“營改增”5月1日起實(shí)施，所有稅費(fèi)疑云終厘清

　　建筑和房地產(chǎn)業(yè)自5月1日起實(shí)施營業(yè)稅改增值稅，記者了解到，之前房東和租客們非常擔(dān)心的“加稅”問題終于塵埃落定，出租房產(chǎn)所應(yīng)繳交增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、房產(chǎn)稅和個(gè)人所得稅合并按綜合征收率進(jìn)行計(jì)征，增值稅并非單列按住宅1.5%、商業(yè)地產(chǎn)5%來計(jì)征，故此“營改增”并沒有給房東、租客帶來額外稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，相反對于月租在3萬~10萬元這檔的住宅和非住宅來說，因?yàn)橹盃I業(yè)稅附加免征范圍擴(kuò)大至10萬元以下，獲得減稅，分別減稅0.1%和0.3%。

　　對二手房購賣來說，廣州市營業(yè)稅向來按5.6%來增收，其中0.6%屬于附加稅。3月29日，廣東省地稅局曾經(jīng)發(fā)布：自今年4月1日起，廣東省隨增值稅、消費(fèi)稅附征的城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加免于零申報(bào)。由于“免于零申報(bào)”這個(gè)表述非常拗口且冷僻，市場當(dāng)時(shí)普遍猜測是營業(yè)稅三項(xiàng)附加稅不需要交，故此有“5.6%營業(yè)稅下調(diào)至5%”的說法。但據(jù)稅局人士解釋，“免于零申報(bào)”，是指增值稅為“0”的時(shí)候，附加稅免于申報(bào)，但增值稅、消費(fèi)稅實(shí)際繳納稅款大于零的納稅人，仍需要到地稅申報(bào)繳納相關(guān)附征稅費(fèi)。也就是說，如果交易的普通住房證滿2年，增值稅不用交，那么附加稅就不用申報(bào)也不用交；如果交易的普通住房證不滿2年，或是非普通住房，那么增值稅稅率依然是5.6%，并非是5%。

　　房屋出租：全部不加稅 心頭大石放下

　　李女士在下塘西路有一個(gè)出租屋，今年3月剛與租客續(xù)租，當(dāng)時(shí)商定月租是2800元，由于月租比之前漲了300元，于是李女士爽快地答應(yīng)租客，租賃備案和出租房產(chǎn)稅由自己來承擔(dān)。后來隨著“營改增”漸行漸近，李女士看到增值稅對房屋出租的征稅標(biāo)準(zhǔn)是1.5%，她以為增值稅是直接加到當(dāng)時(shí)的出租房產(chǎn)綜合稅率上，無形中每月可能會增加42元的支出。

　　雖然42元不算很多，但一年下來也有504元，把差不多兩個(gè)月的房租漲幅抵消了。直至4月底，她從稅局了解到，增值稅也一并按照綜合稅率來征收，對于她繳納出租房產(chǎn)稅的2000~30000元一檔，出租房產(chǎn)稅依然維持在6%，與之前的綜合征收稅率一樣，李女士的心頭大石終于放下來。

　　根據(jù)鏈家滿堂紅3月促成交易數(shù)據(jù)顯示，住宅低于2000元月租的交易宗數(shù)占比為16.4%，2000元/月（含）至30000元/月（不含）交易宗數(shù)約占總交易宗數(shù)的83.4%。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，經(jīng)由鏈家滿堂紅成交的全市住宅租賃個(gè)案，99.8%的交易低于3萬元，也就是說能夠享受減稅“毛毛雨”的租賃個(gè)案非常少，絕大部分業(yè)主所交的出租房產(chǎn)稅維持不變。按月租3萬元的住宅來計(jì)算，“營改增”出租房產(chǎn)稅綜合征收率下降0.1%，便宜了30元。

　　鏈家滿堂紅的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，非住宅月租在2000~30000元的交易宗數(shù)約占總交易宗數(shù)的62.7%。由于商鋪普遍租值較高，月租3萬元以上的商鋪和寫字樓單位約占市場30%。對于月租收入10萬元以上的業(yè)主，“營改增”對稅費(fèi)支出無影響，對應(yīng)稅率依然是14%，但如果月租收入剛好在3萬~10萬元的商鋪或?qū)懽謽菢I(yè)主，減稅效果較明顯，按月租5萬元來計(jì)算，減稅0.3%，每月省下150元。

　　房屋購賣：

　　“營改增”對應(yīng)稅率仍是5.6%

　　一個(gè)“免于零申報(bào)”，成為媒體人的“英雄冢”，市場和媒體都憧憬營業(yè)稅改增值稅，統(tǒng)一按照5%來征收增值稅。不過，經(jīng)過記者與稅務(wù)人士詳細(xì)討論，發(fā)現(xiàn)“免于零申報(bào)”只是適用于增值稅為“0”的交易，交易雙方不需要為0稅費(fèi)而進(jìn)行申報(bào)，故此稱之為“免于零申報(bào)”。然而，對于有發(fā)生增值稅納稅行為的交易，在廣州依然要繳交三項(xiàng)附加稅，因此廣州市二手房交易增值稅的稅率依然是5.6%。

“營改增”對二手房納稅環(huán)節(jié)還起著“牽一發(fā)而動全身”的影響。4月26日，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》（財(cái)稅〔2016〕43號，以下簡稱《通知》）明確規(guī)定，5月1日“營改增”后，均按不含增值稅的價(jià)格和收入，來確定契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅等四個(gè)稅種的計(jì)稅依據(jù)。

　　據(jù)了解，契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅均按不含增值稅的價(jià)格或收入確定計(jì)稅依據(jù)，有三個(gè)好處：一是可降低房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅負(fù)；二是各稅種計(jì)稅依據(jù)保持一致，便于稅務(wù)部門簡便操作；三是減少征納矛盾，有利于“營改增”平穩(wěn)推進(jìn)；這是自2月份出臺的契稅新政基礎(chǔ)上的又一項(xiàng)政策性減稅惠民措施。

　　地產(chǎn)人士表示，5月后“營改增”對個(gè)人影響不大，購房者所要繳交的增值稅、契稅照常在房地產(chǎn)交易登記的專窗進(jìn)行繳交。他們反而更關(guān)注稅局每年評估價(jià)系統(tǒng)的更新，因?yàn)槿绻惵什蛔兓蛘呦抡{(diào)，只要評估價(jià)上升，對購房者來說稅費(fèi)都是增加負(fù)擔(dān)。舉例說，購房者頭次置業(yè)90平方米以下房屋按契稅1%；業(yè)主方個(gè)稅按1%，營業(yè)稅按5.6%來征收，如果房屋證不滿2年，按業(yè)主實(shí)收來計(jì)算，總共7.6%的稅要由購家來承擔(dān)，評估價(jià)為200萬元，那么交易稅總額為15.2萬元；但如果評估價(jià)上調(diào)至250萬元，交易稅的稅率三項(xiàng)總計(jì)仍是7.6%，但購家要交的稅為19萬元。

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