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樓市調(diào)控 泡沫對樓市去庫存有害無益

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當天  來源:中國新聞網(wǎng)   閱讀 452 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

近來,樓市調(diào)控趨緊預期升溫。這既是業(yè)內(nèi)對決策層抑制資產(chǎn)價格泡沫可能指向房地產(chǎn)市場的解讀,也是對地王頻現(xiàn)、部分城市房價過快上漲的現(xiàn)實擔憂。樓市去庫存正遭遇地王泡沫、“虹吸效應”等因素干擾,差別化調(diào)控如何深化,考驗著頂層設(shè)計的智慧與基層落實的“誠意”。 

    地王頻現(xiàn)成為2016年房地產(chǎn)市場的一大特點。即使在部分熱點城市今年3月以來采取多種措施抑制土地市場過熱、房價上漲過快,開發(fā)商拿地熱情依然高漲。一是數(shù)量驚人,機構(gòu)統(tǒng)計,上半年全國50個主要城市出現(xiàn)了200多宗“地王”,這些城市土地出讓金總額頭次突破一萬億元。二是相對集中。這些地王主要集中在一線城市和部分二線城市。三是“面粉貴于面包”。不少地王的樓面價已超過在售樓盤價格,以至于不少開發(fā)商驚呼土地市場泡沫化嚴重。 

    地王泡沫對樓市去庫存有害無益。一方面,開發(fā)商大多通過“加杠桿”方式拿地,財務(wù)成本較大,一旦樓市風向變化,將有資金鏈斷裂風險,嚴重者可能影響金融體系安全。另一方面,地價上漲迫使開發(fā)商主打售價更高的豪宅產(chǎn)品,在影響普通住宅供給結(jié)構(gòu)的同時,還帶動相關(guān)區(qū)域房價“被豪宅化”,加速推動地價與房價上漲螺旋,催生房價泡沫。此外,地王集中于一二線城市使得樓市“虹吸效應”進一步發(fā)酵,加劇了樓市區(qū)域分化格局,三四線城市庫存難以有效下降。 

    目前,去庫存仍是樓市主要任務(wù),不能忽視地王泡沫的負面干擾,需要進一步深化因城施策的差別調(diào)控。本輪樓市上漲既有“資產(chǎn)荒”格局下房地產(chǎn)投資價值驅(qū)使因素,更是貨幣信貸較寬松的“水漲船高”使然,居民在住房信貸領(lǐng)域“加杠桿”跡象明顯。去庫存不能簡單依賴加杠桿,這需要差別化調(diào)控的細化。居民部門的信貸收緊可能會從限購城市進一步擴展到熱點二線城市。此外,對開發(fā)商的資金運用也可能加以規(guī)范、限制,這從上市房企再融資資金不可用于拍地的傳聞可見一斑。 

    去庫存主基調(diào)下的差別化調(diào)控,不能忽視稅制改革、收入增長、人的城鎮(zhèn)化等頂層設(shè)計優(yōu)化。房價上漲的基礎(chǔ)應當是居民收入增長,居民增收一方面受益于經(jīng)濟發(fā)展水平提升,一方面受益于稅制結(jié)構(gòu)優(yōu)化。當前,綜合與分類相結(jié)合的個稅改革方案仍未出臺。同時,在總結(jié)房地產(chǎn)稅試點經(jīng)驗基礎(chǔ)上,如何進一步優(yōu)化房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅費改革也有待頂層方案出爐。 

    此外,房地產(chǎn)市場是區(qū)域性特征明顯的市場,差別化調(diào)控的責任主體是地方政府。地王無疑可大幅增加當?shù)赝恋爻鲎屖杖耄聘叩貎r也是地方政府或明或暗的“政績”沖動,如果各地落實政策不力,則將使差別化調(diào)控效果大打折扣。在加強相應督查、追責的同時,更要將差別化調(diào)控放在人的城鎮(zhèn)化這一大主題之下,改變以行政級別配置資源的城市、城鎮(zhèn)發(fā)展模式,更側(cè)重市場手段引導資源自由流通,使人口、資金更多地流向社會保障、醫(yī)療、養(yǎng)老、教育等軟資源更發(fā)達地區(qū),避免三四線城市再走房地產(chǎn)投資刺激經(jīng)濟發(fā)展的老路。


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