海的影響相對(duì)來(lái)說(shuō)要小一些,如果這個(gè)邏輯成立的話,上海的戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)板馬上要開,同樣會(huì)吸引民營(yíng)控股的科技新興企業(yè)到上海去上市,如果還有牛市,牛市還會(huì)持續(xù)的話,賬面的財(cái)富對(duì)上海形成的影響未來(lái)和深圳就可以等價(jià),未來(lái)有在上海購(gòu)房子的朋友,一定要留心這件事情。
現(xiàn)在提出來(lái)房地產(chǎn)要去庫(kù)存,去庫(kù)存的思路可行性值得探討。給農(nóng)民的補(bǔ)貼,讓他去城鎮(zhèn)購(gòu)房,每年國(guó)家土地局有一個(gè)農(nóng)民工監(jiān)測(cè)報(bào)告,2014年的農(nóng)民工監(jiān)測(cè)報(bào)告,能夠在城鎮(zhèn)購(gòu)房的農(nóng)民工,2.69億農(nóng)民工當(dāng)中只占0.7%,1%都不到,很簡(jiǎn)單,每個(gè)月的工資是2600塊錢,一年的收入不到3萬(wàn),剔除差旅費(fèi),還有吃喝的費(fèi)用,不說(shuō)養(yǎng)家糊口了,所剩無(wú)幾。想想城市的高端白領(lǐng)都沒(méi)有支付能力,你希望這些勞苦大眾能夠幫你去庫(kù)存,這是不現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題。
有可能會(huì)出現(xiàn)的現(xiàn)象,大城市周邊的三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng),在這一輪去庫(kù)存過(guò)程當(dāng)中會(huì)頭先受益,受益的原因是什么?一個(gè)是稅費(fèi)的減免,還有補(bǔ)貼的政策,更重要的是公積金的異地使用,比如說(shuō)北京的白領(lǐng),他有公積金,但是在北京購(gòu)房,他根本沒(méi)有支付能力,但是北京的公積金可以到河北所有城市去購(gòu)房,這樣的話,讓這一部分年輕人拿著北京的公積金去河北購(gòu)房,這個(gè)支付能力是可以匹配的。現(xiàn)在這個(gè)事情干了一個(gè)多月時(shí)間,不到兩個(gè)月時(shí)間,已經(jīng)有一萬(wàn)個(gè)案例發(fā)生了,因?yàn)槿ツ甑讎?guó)務(wù)院召集我們?nèi)ビ懻摲康禺a(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題,北京住房公積金給我們提供的較新材料,不到兩個(gè)月的時(shí)間,有九千多個(gè)北京的白領(lǐng)拿著北京的公積金到北京周邊,到河北去購(gòu)房。
現(xiàn)在70%的房地產(chǎn)庫(kù)存是在三四線城市,不在大城市周邊的三四線城市,那個(gè)房子以后是個(gè)大麻煩,很難消化,除非政府做另外一個(gè)安排,把你每年的保障性住房,棚戶區(qū)改造,新增700萬(wàn)套的保障性住房,以貨幣化的方式去采購(gòu),不去新建。我在2015年年初的時(shí)候作為內(nèi)參提供了這個(gè)建議,不要再建那700萬(wàn)套的房子了,如果把建保障性住房的資金拿去購(gòu)已經(jīng)建好的這些房子,讓他們降低一點(diǎn)價(jià)格,政府采購(gòu)的過(guò)程當(dāng)中跟他談判,不是市場(chǎng)的價(jià)格。然后把這些房子再分配給需要保障的低收入群體。
但問(wèn)題是,對(duì)房地產(chǎn)之所以提出去庫(kù)存的思路,是為了穩(wěn)定房地產(chǎn)的投資,假如這700萬(wàn)套不建了,房地產(chǎn)投資就變成負(fù)增長(zhǎng),這是不愿意接受的。如果純粹是為了去庫(kù)存,這個(gè)目標(biāo)很單一的話,很簡(jiǎn)單,我們2015年一年要賣出去的房子是13億平米,置換成套數(shù)的話,1000多萬(wàn)套,只要政府的保障性住房停建,用兩年的時(shí)間,三年的時(shí)間去庫(kù)存,相對(duì)來(lái)說(shuō)是比較容易實(shí)現(xiàn)的,但是投資怎么辦呢?這是一個(gè)難題。
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