從各地競相取消限購，再到央行緊急調(diào)整房貸認定標準，在房地產(chǎn)市場日趨不振的今年，政府在托市的道路上，向前邁了一大步。

　　9月30日，央行發(fā)布了樓市新政，要求金融機構對擁有一套住房并結清貸款的家庭，如再次申請購房貸款，可按頭套房貸款政策執(zhí)行。此外，央行還鼓勵銀行業(yè)金融機構通過發(fā)行住房抵押貸款支持證券(M BS)、發(fā)行期限較長的專項金融債券，定向投放房貸。

　　應該說，面對今年房地產(chǎn)市場的不景氣，為了避免樓市爆發(fā)恐慌性的斷崖，對于此前地方政府紛紛取消限購，是可以理解的，但是，對于央行此次向房地產(chǎn)市場力度的放水，卻遠遠出乎市場的預料之外，且其較終能否真正收到托市之效，仍不能不令人產(chǎn)生懷疑。

　　仔細研判當下的形勢，回歸理性判斷，可以確定的是，無論是當前央行“定向寬松”的托市，還是其他部門下一步可能推出其他托市的形式，其較終能否取得實效，均需滿足以下三個前提條件。

　　其一，有效托市必須建立在房價相對合理的前提下。盡管，對于何謂合理的房價，不同國家和地區(qū)并沒有完全的標準，但是，我們?nèi)钥梢苑课葑馐郾群头績r收入比這兩項指標做出相對考量。

　　就房屋的租售比而言，國際上一般將租售比在1∶300—1∶200范圍之內(nèi)視為房產(chǎn)市場狀況良好的標準，過高也就意味著房產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)，低于1∶200，則表明這一區(qū)域房產(chǎn)升值空間大。而在我國，自2010年以來，全國各大城市的房屋租售比卻普遍高達1：600—1：400，這與國際通行標準相比，明顯過于高企，已經(jīng)遠遠偏離合理區(qū)間。

　　再從房價的收入比來看，2013年，全國商品住宅房價收入比為7.3，這與國際通行的4—6合理區(qū)間相比，也已明顯偏高，而同年這一指數(shù)較高的城市為北京，房價收入比高達14.5，海南、上海、浙江和福建作為排名前五的幾個省市，房價收入比也均已破9。

　　由此不難看出，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的亞健康狀況嚴重。前幾年不斷飆升的房價、火熱的房地產(chǎn)市場都只是虛假泡沫現(xiàn)象，本輪房價震蕩下跌只是合理回調(diào)。

　　其二，有效托市必須建立在地方財政消除賣地收入依賴的基礎上。實際上，自2003年以來，我國地方財政的賣地收入依賴可謂是逐年的加強，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2013年我國地方政府國有土地使用權出讓收入占地方財政收入35%，該年度北、上、廣、深的土地出讓金更是創(chuàng)下歷史新高，合計高達5014億元，相比2012年全年的2005億元，上漲幅度達到了150%。

　　賣地收入占地方財政收入的比重過大，應該予以糾正，尤其在我國大規(guī)模城市化已告一段落時?？v觀全球各大經(jīng)濟體，絕無賣地收入占地方財政收入過大的情況，其房地產(chǎn)市場是可持續(xù)繁榮的。因為，伴隨著土地財政的延續(xù)，在房地產(chǎn)市場供給端持續(xù)增加的同時，需求端只會呈邊際下降的趨勢，而絕無同比上升可能。

　　其三，有效托市還須以實體經(jīng)濟的探底回升為前提。而事實上，自2010年以來，我國的實體經(jīng)濟即已進入持續(xù)探底的階段，螺紋鋼和煤炭作為反映實體經(jīng)濟景氣度的大宗商品，與去年初相比，現(xiàn)在的價格差不多跌了一半，近乎腰斬。缺乏實體經(jīng)濟的穩(wěn)定支撐，居民的實際可支配收入必然無法保持有效增加，而在整體購購力降低的情況下，對房地產(chǎn)市場任何形式的托市，較終均有可能竹籃打水一場空。

　　在當前房地產(chǎn)市場尚未發(fā)生恐慌式暴跌的情況下，任何形式的托市，其動機和較終效果，均是值得質(zhì)疑。在房價持續(xù)暴漲的過去十年，種種壓制房價上漲的調(diào)控手段較終均告失敗，同樣，在房價逐漸進入回調(diào)通道之當下，當前各色托市手段焉能取得實效？

　　房地產(chǎn)托市，不是想托就能托得住，如果托得過猛，不僅不能取得真實的效果，還會變相放縱地方政府對土地財政的依賴，從而將我國經(jīng)濟拖入未來更為難解的房地產(chǎn)困局之中。

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