去年底，當(dāng)萬(wàn)科在重慶推出頭個(gè)長(zhǎng)租公寓時(shí)，業(yè)內(nèi)人士便指出，這種方式會(huì)顛覆現(xiàn)有的房地產(chǎn)銷售模式。不過(guò)，由于住房租賃面臨高額稅收，開(kāi)發(fā)商大規(guī)模推行的可能性不大。如今，隨著國(guó)務(wù)院擬對(duì)住房租賃推出一系列優(yōu)惠政策，傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)模式或面臨真正顛覆。

    5月4日，國(guó)務(wù)院總理 主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議時(shí)提出，確定培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的措施，推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化滿足群眾住房需求。會(huì)議指出，實(shí)行購(gòu)租并舉，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，是深化住房制度改革的重要內(nèi)容，有利于加快改善居民尤其是新市民住房條件，推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程。

    這次住房市場(chǎng)的從建房子到租房子，背后有哪些深層次原因?這一舉措，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，又有何影響?對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的去庫(kù)存和長(zhǎng)租公寓的發(fā)展，又會(huì)帶來(lái)多少實(shí)實(shí)在在的利好?

    去年底，萬(wàn)科重慶推出的西九萬(wàn)科驛“租金抵房款，房款抵租金”活動(dòng)，曾讓業(yè)內(nèi)中小房企草木皆兵。

    微博注冊(cè)名稱為基金莊正的人士認(rèn)為，租金抵房款，實(shí)質(zhì)是先租后售，開(kāi)發(fā)商把自己的角色變?yōu)殂y行，做房貸，做金融租賃，較后再將項(xiàng)目打包賣到市場(chǎng)，這種方式很考驗(yàn)房企的資金運(yùn)轉(zhuǎn)能力，會(huì)顛覆現(xiàn)有的房地產(chǎn)銷售模式，令中小房企全體倒閉。

    盡管萬(wàn)科隨后反饋稱，這一活動(dòng)只是一個(gè)營(yíng)銷活動(dòng)，當(dāng)時(shí)業(yè)界也普遍認(rèn)為，由于住房租賃面臨高額稅收，開(kāi)發(fā)商變做銀行做金融租賃可能性不大。但是較近國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上透露出來(lái)的對(duì)住房租賃的一系列優(yōu)惠政策，卻有可能給整個(gè)行業(yè)帶來(lái)顛覆。部分滯銷的房地產(chǎn)項(xiàng)目，尤其是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，有可能通過(guò)改裝成長(zhǎng)租公寓出租，成為有長(zhǎng)期穩(wěn)定現(xiàn)金租金收益的產(chǎn)品，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)房屋租賃的資產(chǎn)證券化。

    “搶食”公寓租賃紅利

    從2014年雷軍對(duì)YOU+公寓進(jìn)行大手筆投資開(kāi)始，公寓租賃市場(chǎng)的發(fā)展便一發(fā)不可收拾。龐大的租賃需求吸引了包括YOU+、青客、如家、鏈家等各類企業(yè)的入市，同時(shí)也受到開(kāi)發(fā)商的青睞，萬(wàn)科、招商、金地、陽(yáng)光城等紛紛加入搶食公寓租賃市場(chǎng)的大軍。房企進(jìn)軍公寓市場(chǎng)能給長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)帶來(lái)怎樣的改變?

    公寓租賃市場(chǎng)這片藍(lán)海究竟有多大?魔方生活服務(wù)集團(tuán)商務(wù)發(fā)展部總經(jīng)理陳雷表示，目前，我國(guó)有2.53億流動(dòng)人口，占人口總量的17.2%,他們中大部分都需要租房，急劇增長(zhǎng)的市場(chǎng)需求，預(yù)示著出租公寓行業(yè)未來(lái)的發(fā)展空間。

    但公寓租賃市場(chǎng)必須面對(duì)的現(xiàn)實(shí)是盈利空間小、盈利方式不清晰、前期投入大和回報(bào)周期較長(zhǎng)等問(wèn)題。一般來(lái)講，公寓和租賃產(chǎn)品回籠資金需要5~6年時(shí)間，對(duì)房企資金提出很高的要求，并不是所有房企都適合公寓租賃市場(chǎng)。

    明源地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)劉策認(rèn)為，未來(lái)預(yù)計(jì)有幾類房企可能會(huì)是該市場(chǎng)的主力：資金實(shí)力雄厚，具有低拿地拿房成本的房企;運(yùn)營(yíng)能力強(qiáng)，品牌影響力巨大以及在資產(chǎn)證券化方面先行先試的房企。

    目前公寓租賃市場(chǎng)魚(yú)龍混雜，各類產(chǎn)品如雨后春筍般野蠻生長(zhǎng)。由于開(kāi)發(fā)商具備較強(qiáng)的資金實(shí)力，他們的進(jìn)入，一方面可以讓這個(gè)市場(chǎng)更加規(guī)范，同時(shí)也為規(guī)模擴(kuò)張奠定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。

    據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，在進(jìn)軍長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商當(dāng)中，萬(wàn)科是佼佼者。經(jīng)歷一年多的發(fā)展，志在行業(yè)的萬(wàn)科公寓已經(jīng)有了統(tǒng)一的名稱“泊寓”。

    萬(wàn)科2015年報(bào)顯示，萬(wàn)科長(zhǎng)租公寓開(kāi)業(yè)數(shù)量超過(guò)1000間，此外還有超20000間正籌備開(kāi)業(yè)。今年目標(biāo)為達(dá)到20萬(wàn)間的管理規(guī)模，行業(yè)市場(chǎng)占有率達(dá)到10%,從長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)來(lái)看，萬(wàn)科希望通過(guò)3~5年，實(shí)現(xiàn)100萬(wàn)間，從而成為公寓租賃市場(chǎng)的霸主。

    一位接近萬(wàn)科的人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，萬(wàn)科公寓目前處于發(fā)展階段，新業(yè)務(wù)由各大城市自主運(yùn)營(yíng)，目前發(fā)展情況較好的為廣深區(qū)域，其中廣州發(fā)展情況在全國(guó)位列前列。

    廣州萬(wàn)科驛城市合伙人張成皓告訴記者，公寓租賃業(yè)務(wù)處于模式拓展階段，相對(duì)于盈利，萬(wàn)科更注重產(chǎn)品和服務(wù)。

    公寓租賃市場(chǎng)作為萬(wàn)科新業(yè)務(wù)布局的，萬(wàn)科希望傳統(tǒng)住宅業(yè)務(wù)與新業(yè)務(wù)能夠各占半壁江山，而處于上升期的新業(yè)務(wù)無(wú)疑面對(duì)較大的增長(zhǎng)壓力，雖然對(duì)于公寓租賃業(yè)務(wù)萬(wàn)科沒(méi)有設(shè)定盈利要求，但作為新業(yè)務(wù)布局之一，泊寓面臨的規(guī)模和盈利壓力并不小。

    實(shí)際上，不只萬(wàn)科在加碼這一市場(chǎng)。據(jù)了解，龍湖、綠地、綠城、景瑞等開(kāi)發(fā)商均有進(jìn)軍公寓市場(chǎng)的計(jì)劃。劉策認(rèn)為具備較強(qiáng)資本實(shí)力的開(kāi)發(fā)商做公寓租賃業(yè)務(wù)能夠培育出一條新的產(chǎn)業(yè)鏈，解決資產(chǎn)證券化的問(wèn)題，進(jìn)而緩解公寓運(yùn)營(yíng)成本與回報(bào)周期長(zhǎng)的壓力，行業(yè)將駛?cè)肟燔嚨馈?/p>

    傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)模式被顛覆?

    房地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化概念在萬(wàn)科重慶的一次營(yíng)銷活動(dòng)上意外備受關(guān)注，上述接近萬(wàn)科的人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，“租購(gòu)并舉”是重慶萬(wàn)科的一次營(yíng)銷活動(dòng)，后來(lái)是否帶來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式的顛覆，并沒(méi)有作過(guò)多關(guān)注。

    劉策認(rèn)為，萬(wàn)科的營(yíng)銷活動(dòng)是一次對(duì)行業(yè)長(zhǎng)期固有模式的觸動(dòng)。長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)與住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)之間的協(xié)同效應(yīng)，對(duì)兩項(xiàng)業(yè)務(wù)的發(fā)展均有積極作用，確實(shí)打開(kāi)了一個(gè)新的想象空間。

    作為“重資產(chǎn)”的長(zhǎng)租公寓，輕資產(chǎn)和資產(chǎn)證券化被認(rèn)為是其出路。YOU+牽手58金融通過(guò)資產(chǎn)證券化的方式，將YOU+經(jīng)營(yíng)租賃權(quán)的收益，轉(zhuǎn)化成固定收益的理財(cái)產(chǎn)品，在58金融平臺(tái)上轉(zhuǎn)讓給投資人。

    國(guó)泰君安分析師劉斐凡認(rèn)為，政策利好下，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化有了更多的可能，對(duì)于消化庫(kù)存尤其是商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存較有幫助。但是，對(duì)此也要一分為二地進(jìn)行分析，地段較好，品質(zhì)好的項(xiàng)目不太愁賣，進(jìn)行房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的可行性更高;對(duì)于那些非城市非核心地段的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，融資以及資產(chǎn)證券化的難度較大，因?yàn)樽獬鋈サ目赡苄暂^低，無(wú)法獲得穩(wěn)定的租金收益。同時(shí)，公寓租賃行業(yè)回報(bào)率較低，稅收壓力較大，政策的稅收優(yōu)惠有待加強(qiáng)。

    劉策則認(rèn)為，在資產(chǎn)證券化方面政策支持力度較大，企業(yè)購(gòu)入不動(dòng)產(chǎn)可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，但在REITs方面有待破局，發(fā)展較為緩慢。國(guó)內(nèi)的稅收較高，原本租金回報(bào)不高的產(chǎn)業(yè)雪上加霜;同時(shí)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)較少，獲得收益率較低，運(yùn)營(yíng)能力有待加強(qiáng)。

    部分項(xiàng)目通過(guò)引入金融合作伙伴，加速資產(chǎn)證券化的進(jìn)程，劉斐凡表示，這能夠拓寬融資渠道，資產(chǎn)證券化的關(guān)鍵還在于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

    劉斐凡認(rèn)為，資產(chǎn)證券化在我國(guó)處于起步階段，雖然這能夠帶來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)融資的便利，但是否能帶來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的顛覆還有待觀察，現(xiàn)在下判斷為時(shí)過(guò)早。

    劉策認(rèn)為，資產(chǎn)證券化會(huì)帶來(lái)傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式的升級(jí)轉(zhuǎn)型，但不是顛覆。參照國(guó)外成熟市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)金融化，也就是資產(chǎn)證券化，是未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要方向，特別是存量資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)、購(gòu)賣、租賃和金融化，將會(huì)是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)下半場(chǎng)較值得關(guān)注的領(lǐng)域。

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