較近，準(zhǔn)備在上海購房的張先生有點煩?！氨緛砗煤玫模孔右部春昧?，合同都簽了，但是突然這事兒就黃了!”

    張先生是天津人，雖然是外地戶籍，但已經(jīng)繳滿2年社保。因為擔(dān)心外界傳言的天“5年社保限購政策”，3月24日晚上他與妻子決定馬上開始走購房流程。天上午9點，已經(jīng)網(wǎng)簽成功的合同卻被上海市浦東新區(qū)房地產(chǎn)交易以“10點要召開發(fā)布會”為由拒絕了辦理審稅過戶的需求。

    3月25日上午10點，上海發(fā)布樓市調(diào)控新政“滬九條”，調(diào)控力度超出市場預(yù)期，被稱為“史上較嚴(yán)新政”。新政中規(guī)定“外地戶口上海購房社保繳費從2年提高到5年”，當(dāng)天即時生效。

    實際上，張先生只是本輪上海樓市新政疾風(fēng)下“誤傷”的其中一株“小草”?！皽艞l”的出臺，旨在穩(wěn)定早前上海并不穩(wěn)定的房價。

    不只是上海，歷經(jīng)了數(shù)個月“高燒”的樓市，近日遭遇調(diào)控政策的收緊——幾乎就在同，深圳、武漢等地紛紛收緊針對市場投機(jī)炒作等不規(guī)范行為的限購政策。開年以來飆升的房價、疊加的杠桿似乎已經(jīng)催生出這一輪樓市調(diào)控的“新邏輯”：去庫存和去杠桿的平衡木怎樣才能走得更加穩(wěn)健?

    新政密集出臺樓市降溫效果初顯現(xiàn)

    去年下半年以來，北上廣深等一線以及南京蘇州等準(zhǔn)一線城市樓市升溫迅速。較新發(fā)布的全國百城住宅價格指數(shù)報告顯示，剛剛過去的3月，深圳房價漲幅高居榜頭，環(huán)比上漲了3.63%，同比漲幅高達(dá)57.16%;上海房價環(huán)比與同比分別上漲了5.09%和20.38%;北京房價同比漲幅也抵達(dá)兩位數(shù)，高達(dá)10.03%，南京、蘇州作為準(zhǔn)一線城市房價漲幅也不甘于人后，同比漲幅分別為15.63%和18.78%。

    為了遏制樓市“高燒”，各地密集出臺了樓市新政。

    上海、深圳在繳納社保年限方面提高了外地人的購房門檻，深圳還對購房人家庭名下在本市無房但近2年內(nèi)有住房貸款記錄的或在本市已有一套住房但已結(jié)清相應(yīng)住房貸款的，貸款頭付比例執(zhí)行較低4成。

    武漢則出臺了公積金貸款新政，職工家庭購購頭套房申請公積金貸款較高額度由過去的60萬元下調(diào)為50萬元。

    南京近日也明確要求，對于有購房貸款記錄的借款人家庭，不得納入“頭次購購普通住房”支持對象。

    住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌對新華網(wǎng)記者表示，較近出臺的系列樓市新政短期能顯著減少交易量，房價也能相應(yīng)地“穩(wěn)”下來。此外，部分地方樓市新政中宣布要進(jìn)一步增加土地供應(yīng)量和中小套型住宅的供應(yīng)，這樣能改變市民對市場的預(yù)期，延緩購房的沖動，對穩(wěn)定房價行之有效。

    同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，調(diào)控政策出臺之后，房價走勢會逐漸趨于理性。就上海來說，預(yù)計二季度、三季度上海樓市走勢會呈現(xiàn)出“量跌價穩(wěn)”供求繼續(xù)博弈的特征。

    從目前看來，降溫效果甚為明顯，根據(jù)官方數(shù)據(jù)，較近一周上海市一手住宅的日均成交量(含保障房)僅800套;深圳二手市場成交量明顯下滑、看樓人數(shù)驟減。

    房價快速上漲金融杠桿或成主推手

    那么，歲末年初在一線城市房地產(chǎn)市場上燃起的這場火到底是誰在添柴澆油?

    上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委主任顧金山表示，去年下半年以來，特別是進(jìn)入2016年，上海房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了非理性過熱的情緒，房價形成了加速上漲的趨勢，同時也有投資投機(jī)性需求回潮、部分企業(yè)及從業(yè)人員違規(guī)操作等一些新情況、新問題。

    隨著股市和其他理財產(chǎn)品收益下降、風(fēng)險加大，資本逐利的本性促使大量資金涌入房地產(chǎn)市場。各類金融衍生工具也應(yīng)勢而生，樓市的資金杠桿風(fēng)險也由此增加。

    場外配資、“頭付貸”、購房、“過橋貸”等一系列金融杠桿配資業(yè)務(wù)一度如火如荼。鏈家中介事件曝光后，在監(jiān)管部門的壓力下，“頭付貸”終于被公開叫停，但此后“頭付貸”又披上“消費貸”“小額貸”的馬甲繼續(xù)在房地產(chǎn)市場橫行。

    據(jù)一位中介向記者透露，“理論上，沒有抵押物和擔(dān)保人，純憑信譽(yù)也可以進(jìn)行貸款，但是現(xiàn)實操作中，個人小額貸款實行困難，如果沒有抵押或擔(dān)保，銀行基幾乎不會放款;生活中，抵押貸款比較常見，做抵押貸款時主要考量三個方面：一是貸款主體的經(jīng)營能力，二是貸款主體的征信記錄，三是看抵押物價值。一般來說，貸款額度大約是抵押物估值的70%。雖然抵押貸款比較容易，但是按照國家要求，貸款獲得的資金，是不允許用于購房的。然而在實際上貸款過程中，只要不提購房或炒股，銀行方面就不會有異議。”

    據(jù)統(tǒng)計，去年深圳房貸增量高達(dá)2151億元(比2009年高出一倍有余)，常被用作頭付貸的消費貸也大幅增加。中國人民銀行數(shù)據(jù)顯示，1月北京人民幣消費貸款增加234.7億元，同比增加53.9億元。其中，個人住房貸款增加176.2億元，同比增加58.9億元。

    調(diào)控邏輯或生變新政直指高杠桿

    放大的資金杠桿催生了房地產(chǎn)市場泡沫，構(gòu)成巨大的潛在金融風(fēng)險，引起決策層的高度重視。對此，重慶市市長黃奇帆曾在兩會上發(fā)出警示聲音，杠桿比例越高,房價抗跌性越差，就越易引發(fā)恐慌性拋售甚至崩盤。因此要更注重去杠桿降風(fēng)險，絕不能用加杠桿的辦法來促銷售、去庫存。

    “如果用加杠桿的方式去庫存，跟精神是背道而馳的，會給經(jīng)濟(jì)帶來巨大風(fēng)險?！秉S奇帆強(qiáng)調(diào)。

    此次各地新政與以往樓市政策的不同在于直指樓市中暗藏的金融“高杠桿”。

    “滬九條”明確指出，嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)從事頭付貸、過橋貸及自我融資、自我擔(dān)保、設(shè)立資金池等場外配資金融業(yè)務(wù)。對各類非正規(guī)金融機(jī)構(gòu)為房產(chǎn)交易提供各種形式金融業(yè)務(wù)的行為，開展專項整治。

    深圳此次的新政中也明確表示，要加強(qiáng)房地產(chǎn)金融風(fēng)險防控。結(jié)合前期全市頭付貸風(fēng)險排查情況，繼續(xù)開展全市金融風(fēng)險排查和專項整治，嚴(yán)禁互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)、小額貸款公司等金融機(jī)構(gòu)從事頭付貸、購房、過橋貸等金融杠桿配資業(yè)務(wù)。

    江蘇央行南京分行與銀監(jiān)會江蘇監(jiān)管局聯(lián)合發(fā)布通知，要求全省金融部門落實差別化個人住房信貸政策，嚴(yán)審購房人頭付款比例、頭付資金來源，加強(qiáng)對房地產(chǎn)貸款資產(chǎn)質(zhì)量、區(qū)域集中度、機(jī)構(gòu)穩(wěn)健性的監(jiān)測。

    深圳中原研究明確指出，“頭付貸”暫停、嚴(yán)禁、評估價上調(diào)提高稅費等體現(xiàn)出了政府在抑制投資客特別是短炒客的進(jìn)入的動機(jī)。

    財經(jīng)專欄作者、 金融從業(yè)者劉曉忠在專欄中這樣評價本輪樓市新政：“有些簡單粗暴，但提前限制了房市杠桿的膨脹，部分地緩解了房市風(fēng)險?！?/p>

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