國家統(tǒng)計局7月18日發(fā)布了70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)，6月份價格環(huán)比上漲城市個數(shù)繼續(xù)減少、漲幅繼續(xù)收窄，價格同比上漲城市個數(shù)繼續(xù)增加，但漲勢有所放緩。

    整體而言，上半年全國樓市出現(xiàn)了愈加嚴(yán)重的分化，一線城市一季度高溫火熱，二季度開始降溫，房價升高，漲幅收窄;二線城市后來居上，不斷升溫，二季度漲勢趕超一線;三四線城市萎靡不振，去庫存形勢依舊嚴(yán)峻。

    樓市分化嚴(yán)重

    數(shù)據(jù)顯示，6月商品住宅價格環(huán)比下降的城市有10個，相比5月增加了6個，與5月樓市的市場情況類似，6月價格環(huán)比下降城市雖有所擴(kuò)容，但同樣均為三四線城市。其中牡丹江、泉州已連續(xù)兩個月出現(xiàn)價格環(huán)比下滑，而錦州已連續(xù)15個月商品住宅價格環(huán)比下滑。

    亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析，三四線城市商品住宅環(huán)比下降城市增多，且多個城市出現(xiàn)連續(xù)價格下滑，反映出房地產(chǎn)調(diào)控政策已由放松趨向于刺激，且天量貨幣大水漫灌，但部分經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱、產(chǎn)業(yè)提振不力的三四線城市，地產(chǎn)調(diào)控政策的刺激，只能對區(qū)域樓市產(chǎn)生短期的利好拉動。從長期來看，區(qū)域樓市在缺乏就業(yè)機(jī)會、人口吸附力不足的背景下，庫存壓力難以得到根本性扭轉(zhuǎn)，仍將會對樓市的持續(xù)向好形成巨大阻力。

    6月份，北上廣深四個一線城市均出現(xiàn)商品住宅價格漲幅放緩的跡象。相比5月的環(huán)比漲幅，北京漲幅減少了0.7%，上海下降了1.2%，廣州下降了0.6%，只有深圳環(huán)比漲幅微漲0.3%。

    對此，郭毅認(rèn)為，自3月底上海、深圳兩地相繼提高住宅限購資格的要求，北京也在5月針對通州出臺了區(qū)域性限購升級之后，對一線城市的樓市成交量形成了直接影響，除深圳因土地資源極度匱乏、商品住宅價格依然保持快速上漲之外，京、滬、穗樓市均有所降溫。

    盡管漲幅有所放緩，但四個一線城市商品住宅環(huán)比仍然保持上漲，且深圳同比漲幅高達(dá)47.4%，漲幅位居70個大中城市之頭。

    郭毅認(rèn)為，盡管一線城市在調(diào)控收緊后房價上漲步伐稍稍放緩，但在強(qiáng)勁市場需求的拉動下，短期內(nèi)無法改變房價走勢的上漲勢頭，只能促使區(qū)域樓市保持相對穩(wěn)定或溫和上漲的狀況。

    部分二線城市房價漲幅堪比一線

    6月份，包括南京、合肥、廈門等部分經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的二線城市，商品住宅同比漲幅均超過了20%，漲幅與一線城市并肩。

    郭毅分析，多個二線城市的崛起，體現(xiàn)出中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的著力點(diǎn)正在向縱深方向擴(kuò)容，特別是在放開大城市的限制后，多地推出積分落戶制度，對于人口向二線城市集中和分流起到了關(guān)鍵性作用。在多的發(fā)展格局下，一些產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)相對較好的二線城市吸聚外來人口的能力在樓市得到了充分地體現(xiàn)，因需求高漲催升房價升溫。

    “下半年，全國樓市將出現(xiàn)整體性的降溫，而一線城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的二線城市，盡管樓市基本面持續(xù)向好，但調(diào)控政策的緊縮趨勢會促使這些城市的房價漲幅開始放緩，而對于缺少樓市驅(qū)動力、且?guī)齑娓咂蟮娜木€城市來說，房價下降城市的名單還將增多?！惫闩袛唷?/p>

    樓市調(diào)控不宜“一刀切”

    “市場的實(shí)際情況證明，普惠式的貨幣和稅收政策并未對去庫存起到行之有效的作用，反而導(dǎo)致了需要去庫存的三四線城市庫存壓力越來越大，需要控制熱度的一二線城市更加火熱?！眰I(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，未來的樓市政策需要從以下幾點(diǎn)考慮。

    一是摒棄普惠制貨幣和稅收政策。目前實(shí)行的這種全國普惠式降息減稅的貨幣和稅收政策，過于“一刀切”，釋放的流動性不僅沒有進(jìn)入需要去庫存的市場，反而涌入了熱度本就較高的區(qū)域，加劇了地區(qū)間的不均衡狀況。

    二是因城施策，區(qū)域政策差別化。針對不同的城市，政府需要實(shí)行不同的政策引導(dǎo)。一線城市隨著“滬九條”、“深六條”以及北京區(qū)域加強(qiáng)限購措施的出臺，政策風(fēng)向已經(jīng)從嚴(yán)趨緊，未來應(yīng)維持現(xiàn)有的政策導(dǎo)向，保持政策平穩(wěn);二線城市則需針對樓市過熱的區(qū)域果斷出臺針對性政策，抑制過熱勢頭，廈門、合肥收緊信貸政策就是很好的先例;而三四線城市才是真正需要加速去庫存的區(qū)域，必須加大政策傾斜力度。

    三是三四線城市需吸引人口流入。三四線城市需盡快推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，完善教育、醫(yī)療等公共資源配套，用優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)、有吸引力的就業(yè)機(jī)會和完善的公共資源配套吸引人口流入，否則去庫存將只是一個偽命題。

    四是在寬松貨幣政策與房價之間加裝防火墻。就宏觀經(jīng)濟(jì)整體而言，貨幣政策在下半年仍有一定的寬松余地和刺激空間。但貨幣政策只是短期行為，不能作為提振經(jīng)濟(jì)的主要政策手段。而且即使執(zhí)行寬松貨幣政策，也需要在寬松貨幣政策與房價之間加上兩道防火墻：銀行在購房貸款上應(yīng)堅持927政策原則，在頭付比例和利率上，根據(jù)購房的套數(shù)、人群等進(jìn)行差別化對待;在銀行與開發(fā)商之間要有調(diào)控措施，避免資金過度流入樓市開發(fā)，推高地價。

    胡景暉認(rèn)為，無論是貨幣政策、稅收政策還是其他政策，未來的樓市政策都需要做到具體問題具體分析，不能“一刀切”。只有因城施策、分類施政，才能平衡樓市，實(shí)現(xiàn)真正的持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。

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