在上周五一早宣布執(zhí)行更為嚴(yán)格的購房政策之后，此前房價上漲較快的城市紛紛出手，不斷收緊購房限制措施。

    繼2月宣布優(yōu)化土地和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)后，上海新的限購政策要求購購套普通住房頭付比例提高至5成以上，二套非普通房頭付不低于七成，購房人須承諾頭付款為自有資金;非本市戶籍居民家庭購房繳納個人所得稅或社保年限由兩年提高至五年;購房人的限購審核將前置至交易備案環(huán)節(jié)。

    同日夜間，深圳政府發(fā)文，要求購購套住房頭付比例提高至4成，非深籍購房繳納社保或個人所得稅年限增至3年以上，并且嚴(yán)禁頭付貸、過橋貸等杠桿資金用于購房。

    包括南京、蘇州、武漢等城市監(jiān)管部門相繼出手，收緊購房政策。同在上周五晚，一份名為《人民銀行南京分行中國銀監(jiān)會江蘇監(jiān)管局關(guān)于規(guī)范個人住房貸款業(yè)務(wù)促進(jìn)住房金融健康發(fā)展的通知》的內(nèi)部文件在網(wǎng)傳，對頭套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)收緊，同時禁止“頭付貸”，南京官方隔天證實這份文件的真實性。

    武漢則宣布將頭套房公積金貸款較高額度由60萬下調(diào)為50萬。蘇州較新發(fā)布新政，提出加強(qiáng)土地供應(yīng)管理，完善商品房預(yù)售管理，備案預(yù)售房價一年內(nèi)不宜超過12%等十項措施。

    分析人士稱，這些城市出臺樓市新政背景是本輪一線房價過快上漲，并有蔓延至二線城市的勢頭，而上漲過程出現(xiàn)了2015年股市和1991年日本樓市的部分特征，風(fēng)險較大需防微杜漸。而城市加強(qiáng)限購措施，預(yù)計會引發(fā)其他城市效仿。

    “部分一線城市和二線城市針對房價過快上漲相繼采取了緊縮措施，主要手段包括加強(qiáng)房地產(chǎn)市場規(guī)范化管理、打擊造假和投機(jī)行為;提高部分群體購房資格門檻;從嚴(yán)控制居民購房的杠桿比例?！泵裆y行頭席研究員溫彬?qū)τ浾弑硎尽?/p>

    根據(jù)統(tǒng)計局2月數(shù)據(jù)顯示，全國70個大中城市新建住宅價格同比已經(jīng)連長3月，上漲城市數(shù)量不斷增加，上漲城市數(shù)量從去年3月的0個增加至今年2月的32個。一線城市自去年下半年以來已經(jīng)上漲25.6%。深圳以56.9%的幅度領(lǐng)漲全國，上海次之，為20.6%，北京、廣州、南京、武漢等城市漲幅分別為12.9%、11.8%、13.3%、6.2%。

    民生證券房地產(chǎn)研究團(tuán)隊認(rèn)為，房價的快速上漲引發(fā)市場層面的部分投資和恐慌需求入場、輿論層面對地產(chǎn)政策的批評以及監(jiān)管層面對地產(chǎn)金融風(fēng)險的擔(dān)憂，是政策出臺的較主要原因。

    縱觀本輪房地產(chǎn)調(diào)控新政，分析人士均認(rèn)為此次出臺的政策較過去更為嚴(yán)厲。上海和深圳在過去房價上漲較快的城市，其二套房頭付比例均明顯提高，非本市戶籍購房需繳納的社?；騻€稅年限也明顯拉長，而頭付貸這些杠桿資金則成為被打擊對象。分析人士表示，此輪調(diào)整依然集中在限購和限貸上。

    此前數(shù)年，上海和深圳購房政策均經(jīng)歷數(shù)次調(diào)整，整體也趨緊。2011年1月，上海發(fā)布限購令，2套及以上的本市家庭、1套及以上非本市家庭、不能提供累計1年個稅/社保(2年內(nèi))的非本市家庭限購。2012年2月明確單身購房口徑，非本市單身不能購房。2011年7月和2012年6月補(bǔ)繳個稅及補(bǔ)繳社保的操作不予認(rèn)可。2013年11月，非本市家庭個稅/社保年限調(diào)整為累計繳納2年(3年內(nèi))。2016年3月調(diào)整為連續(xù)繳納滿5年。

    深圳的限購政策從2010年9月開始。2套及以上的本市家庭、1套及以上非本市家庭、不能提供累計1年個稅/社保的非本市家庭限購。2016年3月非本市家庭購房社保/個稅要求提升為3年。

    而在限貸方面，上海和深圳也經(jīng)歷了放松后的再次收緊。2014年9·30及2015年3·30央行兩次放松限購，將頭套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)從“認(rèn)房、認(rèn)貸、認(rèn)貸款記錄”調(diào)整為認(rèn)貸，二套頭付比例調(diào)整為40%。分析人士表示，雖然此后央行放松限貸的政策均將一線城市排除在外，但是這兩次限貸政策放松客觀上推動了改善型需求入市，推動房價上漲。

    “上海本輪調(diào)整將目前的頭套認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)事實上調(diào)整為‘認(rèn)房、認(rèn)貸’，”民生證券地產(chǎn)分析師溫陽指出，“深圳本輪調(diào)整將目前頭套認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為‘認(rèn)房、認(rèn)貸、認(rèn)貸款記錄’?！?/p>

    對于愈發(fā)趨緊的購房政策，中金公司房地產(chǎn)研究團(tuán)隊預(yù)計，上海新房成交將在未來三個月走弱，成交將由“瘋?！弊儭罢鹗帯?，一線城市房價或短期見頂，對郊區(qū)樓盤影響更大。

    “這個政策對上海市場影響很大，非本地戶籍占購房者一半，改善需求是市場主流，這兩塊都受到新政限制，預(yù)計上海房價漲幅會大幅回落?！敝性瘓F(tuán)研究總監(jiān)劉淵說。

    溫陽稱，由于2015年滬深兩市成交都明顯上漲，2016年剩余三個季度滬深成交量或同比下跌50%左右。鑒于目前房貸政策寬松，且鼓勵正常住房消費(fèi)的政策并未轉(zhuǎn)向，滬深此輪房價調(diào)整幅度有限。預(yù)計至年底上海的房價下降10-15%之間，深圳下降20%-25%。

    溫彬預(yù)計，下半年房地產(chǎn)市場總體上出現(xiàn)價滯量縮態(tài)勢，個別城市房價會環(huán)比下降。

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