高率、匯率優(yōu)勢(shì)、恒久產(chǎn)權(quán)是投資者購(gòu)置海外房產(chǎn)時(shí)著重考慮的幾個(gè)重要問(wèn)題，而至于購(gòu)購(gòu)之后如何轉(zhuǎn)售、持有房產(chǎn)期間每年應(yīng)交付多少費(fèi)用、繼承遺產(chǎn)稅是多少……這些細(xì)節(jié)又有多少購(gòu)房人在海外投資之前就對(duì)其有深刻理解?

    中國(guó)富人全球爆購(gòu)不停歇 影響全球樓市漲跌?

    需求推動(dòng)消費(fèi)力，冷觀中國(guó)人海外爆購(gòu)歷程：日本的電器、泰國(guó)(房源)的零食、歐洲的 品，購(gòu)空機(jī)場(chǎng)免稅店……這些也早不是什么新鮮事。2015年中國(guó)出境游客人均消費(fèi)近1萬(wàn)人民幣，而這個(gè)龐大的群體，在境外消費(fèi)數(shù)字高達(dá)1.5萬(wàn)億人民幣，這相當(dāng)于深圳去年全年的GDP總量。

    購(gòu)購(gòu)“海外商品”，眼見(jiàn)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足不斷壯大的中國(guó)富裕層在全球資產(chǎn)配置的需求。國(guó)內(nèi)一線城市房?jī)r(jià)暴漲、限購(gòu)政策多變，也將部分高凈值人群的資產(chǎn)擠向海外，購(gòu)置海外不動(dòng)產(chǎn)成為他們的投資頭選。除了北美以及澳洲，亞洲房產(chǎn)也愈加受到矚目。而多年來(lái)一直被視為“崩盤(pán)樣本”的日本樓市，從2014年至今房?jī)r(jià)漲幅高達(dá)30%。這難道也和中國(guó)人爆購(gòu)有關(guān)系?

    日本房?jī)r(jià)兩年漲30% 和中國(guó)人有什么關(guān)系?

    日本權(quán)威房產(chǎn)數(shù)據(jù)平臺(tái)信義房屋發(fā)布報(bào)告顯示：2015年境外投資者在日本房產(chǎn)市場(chǎng)共達(dá)成交易79.5億美元，占比22%。排名前四購(gòu)家為：美國(guó)(房源)(43.3億美元，54%)，中國(guó)香港(16.9億美元，21%)，新加坡(6.4億美元，8%)、中國(guó)大陸(3.4億美元，4%)。

    整體而言，目前外國(guó)人在日本購(gòu)房的占比仍偏低，在房地產(chǎn)市場(chǎng)，海外資本只能算是錦上添花。而近兩年日本的房?jī)r(jià)上漲，主要還是由于：本國(guó)人頭套房購(gòu)置稅費(fèi)降低、日元走勢(shì)強(qiáng)勁帶來(lái)的不動(dòng)產(chǎn)升值、央行維持存儲(chǔ)利率不變等調(diào)動(dòng)日本內(nèi)需的政策推動(dòng)。

    而在東京從事房屋中介交易的林先生告訴筆者，由于成功申請(qǐng)到了2020年的奧運(yùn)會(huì)主辦權(quán)，政府對(duì)于在日華人以及大陸華人在日本大城市產(chǎn)生更多的購(gòu)房行為充滿期待。新房超過(guò)5%、二手房超過(guò)10%的租金回報(bào)率對(duì)中國(guó)投資者來(lái)說(shuō)充滿吸引力。

    重重稅費(fèi)疊加100萬(wàn)東京公寓升值前景幾何?

    和其他國(guó)家相比，日本購(gòu)房后還需繼續(xù)繳納相關(guān)費(fèi)用：

    全國(guó)標(biāo)準(zhǔn)稅率1.4%/年;城市規(guī)劃0.3%/年(200以上需交付);出售持有5年以內(nèi)的房產(chǎn)時(shí)，升值部分需要繳納所得稅和居民稅分別為30%和9%;與以及遺產(chǎn)稅10%-55%。

    如果為孩子上學(xué)購(gòu)購(gòu)100萬(wàn)人民幣的東京公寓，四年順利升值30%，轉(zhuǎn)售時(shí)需要交付4年共6.8萬(wàn)(100萬(wàn)X1.4%X4年)的固定資產(chǎn)稅、11.7萬(wàn)的所得稅以及居民稅(升值30萬(wàn)X30%+30萬(wàn)X9%)，共18.5萬(wàn)人民幣。這其中并不包括相關(guān)物業(yè)費(fèi)用。而超過(guò)5年再出售，房?jī)r(jià)穩(wěn)升、節(jié)省稅收支出自然是理想狀態(tài)，但是購(gòu)房人依舊要面對(duì)日元匯率浮動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。

    日本置業(yè)再轉(zhuǎn)售成難題地震海嘯不得不防!

    同時(shí)，因?yàn)槿毡镜奈飿I(yè)折舊率非常高，中介公司會(huì)對(duì)二手房進(jìn)行非常嚴(yán)格的價(jià)格評(píng)估，一個(gè)不干凈的廚房就會(huì)使整體售價(jià)打折扣。更不用提木質(zhì)“一戶建”高昂的修理費(fèi)用。盡管購(gòu)購(gòu)城中公寓折舊率稍低一些，但是仔細(xì)斟酌一下筆者提供的購(gòu)房案例，是否合算購(gòu)房人自有評(píng)估。同時(shí)，在地震海嘯多發(fā)的日本置業(yè)，不購(gòu)購(gòu)自然災(zāi)害保險(xiǎn)政府不負(fù)責(zé)賠償任何業(yè)主損失，所以對(duì)于置業(yè)目標(biāo)城市、地段，投資者還需做出全面評(píng)估。

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