房地產(chǎn)，這個(gè)曾被視為傳統(tǒng)行業(yè)中的“暴發(fā)戶”，在新的經(jīng)濟(jì)格局下，不得不開(kāi)始自我顛覆，通過(guò)金融支持和服務(wù)運(yùn)營(yíng)、互聯(lián)網(wǎng)等手段尋求長(zhǎng)期持續(xù)經(jīng)營(yíng)。

    相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前已經(jīng)公布一季報(bào)的137家滬深上市房企實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入總額達(dá)到2238億元，同比增長(zhǎng)49.4%;預(yù)收賬款達(dá)到11433億元，同比大漲52.5%。不過(guò)，在營(yíng)收大幅增長(zhǎng)的背后，上市房企利潤(rùn)率同比繼續(xù)下滑。一季報(bào)顯示，上市房企平均毛利率和凈利率僅有29%和7%，同比均出現(xiàn)下降，尤其是去年同期凈利潤(rùn)率為9.8%，同比下降幅度達(dá)2.8個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)增收不增利的局面進(jìn)一步加劇。

    這并不是一個(gè)行業(yè)所能阻止的趨勢(shì)。市場(chǎng)需求主體、競(jìng)爭(zhēng)格局及供應(yīng)模式、供應(yīng)結(jié)構(gòu)的改變，讓房企間的競(jìng)爭(zhēng)不止單純依靠規(guī)模和速度，而是更多聚焦在企業(yè)專(zhuān)業(yè)和服務(wù)能力上的比拼。在鼎信長(zhǎng)城(北京)投資管理有限公司董事長(zhǎng)章華看來(lái)，房企轉(zhuǎn)型模式正由此前的高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高激勵(lì)，轉(zhuǎn)變?yōu)楦咂焚|(zhì)、高品位、高服務(wù)。

    這逼迫房企必須轉(zhuǎn)變盈利模式。但如何顛覆傳統(tǒng)觀念，打造新的盈利模式?轉(zhuǎn)型背后，又有哪些挑戰(zhàn)?種種不確定因素疊加，都讓這場(chǎng)轉(zhuǎn)型大考難下定論。

    掘金服務(wù)業(yè)

    以花樣年和萬(wàn)科為代表的一批具有前瞻性的房地產(chǎn)公司正踏上這條新生活之路，從制造業(yè)向服務(wù)業(yè)的轉(zhuǎn)變是他們的共同特征。

    “目前萬(wàn)科正從產(chǎn)品提供商向城市配套服務(wù)商轉(zhuǎn)變，為了實(shí)現(xiàn)這個(gè)定位，萬(wàn)科不得不做商業(yè)地產(chǎn)，除了滿足居民日常生活需要的社區(qū)商業(yè)領(lǐng)域，未來(lái)也可以考慮經(jīng)營(yíng)垃圾場(chǎng)?！比f(wàn)科總裁郁亮說(shuō)。

    在各項(xiàng)服務(wù)中，物業(yè)服務(wù)無(wú)疑是較重要的戰(zhàn)略高地之一。甚至有數(shù)據(jù)顯示，物業(yè)管理已成為約75%的客戶推薦萬(wàn)科產(chǎn)品的頭選理由。

    克而瑞信息集團(tuán)戰(zhàn)略客戶研究咨詢(xún)總監(jiān)曾英杰則指出，開(kāi)發(fā)商需要作出兩個(gè)“轉(zhuǎn)變”。一是思維的轉(zhuǎn)變，物業(yè)服務(wù)之前習(xí)慣叫物業(yè)管理，需從原來(lái)的管理思維，轉(zhuǎn)變?yōu)榉?wù)思維;二是借助更多先進(jìn)的手段，包括互聯(lián)網(wǎng)工具，微信、微博、其他APP等，把社區(qū)的人盤(pán)活起來(lái)，較終成為社區(qū)的購(gòu)購(gòu)力。

    與互聯(lián)網(wǎng)的結(jié)合，被房企應(yīng)用到物業(yè)服務(wù)多個(gè)維度。萬(wàn)科力推萬(wàn)科物業(yè)，建設(shè)“睿平臺(tái)”，提出轉(zhuǎn)型城市綜合配套服務(wù)商;奧園推出智能硬件、智慧服務(wù)和智愛(ài)生活為核心的AO公寓，轉(zhuǎn)型商住服務(wù)運(yùn)營(yíng)商;保利則推出若比鄰商業(yè)平臺(tái)、O2O比鄰洗衣，期望通過(guò)O2O線上(若比鄰APP)線下(若比鄰社區(qū)商業(yè))相結(jié)合的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，謀求其新的利益增長(zhǎng)點(diǎn)。

    “之所以要強(qiáng)調(diào)服務(wù)業(yè)的屬性，關(guān)鍵還是希望尋找一種更持續(xù)的盈利機(jī)制?！币拙臃康禺a(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示。

    打通服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈

    “盡管房地產(chǎn)行業(yè)在短時(shí)間內(nèi)無(wú)法擺脫對(duì)銷(xiāo)售額的依賴(lài)，但無(wú)可否認(rèn)新服務(wù)、輕資產(chǎn)代表著一個(gè)地產(chǎn)行業(yè)一個(gè)新的方向。” 港股分析師陳耕表示。

    以花樣年為例，2015年，花樣年旗下附屬公司彩生活于行業(yè)頭度推出“彩生活住宅”，房地行業(yè)從此邁向憑借服務(wù)賺錢(qián)的時(shí)代，通過(guò)“互聯(lián)網(wǎng)+社區(qū)+房地產(chǎn)”的方式整合資源，不斷豐富完善社區(qū)O2O商業(yè)生態(tài)圈。截至2015年年底，彩生活在管物業(yè)面積總量達(dá)3.22億平方米，蟬聯(lián)全球的住宅社區(qū)服務(wù)企業(yè)。

    根據(jù)太平戴維斯發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，到2020年，國(guó)內(nèi)住宅物業(yè)面積將達(dá)到300億平方米，而社區(qū)服務(wù)消費(fèi)將超萬(wàn)億元，社區(qū)入口無(wú)疑將成為新的藍(lán)海。海通證券涂力磊將表示，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)走過(guò)“簡(jiǎn)單粗暴”的圈地運(yùn)動(dòng)后，房地產(chǎn)服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈有望逐步崛起。2012年，美國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)服務(wù)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)收入占比分別為38%、42%和20%;而我國(guó)對(duì)應(yīng)的這組數(shù)據(jù)分別是87%、11%和2%。換句話說(shuō)，美國(guó)房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)收入占比達(dá)62%，而我國(guó)僅為13%，未來(lái)發(fā)展空間十分巨大。

    不過(guò)，值得注意的是，盡管“物業(yè)管理服務(wù)”在當(dāng)下是異?；鸨母拍睿S著競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，更可能成為房企和專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司均加入戰(zhàn)局的“紅海”。更由于物業(yè)管理是輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，準(zhǔn)入門(mén)檻低，模式易于復(fù)制，收益主要依靠規(guī)模化，一旦分食蛋糕者增加，很有可能為搶占市場(chǎng)而進(jìn)行惡性競(jìng)爭(zhēng)，影響服務(wù)的質(zhì)量和創(chuàng)新，成為行業(yè)進(jìn)步的阻力。

    “轉(zhuǎn)型過(guò)程中房企都希望尋找一些行業(yè)的空白點(diǎn)，所以各類(lèi)社區(qū)增值服務(wù)、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)衍生的房地產(chǎn)產(chǎn)品等都在增加。但關(guān)鍵問(wèn)題在于，此類(lèi)項(xiàng)目實(shí)際上似乎很熱，但真正落地到消費(fèi)市場(chǎng)中就很困難?！眹?yán)躍進(jìn)表示，比如說(shuō)房企開(kāi)發(fā)了一個(gè)APP軟件，提供了各類(lèi)配套服務(wù)給業(yè)主使用，也希望業(yè)主每天的消費(fèi)流量能夠進(jìn)入這樣一個(gè)APP平臺(tái)，但發(fā)現(xiàn)，類(lèi)似的APP太多了，此類(lèi)業(yè)務(wù)沒(méi)有義務(wù)要登錄這個(gè)APP或者那個(gè)APP。較后此類(lèi)所謂的增值服務(wù)平臺(tái)其實(shí)就是自?shī)首詷?lè)的。

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