未來房價到底會怎么走呢?對此，我們需要冷靜、理性和邏輯地分析，而不是簡單類比得出夸張結(jié)論。頭先需要說明的是，俄羅斯盧布計的樓價在過去30年的變遷過程復(fù)雜，絕不是“24年漲150萬倍”一言以蔽之的。

    面對深圳樓市瘋漲向全國一二線城市的蔓延，在包括中華元智庫在內(nèi)的多方有識之士的預(yù)警下，加上兩會期間重慶市長黃奇帆批評樓市放杠桿，官方對于樓市的態(tài)度趨于理性，深圳開始追查頭付貸，上海專業(yè)也表示出臺抑制房價措施。

    然而，在民間樓市里的焦慮情緒仍然嚴(yán)重。面對人民幣貶值預(yù)期，且一線城市房價在2016年初以來暴漲。很多人左右為難：追漲吧怕接了較后一棒被套牢在其中，甚至成為負資產(chǎn);不購吧，怕出現(xiàn)貨幣超發(fā)人民幣房價繼續(xù)大漲。對此火上澆油的一種輿論是：莫斯科房價24年上漲150萬倍，以此來印證某專家未來北京房價要漲到每平方米80萬元的“驚世奇言”合理性。

    那么，未來房價到底會怎么走呢?對此，我們需要冷靜、理性和邏輯地分析，而不是簡單類比得出夸張結(jié)論。頭先需要說明的是，俄羅斯盧布計的樓價在過去30年的變遷過程復(fù)雜，絕不是“24年漲150萬倍”一言以蔽之的。它基本可以分做三個階段：

    1、前蘇聯(lián)解體國家四分五裂，俄羅斯實施休克療法經(jīng)濟崩潰，舊盧布崩潰，莫斯科美元房價暴跌，但盧布房價暴漲;

    2、普京上臺后，國際石油價格大漲，俄羅斯經(jīng)濟復(fù)蘇，俄羅斯的美元和盧布房價同漲;

    3、2014年3月歐美制裁俄羅斯后，俄羅斯出現(xiàn)了嚴(yán)重通脹，2014年CPI為11.4%，2015年為12.9%，這導(dǎo)致了房貸利率上漲，不僅俄羅斯的美元房價暴跌，盧布房價也出現(xiàn)較大幅度回調(diào)。莫斯科由此也退出了全球十大高消費城市之列，目前平均房價約合3.5-4萬人民幣，低于中國一線城市。

    這三個階段中，階段俄羅斯盧布房價上萬倍地暴漲，其前提是前蘇聯(lián)集權(quán)解體，國家四分五裂，經(jīng)濟全面崩潰，國民財富被西方和本地寡頭全面洗劫一空，盧布崩潰性貶值。這種情況基本不可能出現(xiàn)在未來幾年中國，特別是解放軍軍改之后，中國已經(jīng)基本排除了國家四分五裂的可能性。

    其實，俄羅斯第三段，即2014年后的情況才對中國樓市有較大參考價值。

    在本幣貶值本幣房價是否下跌的問題上，關(guān)鍵要看是否會引發(fā)通貨膨脹，這又跟一個國家生產(chǎn)生活資料的對外依賴度有關(guān)。俄羅斯小麥和石油都是凈出口，只是輕工業(yè)不發(fā)達，只要俄羅斯政權(quán)穩(wěn)固，其輸入性通脹是相對有限的。

    中國生產(chǎn)生活資料對外依賴度遠高于俄羅斯。糧食、蛋白質(zhì)和食用油的對外依賴度分別為15%、43%和68%，石油對外依賴度60%，鐵、銅、鋁礦石等均超過70%。如果本幣大幅貶值，則意味著嚴(yán)重的輸入性通脹，如果通脹率超過10%，則房產(chǎn)會出現(xiàn)很多斷供，銀行被迫收回房產(chǎn)后，一般會以50%的價格拍賣處理，因此房價會大跌。

    由于中國農(nóng)產(chǎn)品對外依賴度高，特別是蛋白質(zhì)和食用油對外依賴度非常高，假如國內(nèi)人民幣繼續(xù)超發(fā)，而人民幣大幅貶值，或國際糧價反轉(zhuǎn)，則國內(nèi)糧食和食品價格將報復(fù)性上漲，即當(dāng)股市涸澤而漁，樓市強弩之末后，超發(fā)貨幣將進入農(nóng)產(chǎn)品領(lǐng)域爆炒，即便官方壓制，也難以杜絕黑市，這將反過來遏制央行貨幣超發(fā)。

    此外，中國樓市上漲周期已經(jīng)15年，已達到了國際上樓市上漲期的極限值(漲14年，跌4年)，而富人們都紛紛在賣房，只有剛需窮人在購房。樓價終究是由購賣雙方?jīng)Q定的，先知先覺富人們的行動從來都是市場的決定力量，而不會是被樓市十幾年漲價逼空逼瘋的窮人所決定的。

    較為重要的是，人民幣貶值預(yù)期之下，巨量資本外流，這將使央行注銷大量由外匯占款而發(fā)行的人民幣，即僅從外匯占款的角度而言，人民幣流動性是縮減的。這與2005年7月以來的人民幣升值吸引巨量資本流入中國相反，那時因外匯占款增發(fā)國內(nèi)的人民幣，主要流入了樓市海綿之中，成為樓市上漲的主要推手。

    簡言之，人民幣對外升值時，對內(nèi)貶值——主要表現(xiàn)在人民幣對樓價貶值(即樓價對人民幣上漲)上;在人民幣對外貶值周期，對內(nèi)則會升值，主要表現(xiàn)為樓價下跌。

    以上分析可以概括為——如果人民幣對美元大幅貶值，則國內(nèi)人民幣的樓價將會下跌，這是由中國生產(chǎn)生活資料對外依存度高，特別是蛋白質(zhì)、食用油高的國情所決定的。

    那么，如果人民幣對美元一直挺在高位，那么樓價會怎么樣呢?這可以參照1990年日本和1997年香港。當(dāng)時日本和香港都拼命捍衛(wèi)本幣幣值，而巨量資本外流，資本如水，水落而船低，股市、樓市大跌，其中香港樓市跌幅約70%，日本樓市跌幅為80%。

    像香港和日本一樣，為保匯率而放任樓市下跌70-80%;顯然不會作為當(dāng)局的主觀選項。不僅如此，如果人民幣對美元一直挺在高位，外資(FDI)在中國賺錢困難，而美國以再工業(yè)化優(yōu)惠政策、TPP等吸引外資外流，兌現(xiàn)商業(yè)和匯率利潤，中國的外匯儲備(官方口徑3.2萬億美元，投資界大多認為高估了)不足以對付外資本金和利潤(本金2.85萬億美元，考慮到20年的利潤，合計不少于5萬億美元。其出境合法，中國無理由拒絕兌付)，一旦中國外儲余額不足以支付資本外流，則人民幣對美元將出現(xiàn)崩潰性貶值，由于中國生產(chǎn)生活資料對外依賴度高，在國內(nèi)大局穩(wěn)定的情況下，樓市將可能崩潰式地下跌。

    人民幣匯率對保樓市、股市較有利的政策是，盡快主動貶值20-30%(我們從2015年初就這么建議，越早越主動)，這樣可以留住相當(dāng)部分外資，股市和樓市將向上重估，股市會基本穩(wěn)定，而樓市人民幣價格可能相應(yīng)上漲20-30%。

    但這個政策的實施窗口期較多還有3-5個月，即3個月后，如果再這么做，就是刻舟求劍了，反而可能成為引發(fā)人民幣信心崩潰之舉。

    簡言之，人民幣的挺、貶、崩與中國樓市的漲、貶、崩有著微妙的邏輯關(guān)系，不可不察。中國較應(yīng)該避免的情況是——人民幣繼續(xù)硬挺高位，到迫不得已時被迫貶值，結(jié)果一潰千里，出現(xiàn)了嚴(yán)重的輸入性通脹，人民幣樓價大跌，而美元(黃金)樓價暴跌。

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