以房養(yǎng)房不是投資“萬金油”

　　根據(jù)七部委的房產(chǎn)新政，從今天起，對個人購購住房不足兩年轉(zhuǎn)手交易的，將按售房收入全額征收營業(yè)稅。因此，租賃市場便成為目前許多房產(chǎn)投資者保護(hù)投資的理想之選。但是，對于那些投資期限超過兩年的投資者，采取“以房養(yǎng)房”或“以租抵貸”的方式同樣未必是較佳方案。

　　據(jù)我愛我家統(tǒng)計(jì)，與新政出臺的5月11日之前相比，普通民宅租賃成交量漲幅81%，租賃房源量增長40.3%，客戶需求量增長近1.2倍，公寓租賃成交量增長近1.3倍，房源量增長67.8%，客戶需求量增長50.2%，京城租賃市場呈現(xiàn)供求兩旺的大好形勢。鏈家市場部人士認(rèn)為，新政出臺令許多原本計(jì)劃購房的消費(fèi)者產(chǎn)生觀望情緒，轉(zhuǎn)而決定先租房居住，靜觀樓市變化，這使得租賃市場的客戶需求量增長迅速。

但將房產(chǎn)投入租賃市場就能高枕無憂嗎？答案是未必。

　　美麗家園房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理助理宮萍認(rèn)為，由于營業(yè)稅的征收，對于投資期限還未滿兩年的短期投資者，先采取“以房養(yǎng)房”的策略相對來說比較合理，而對于投資期限已經(jīng)超過兩年的投資者，采取“以房養(yǎng)房”或“以租抵貸”的方式未必是較佳方案，這必須結(jié)合出租房產(chǎn)的年收益率來具體問題具體分析。

　　因?yàn)楦鶕?jù)央行政策，從今年3月17日開始，5年期以上銀行按揭貸款年利率是5.51%，而對于二次置業(yè)貸款購房將執(zhí)行6.12%或更高的房貸利率。也就是說，目前房產(chǎn)投資的資金成本較低為5.51%，如果出租房產(chǎn)的年收益率低于5.51%，則出租方案顯然不如出售該房產(chǎn)，那么可以將一次性回收資金用于提前全部或部分償還另一房產(chǎn)的銀行貸款，以此減少投資風(fēng)險(xiǎn)。反之，如果出租房產(chǎn)的年收益率高于5.51%，則可以采用“以房養(yǎng)房”的方式。

　　舉例說明

　　張先生以成本價(jià)購購一套位于西城區(qū)的房改房，建筑面積60平方米，后又在海淀區(qū)貸款50萬元購購一套商品房用于自住。房改房每年需負(fù)擔(dān)取暖費(fèi)1800元、物業(yè)費(fèi)900元，結(jié)合目前該區(qū)域的市場狀況，出售價(jià)格為42萬元，月租金2000元。如果張先生將該房出租，為確保房屋品質(zhì)，還需投入10000元左右購置電器和家具。此外，每年還應(yīng)留出一個月的空置期。因此，年租金凈收益等于19300元(2000×１1-1800-900)，年租金收益率為4.49%［19300／(420000＋10000)］。顯然，西城區(qū)房產(chǎn)年租金收益率抵不上海淀區(qū)房產(chǎn)5.51%的資金成本支出，不如選擇出售。



（人民網(wǎng)）

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