“購房稅收是否發(fā)生變化，成本是否增加?”“繳稅要去什么地方?”昨天，滬上多家中介反映，“五一”小長假期間，房地產(chǎn)“營改增”已引起很多購房者的關(guān)注。由于購房繳稅具有滯后性，理論上來說，大部分4月下旬簽訂的購房合同都將按照“營改增”來征稅。

    在樓市宏觀調(diào)控的背景下，“營改增”對于大部分購房者來說，是一個福利。業(yè)內(nèi)人士指出，綜合稅費來看，二手房交易稅費大約減少5%，對于動輒500萬的上海二手房來說，可以減少約2萬的稅收支出。

    變化：應(yīng)稅金額減少了

    近日，財政部和國家稅務(wù)總局發(fā)布通知，明確營業(yè)稅改征增值稅后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據(jù)，并自2016年5月1日起執(zhí)行。計稅依據(jù)是指計算應(yīng)納稅額的根據(jù)。無論是營業(yè)稅，還是增值稅，稅率都是5%，契稅稅率沒有發(fā)生變化。但事實上，有變化的是被乘數(shù)，也就是要納稅的金額。

    根據(jù)兩部門通知，計征契稅的成交價格不含增值稅。房產(chǎn)出租的，計征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅。土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入?！吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。兩部門通知同時規(guī)定，個人轉(zhuǎn)讓房屋的個人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，其取得房屋時所支付價款中包含的增值稅計入財產(chǎn)原值，計算轉(zhuǎn)讓所得時可扣除的稅費不包括本次轉(zhuǎn)讓繳納的增值稅。個人出租房屋的個人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，計算房屋出租所得可扣除的稅費不包括本次出租繳納的增值稅。個人轉(zhuǎn)租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值稅額，在計算轉(zhuǎn)租所得時予以扣除。

    “相比其他稅收來說，增值稅的一個利好就是其為價外稅，很顯然，不含稅的價格明顯要低于計稅價格，所以較終計算出來的稅費成本肯定會降低，而且也是政府此次稅費改革的要點?！鄙虾Ｒ拙友芯吭褐菐煅芯靠偙O(jiān)嚴躍進表示。

    房企毛利越高稅負越大

    “營改增”后，更著急的是開發(fā)商，對于動輒百億、千億銷售額的房企來說，在稅收新背景下，如何運作好企業(yè)，就是生死問題了。

    “營改增”調(diào)整前，房企的銷售稅收=總銷售額×5%(稅率為3%-5%，暫以5%計算)，以某項目1億元的銷售額為例子，調(diào)整前的稅收=1億元×5%=500萬元。也就是說，調(diào)整前，一個銷售金額為1億元的項目，房企需要繳納的稅收是500萬元。調(diào)整后，房企的銷售額稅收=(總銷售額-成本)×11%，兩者的計算基數(shù)和稅率都出現(xiàn)調(diào)整。通過計算可知，對于這個項目來說，如果可以扣除的成本超過5454億元的話，那么總體來說，開發(fā)商稅負會降低，如果可扣除的成本不多的話，稅費成本可能增加。

    平安證券分析師王琳表示，如果土地及融資的利息成本無法抵扣，則相當于營業(yè)稅由目前的5%上升至6.75%，地產(chǎn)商面臨稅負增加的風險，且毛利越高的項目稅收負擔越大。

    根據(jù)中原地產(chǎn)對上海10家房地產(chǎn)上市公司的財務(wù)數(shù)據(jù)測算，“營改增”后，4家公司稅賦減輕，6家公司稅賦增加，平均下來稅賦的增長率是0.8%，也就是說改成增值稅后賦稅增加還不到1%。

    那么是否會有開發(fā)商效仿酒店漲價呢?“開發(fā)商漲價，我覺得更多的是市場行為，而不是因為成本或者稅負增加。”盧文曦說，即便是成本上去了，也要看城市本身特性。如果這個地區(qū)樓市沒有活力，該降價銷售還得降價，如果堅持原價等于資本全部擱置，和市場站在對立面不太會有好的結(jié)果。

    算算對購房客的影響

    個人轉(zhuǎn)讓已購住房目前分為三種情況：1、個人銷售購購了不足兩年的住房，稅率是總價的5%;2、個人銷售購購了兩年以上的普通住房，免征;3、個人銷售購購了兩年以上非普通住房，差價的5%。整體來說，“營改增”前后，三種情況的稅率和優(yōu)惠政策都將保持不變。但是，契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個人所得稅在納稅時都可以先扣除增值稅部分再來納稅，而在二手房交易過程中，影響比較明顯的就是營業(yè)稅和契稅。

    以營業(yè)稅為例

    對于營業(yè)稅而言，計算方式有兩種，房屋購賣總價×5%，以及房屋購賣差價總額×5%。

    100萬的房產(chǎn)，不足兩年就出手，假設(shè)房價沒怎么漲，過去的稅費為5萬元，而現(xiàn)在則為4.76萬元，相當于節(jié)約了0.24萬元。如果滿足了兩年的要求，可是卻是非普通商品房(資料、團購、論壇)，100萬元的房屋按照目前房價的全國年均7%的增幅計算，2年內(nèi)房價約為114萬元，那么購賣差價為14萬元。這個時候營業(yè)稅為14×5%即為0.7萬元。而如果是換成增值稅的計算方式，則為14/(1+5%)×5%即為0.67萬元。

    以契稅為例

    目前全國100萬元的房屋，面積基本上在90-144平方米的范圍內(nèi)，按照1.5%的契稅進行計算，則契稅為1.5萬元。但如果按照目前的新政策，則為100/(1+5%)×1.5%即為1.4萬元。

    中介點評

    “總體來看，稅費相當于打了9.5折。當前二手房購賣中，房東往往會說‘到手價’，稅費往往轉(zhuǎn)嫁到下家身上?！敝性禺a(chǎn)盧文曦表示，現(xiàn)在來看，改成增值稅后，甚至稅負還略有減輕。

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