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“以房養(yǎng)房”的秘籍

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 455 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
現(xiàn)在各大銀行推出的銀行優(yōu)惠政策,購房者緊密出手,有二手房的在想購新房,“以房養(yǎng)房”的現(xiàn)已不再見怪。這是一種好的理財(cái),但若選的方法不同,自己承受的資金壓力也有大小之分。

  出租舊房 購置新房

  如果你的月收入不足以支付銀行貸款本息,或是支付后不足以維持每月的日常開銷,而你卻擁有一套可以出租的空房,且這套房子所處的位置恰好是租賃市場(chǎng)的熱點(diǎn)地區(qū),那么你就可以考慮采用這個(gè)方案,將原有的住房出租,用所得租金償付銀行貸款來購置新房。

  投資購房 出租還貸

  有些人好不容易購了套房,卻要面對(duì)沉重的還貸壓力,雖然手里還有一些存款,但一想到每個(gè)月都要把剛拿到的薪水再回銀行,而自己的存款不知什么時(shí)候才能再增加幾位數(shù),心里就不是滋味。在這種情況下,可以再購一套房子,用來投資。如果能找到一套租價(jià)高、大的公寓,就可以用每個(gè)月穩(wěn)定的租金收入來償還兩套房子的貸款本息。這樣不僅解決了日常還貸的壓力,而且還獲得了兩套房產(chǎn)。

  出售或抵押 購新房

  如果你手頭有一套住房,但并不滿意,想改善居住條件,可手里又沒錢,一時(shí)半兒購不了新房。如果你將手中的房子出售變?yōu)楝F(xiàn)金,就可以得到足夠的資金。你可以將這部分錢分成兩部分,一部分購房自住,一部分采用個(gè)辦法用來投資。如果你賣了舊房卻一時(shí)購不到合適的新房自住,就不如把原來的房產(chǎn)抵押給銀行,用銀行的抵押商業(yè)貸款先購房自住,再購房投資。這樣,不用花自己的錢,就可以實(shí)現(xiàn)改善住房、又當(dāng)房東的夢(mèng)想了。

  如何計(jì)算投資收益對(duì)普通老百姓而言,房產(chǎn)投資肯定是一個(gè)家庭中重大的投資行為。既然是家庭重大投資,理所當(dāng)然就應(yīng)該慎重考慮投資的收益。一般而言,計(jì)算以租養(yǎng)房投資收益的方法有以下兩種:率分析公式:(稅后月均租金-物業(yè)管理費(fèi))×12/購購房屋單價(jià)。此種方法是目前地產(chǎn)投資中較常用的。此方法考慮了租金、房?jī)r(jià)及兩者的相對(duì)關(guān)系,套用在股市投資上可類比為市盈率,是選擇“績(jī)優(yōu)房產(chǎn)”的簡(jiǎn)捷方法。但它又有弊端,沒有考慮全部的投入與產(chǎn)出,沒有考慮資金的時(shí)間價(jià)值,并且對(duì)按揭付款方式不能提供具體的投資分析。

  投資回收時(shí)間分析公式:投資回收年數(shù)=(頭期房款+期房時(shí)間內(nèi)的按揭款)/(稅后月租金-按揭月供款)×12。這種方法類似于股市投資分析中的K線圖分析,考慮了租金、價(jià)格、前期的主要投入因素,但未考慮前期的其他投入、資金的時(shí)間價(jià)值因素,可用于簡(jiǎn)略估算資金回收期的長(zhǎng)短,但不能解決多套投資的收益分析。這種方法適用范圍廣,但也有片面性,并不是較理想的投資分析工具。

  “以房養(yǎng)房”需謹(jǐn)防風(fēng)險(xiǎn)

  還貸額占比須控制

  既然是投資就會(huì)有風(fēng)險(xiǎn),“以房養(yǎng)房”也不例外。在正常情況下,租金收入+家庭其他收入,如工資、存款利息等應(yīng)大于還貸額+家庭的正常開銷。在家庭收入和正常開銷不變的情況下,租金收入越高,還貸金額越低,家庭財(cái)務(wù)就越安全。

  謹(jǐn)防物業(yè)貶值風(fēng)險(xiǎn)

  除了還貸額上升的風(fēng)險(xiǎn),“以房養(yǎng)房”者還要承受出租收入不穩(wěn)定、物業(yè)貶值等多種風(fēng)險(xiǎn)。

  一位房產(chǎn)從業(yè)人員表示,房產(chǎn)也有“保鮮期”,要提折舊,房產(chǎn)發(fā)展總是一代接一代向更合理的設(shè)計(jì)、更新的建筑材料設(shè)備、更符合時(shí)代需求的方向發(fā)展。因此,時(shí)間久的房產(chǎn)可能落伍,租金和價(jià)值有下降風(fēng)險(xiǎn)。

  此外,房產(chǎn)市場(chǎng)的供需情況也會(huì)影響租金收入。從總體上看,房地產(chǎn)商手里的空置房越多,“以房養(yǎng)房”風(fēng)險(xiǎn)就越大。當(dāng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為購方市場(chǎng)時(shí),開發(fā)商將大量拋售和壓價(jià)出租,普通投資者將承擔(dān)房?jī)r(jià)和租金雙下降的風(fēng)險(xiǎn),而還貸還要繼續(xù)。因此那些購購多套住宅的投資者,“以房養(yǎng)房”要慎之又慎,避免因一時(shí)沖動(dòng)而遭受損失。

  投資不宜“滿倉”

  作為不動(dòng)產(chǎn),畢竟房產(chǎn)流動(dòng)性不高,現(xiàn)在投資產(chǎn)品日見豐富,房產(chǎn)可納入投資組合,但現(xiàn)在“滿倉”恐怕不合適。同時(shí)在投資房產(chǎn)時(shí),也要全面評(píng)估率,對(duì)以租養(yǎng)房的房產(chǎn),應(yīng)對(duì)其周邊租金行情有充分了解,包括是否有穩(wěn)定承租人,周圍市政規(guī)劃等。同時(shí),按揭貸款要具備穩(wěn)定的還款來源,租金收入不能作為主要還款來源,并結(jié)合自身收入情況,選擇適宜的還款方式。

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