和購(gòu)毛坯房相比，購(gòu)全 的消費(fèi)者要注意更多的細(xì)節(jié)，在簽訂合同時(shí)，一些關(guān)乎裝修的細(xì)小問題，如果事先發(fā)現(xiàn)，可以在訂立合同時(shí)無一遺漏地寫入附件中。比如，看了樣板房后訂合同時(shí)，自己所購(gòu)的全 是否和所看的樣板房房型甚至是裝修材料、風(fēng)格完全一致；又比如全 的基礎(chǔ)設(shè)施是否完備等，一旦欲購(gòu)的房屋情況不甚令人滿意，訂立合同前就可以判斷好是購(gòu)還是放棄。一旦簽訂了合同，如果所購(gòu)房屋與合同簽訂的條款有異，即使鬧到法院，則是必須按合同說話的。本期，我們精選了兩則全 的案例，同時(shí)我們專門請(qǐng)了靜安法院的李鴻光法官，對(duì)兩則案例做出精到的點(diǎn)評(píng)，供欲購(gòu)購(gòu)相同類型房的消費(fèi)者參考。

購(gòu)購(gòu)的全 與樣板房有異
　　

業(yè)主證據(jù)不足索賠未果
　　

　　購(gòu)購(gòu)了全 的馬先生，發(fā)現(xiàn)自己所購(gòu)的房屋與樣板房相差甚遠(yuǎn)，認(rèn)為房產(chǎn)商侵犯了自己的知情權(quán)，起訴法院要求判令房產(chǎn)商賠付因裝修布局調(diào)整后使用面積減少的部分面積差價(jià)，并補(bǔ)償由于重置書櫥、壁櫥等費(fèi)用近5萬元。日前，靜安法院對(duì)此案作出了一審判決，對(duì)馬先生訴請(qǐng)不予支持。

　　本市康定路上的“同濟(jì)佳苑”是一處全裝修的商品房，該樓盤在售樓時(shí)公布了含有5套戶型房屋的樣板房，均標(biāo)明了具體的室號(hào)。2003年6月初，馬先生付清了房款，與房產(chǎn)商簽訂了預(yù)售合同，以50.3萬余元預(yù)購(gòu)該樓盤的一處全 ，但該房戶型不在展示的樣板房戶型中。合同中雙方就房屋建筑結(jié)構(gòu)、裝修標(biāo)準(zhǔn)及設(shè)備做了約定，但未約定裝修的格局及與展示的樣板房中某一套戶型裝修格局一致。同月21日，房產(chǎn)商向馬先生交付房屋，該房正室房門右側(cè)的一面墻與屋頂交匯處有一承重梁，內(nèi)部格局與展示的樣板房不一致。
　　

　　去年下半年，馬先生以承重梁存在導(dǎo)致內(nèi)部格局有異于樣板房，造成室內(nèi)空間局促及使用面積減少，在與房產(chǎn)商交涉未果的情況下起訴到法院。他說在預(yù)售時(shí)房產(chǎn)商沒有說起過該套房屋內(nèi)有一處承重梁，侵犯了自己的知情權(quán)。全 的裝修風(fēng)格、內(nèi)部布局裝飾結(jié)構(gòu)與樣板房不一致，認(rèn)為房產(chǎn)商應(yīng)向自己提供裝修設(shè)計(jì)圖和竣工圖紙，遂提出上述賠償要求。
　　

　　法院認(rèn)為，房產(chǎn)商并未約定馬先生購(gòu)購(gòu)的房屋與展示的樣板房其中的某一套一致，所公布的售樓書及展示樣板房對(duì)外宣傳的5套戶型，分別標(biāo)明了室號(hào)。作為馬先生主張購(gòu)購(gòu)房屋與房產(chǎn)商樣板房某一套一致約定，因沒有提供充分證據(jù)，法院不予采信。涉及馬先生房屋頂角，有一處承重梁在預(yù)售合同中沒有寫明，這在房產(chǎn)商履行告知義務(wù)方面存在瑕疵，但對(duì)房屋的使用不存在影響。就馬先生主張獲得裝修設(shè)計(jì)圖紙及竣工圖紙，因雙方在合同中沒有約定該請(qǐng)求不能支持。
　　
　　法官點(diǎn)評(píng)：馬先生購(gòu)購(gòu)全 后，以該房與樣板房不一致，主張賠償?shù)囊?，較終沒有獲得法院的支持。這是他在合同中，并沒有約定所購(gòu)購(gòu)的房屋應(yīng)該與樣板房中的哪一套一致，那么他的要求難以獲得支持。誠(chéng)然，房屋內(nèi)頂角處有承重梁存在，確實(shí)讓人看了不舒服，但從整個(gè)大樓的建筑來看，承重梁又是必不可少的，盡管房產(chǎn)商在簽約時(shí)沒有告知，但該承重梁并未對(duì)房屋的使用造成影響，僅僅是看了不舒服，表明打官司是要有依據(jù)的。
　　

“爛尾樓”改造房無油煙道
　　

購(gòu)購(gòu)酒店式公寓需反復(fù)思量
　　

　　購(gòu)了全 卻發(fā)現(xiàn)廚房?jī)?nèi)未設(shè)煙道，8家業(yè)主狀告房產(chǎn)商，要求賠償經(jīng)濟(jì)損失人民幣10萬元，結(jié)果這樣的訴請(qǐng)終未得到法院支持。
　　

　　2003年5月間，朱某等人先后與上海某投資有限公司簽訂了《上海市商品房預(yù)售合同》，購(gòu)購(gòu)座落在本市陜西北路某號(hào)的某商業(yè)廣場(chǎng)大樓內(nèi)全 屋，每套房屋價(jià)格均為100多萬元。在合同中雙方約定：廚房?jī)?nèi)有廚具、廚房組柜、電磁爐、電水壺、微波爐、電視機(jī)、電子防盜箱、冰箱、燈具。補(bǔ)充條款也約定：該房屋在日照、朝向、通風(fēng)等方面不滿足普通住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，所購(gòu)該物業(yè)的業(yè)主都接受該等事項(xiàng)的披露。之后，8家業(yè)主支付了全部房款。在對(duì)房屋驗(yàn)收時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋的廚房?jī)?nèi)沒有設(shè)置排油煙道，與房產(chǎn)商交涉未成，遂于去年11月初訴諸法院。
　　

　　8家業(yè)主在起訴中稱所購(gòu)房屋的廚房?jī)?nèi)沒有設(shè)置排油煙道，不符合居住性質(zhì)的房屋構(gòu)成違約，提出賠償8家業(yè)主各10萬元的經(jīng)濟(jì)損失。認(rèn)為所購(gòu)購(gòu)的房屋性質(zhì)是住宅，在《住宅使用說明書》中亦有煙道的內(nèi)容，而上海市工程建設(shè)規(guī)范《住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定廚房?jī)?nèi)應(yīng)設(shè)置排油煙道，對(duì)此作為房屋開發(fā)商不能可以免職，所主張的經(jīng)濟(jì)損失10萬元，是經(jīng)過咨詢和估算得出恢復(fù)排油煙道功能所需的費(fèi)用。
　　

　　法院在審理中查得，該商業(yè)廣場(chǎng)原系商業(yè)裙房、辦公及商務(wù)套房建筑，該工程自1998年封頂后，因建設(shè)單位的內(nèi)部原因停工達(dá)4年。2002年6月中旬，本案的被告該投資有限公司通過拍賣獲得建設(shè)權(quán)。次年1月，該區(qū)城市規(guī)劃局對(duì)“金富得商業(yè)廣場(chǎng)”建筑性質(zhì)重新調(diào)整，同意將9至29層原辦公與商務(wù)套房改變性質(zhì)為住宅（酒店式公寓）。
　　

　　法院認(rèn)為，2001年8月1日起實(shí)施的上海市工程建設(shè)規(guī)范《住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定廚房?jī)?nèi)應(yīng)設(shè)置排油煙道，應(yīng)認(rèn)定設(shè)置排油煙道屬開發(fā)商應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)。但由于該工程開發(fā)較早，9層以上的住宅（酒店式公寓）是建立在對(duì)原定的辦公及商務(wù)套房的房型調(diào)整和修改基礎(chǔ)之上，其設(shè)計(jì)在客觀上有許多方面難以滿足普通商品住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。
　　

　　作為該房產(chǎn)開發(fā)商在與業(yè)主簽約時(shí)，已將上述情況進(jìn)行了披露，并將披露情況載入了合同的補(bǔ)充條款中。補(bǔ)充條款雖然只列舉了日照、朝向和通風(fēng)三項(xiàng)不滿足普通住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容，但后面用了一個(gè)“等”字。所謂“等”即表明除了前述三項(xiàng)內(nèi)容外，還有未盡事宜不再一一列舉，這未盡事宜應(yīng)當(dāng)涵蓋了系爭(zhēng)房屋不滿足普通住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的所有事項(xiàng)，其中當(dāng)然包括廚房?jī)?nèi)無法設(shè)置排油煙道的內(nèi)容。本案原告8家業(yè)主接受該等披露事項(xiàng)，是對(duì)房產(chǎn)開發(fā)商免除設(shè)置排油煙道義務(wù)的認(rèn)可。該《住宅使用說明書》是針對(duì)整個(gè)該商業(yè)廣場(chǎng)的使用說明，并不能證明房產(chǎn)開發(fā)商承諾在業(yè)主購(gòu)購(gòu)的房屋中設(shè)置排油煙道。遂法院認(rèn)定未設(shè)置排油煙道，房產(chǎn)開發(fā)商不構(gòu)成違約，故分別判決對(duì)朱某等8家業(yè)主的起訴要求不予支持。 　

　　法官點(diǎn)評(píng)：市民購(gòu)購(gòu)“爛尾樓”房，里面總有這樣或那樣的不盡人意的地方，特別是類似商務(wù)樓改變成為住宅的房屋。本案中的8家業(yè)主起訴，廚房沒有排油煙道設(shè)備，粗看好像是房產(chǎn)開發(fā)商的責(zé)任，但細(xì)細(xì)分析后卻發(fā)現(xiàn)這種改變使用性質(zhì)的住宅房，在出售時(shí)開發(fā)商就已經(jīng)作出了缺陷披露，入住后業(yè)主再以此不足向開發(fā)商交涉，較終不能得到法院判決的認(rèn)可。目前，社會(huì)上眾多的酒店式公寓向市民出售，要知道這種酒店式公寓，本身就有別于正規(guī)的住宅商品房。市民在購(gòu)購(gòu)這類房屋時(shí)，需要反復(fù)思量樓盤所存在的缺陷問題。


（新聞晨報(bào)）

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