9月28日下午，福州宣布新政出臺，包括“加大住宅用地供應(yīng)力度，力爭三年內(nèi)市本級住宅土地供應(yīng)量在原有年度供地計劃基礎(chǔ)上增加20%以上；提高土地出讓金、縮短支付周期；商品房銷售價格不得高于備案價格10%”等。

  分析人士指出，福州的調(diào)控不涉及購房者資金與名額，短期內(nèi)對市場影響不大。而近期南京、杭州出臺限購政策前后的市場表現(xiàn)，卻值得關(guān)注。

  9月28日凌晨，有南京知名媒體人李子墨在朋友圈發(fā)布了一條直播信息，稱南京限購新政后的首場開盤，190套 經(jīng)過3 的選房，僅剩1、2樓6套房源。

  而就在南京正式實行限購的天，即9月26日，南京新房市場成交量下滑明顯。9月26日，南京新房認購量僅為188套，與限購前認購量1572套相比，大幅下滑。9月27日認購量仍然低迷，只有208套。

  在杭州，相似的一幕同樣發(fā)生。9月27日，杭州宣布實施限貸的前夜，有人不用多付二成首付買到房子，有人*后一 沒買上房。

  而早在今年3月底就出臺限購政策的上海，市場成交正逐步回歸理性。調(diào)控背后的一二手市場更迭，更顯示出資金向背。

  同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉分析指出，上海近期二手房平均每個月成交2.5萬套左右，相比2014年、2015年上半年仍然較高，還沒有到達*低點，顯然還處于回調(diào)階段。即便市場交易出現(xiàn)乏力跡象，也是由于年初透支導(dǎo)致。

  張認為，長三角城市群同此理，當(dāng)二手房成交回落之后，會傳導(dǎo)到新房，因為大部分置換型買家，都是賣掉手上房產(chǎn)置換一套新房，從未來市場趨勢來看，二手房回落之后，一手房市場交易量也會相應(yīng)回落。

  成交下滑趨勢

  南京9月26日限購新政頒布當(dāng)晚，不少中介業(yè)務(wù)員就陸續(xù)接到業(yè)主要求漲價、毀約的電話，甚至有業(yè)主直接暫停出售房源了。河西區(qū)一家中介門店的業(yè)務(wù)員小劉告訴記者，他手上一位業(yè)主要求將還未售出的一套房源加價80萬，加價之后仍然有買家愿意去看房。

  南京房企的營銷也隨之改變。原計劃9月26日開盤的中海玄武公館，因限購臨時取消開盤，銷售均價3.6萬/平方米。不少客戶接到銷售人員“推新時間延遲”的通知。銷售小王告訴客戶，開盤時間預(yù)計在9月底，只接受能提供購房證明的客戶參加開盤，沒有購房證明就要辦理退籌。

  江寧區(qū)的萬科翡翠公園項目近期有加推計劃，預(yù)計10月加推388套，從前期蓄客情況來看，將有1000多人參與搖號，“項目受限購影響比較大，目前只有三分之一的客戶符合購買條件。”現(xiàn)場銷售人員在電話里說。

  易居研究院智庫研究總監(jiān)嚴躍進指出，此前南京政策中明確了本地人購置一手房也會有政策收緊，而二手房相對寬松。那么此類政策也會給市場暗示：一手房市場的貨源更緊俏。

  從投資角度看的確會帶出成交下滑趨勢，一般來說投資一手房更劃算，程序更簡便。所以房企一手房銷售是比較好的，也沒有太大的壓力。而二手房部分價格此前隨意調(diào)高，也使得投資性價比下降。比如據(jù)杭州透明售房研究院數(shù)據(jù)，G20國際峰會之后，杭州外來購房者比例已經(jīng)達到39.3%。這一調(diào)控政策，將會對較大一部分投資客和改善型客群產(chǎn)生實質(zhì)影響。

  中原地產(chǎn)市場研究分析師盧文曦指出，市場交易節(jié)奏一、二手是同步的，就目前狀態(tài)來看，這些漲幅明顯的城市短期內(nèi)還很難“急剎車”，交易量縮后，房價應(yīng)該還有慣性上行，但是幅度肯定會降下來。因為有些城市庫存是不夠賣的，從土地出讓到項目入市中間有空窗期，新房量少可能會轉(zhuǎn)存量市場，所以房東也會有感知，這個時候還是對賣方有利，要是沒什么資金壓力，不會在價格方面妥協(xié)。

  一二手房庫存變化反差

  “長三角城市之間的調(diào)控政策，或會相互影響，因為樓市資金具有傳導(dǎo)性，從一個城市到另一個城市，相應(yīng)地調(diào)控政策也會在各個城市之間出臺。”張宏偉說，這從各地限購前夜與限購之后的市場表現(xiàn)趨同，可以看出：一二手成交的更迭是會階段性出現(xiàn)的。比如，當(dāng)一個區(qū)域出現(xiàn)二手房價格高于一手房價的時候，表明有的板塊價格被低估，或者投資資金過多，導(dǎo)致一手房數(shù)量少于二手房。他舉例稱，上海、南京、杭州之外，蘇州、深圳目前調(diào)整的軌跡大概相同，一二手數(shù)據(jù)變化也會明顯一點。

  從中原地產(chǎn)市場研究提供的數(shù)據(jù)可見，杭州的一手房周成交數(shù)據(jù)也在下滑，9月12日-9月18日，杭州限購政策出臺前成交面積大增，而到了本周，截至9月28日，只有26萬平方米。

  來自易居研究院智庫數(shù)據(jù)卻可以看到，上海情況與杭州相反，二手房套數(shù)在增加。今年6月份庫存144791套，7月份庫存147697套，8月份庫存159372套，截至9月28日，庫存達到了159760套。與此同時，一手房的存量下滑，與二手房形成反差。6月份，上海一手房存量21375套，7月份下降到18867套，8月份繼續(xù)下滑到15345套，截至9月28日，只有15028套。

  嚴躍進指出，上海二手房交易非常熱，這和一手房的市場走勢基本類似，這體現(xiàn)了7月份上海二手房市場淡季不淡的效應(yīng)。這有幾個原因。是房價持續(xù)上漲的背景下，后續(xù)是否會出政策還是比較擔(dān)心。是持續(xù)的地王現(xiàn)象，使得二手房跳價的現(xiàn)象比較多。第三是7月份房企新盤的供應(yīng)規(guī)模加大，這對于此類新盤來說實際上也有積極認購的情況出現(xiàn)，這個時候?qū)τ诖祟愋卤P市場的認購，會使得房東急于拋售二手房，進而換購新房。

  二手房熱銷是一個很大的信號，意味著此前“3·25新政”后上海房地產(chǎn)市場熱度依然不減。所以要警惕下半年突然收緊政策的可能。否則目前部分房源陸續(xù)步入到4萬元/平方米的均價，將是倒逼各類新政策的繼續(xù)出臺。

  而現(xiàn)在二手房的交易出現(xiàn)了一個下滑，和市場交易此前較好有關(guān)系，但市場熱度并沒有實質(zhì)性的下降，基本上還是有很大的熱度的。

  上海一二手房的庫存走勢非常微妙，一手房的庫存非常稀缺，體現(xiàn)了此類市場整體上補庫存的動力比較明顯，迫切程度比較強。庫存不足也不排除部分房企放緩了推盤節(jié)奏。

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