從目前的法律規(guī)定與法院審判實踐來看，可以退房的條件主要包括約定條件與法定條件兩種。

約定條件是指購房者與開發(fā)商在購房合同中約定可以退房的條件。如房產(chǎn)商延遲交房超過一定期限，購房人可以要求退房。另外，購房者也可在合同中約定如小區(qū)規(guī)劃或配套設施不符合售樓廣告或售樓書、房屋交付后在一定期限內(nèi)無法取得產(chǎn)權證等退房條件。根據(jù)《合同法》規(guī)定的基本原則，雙方當事人約定了退房的具體條件，且購房者又能證明該條件成立的，若購房者起訴至法院要求退房，一般會得到支持。

　　法定條件則是根據(jù)法律規(guī)定，購房者可以退房的條件，綜合起來主要包括以下幾項：

　　1、購房合同無效

　　根據(jù)《合同法》的規(guī)定，合同無效的直接結果是因合同取得的財產(chǎn)應予返還，具體到購房合同上就是購房者退還房屋，而開發(fā)商退還房款。

　　從實踐來看，造成購房合同無效的常見情形有：1）開發(fā)商無權處分該房產(chǎn)。主要有：開發(fā)商未取得預售許可；房屋為共有財產(chǎn)而未經(jīng)其他共有權人書面同意的；該房屋權屬有爭議，司法機關、行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房屋權利等情形。2）開發(fā)商存在欺詐情形。雖然時有購房者以此項理由請求退房，但實際中法院支持的并不多，主要是購房者對開發(fā)商存在欺詐故意與欺詐事實舉證困難所致。要防止此種情形的出現(xiàn)，購房者應盡量要求開發(fā)商將其每一項承諾落實為文字并予以簽字認可。

　　2、套型誤差

　　根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第十九條的規(guī)定，按套（單元）計價的預售房屋，套型與設計圖紙不一致時，或者相關尺寸超出約定的誤差范圍，合同中對此未約定處理方式的，購房人可以退房。

　　3、面積誤差導致退房

　　即合同約定面積與產(chǎn)權登記面積發(fā)生誤差達到一定比例。若合同中未約定具體的比例，按照有關規(guī)定，誤差比完全值超出3%時，購房人有權退房。

　　4、變更規(guī)劃、設計

　　已預售的商品房，開發(fā)商應在變更規(guī)劃、設計導致商品房的結構形式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形之日起一定時間內(nèi)書面通知購房者，購房者在接到通知后可選擇是否退房。若開發(fā)商未在規(guī)定時限內(nèi)通知，購房者有權要求退房。

　　5、質(zhì)量不合格

　　商品房交付使用后，購受人認為主體結構質(zhì)量不合格的，可以依照有關規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機構重新核驗，經(jīng)核驗，確屬主體結構質(zhì)量不合格的，購房者有權退房。

　　以上都是購房者可以退房的具體情形，但在目前房價上揚的情況下，如果退房僅是退還原先的購房款，反而往往會使購房者遭受損失。因此，購房者在與開發(fā)商簽訂購房合同時，也要注意約定，當因開發(fā)商過錯導致退房時，開發(fā)商除返還房款外還應承擔何種違約責任的條款，如此才能真正達到制約開發(fā)商的目的。


（經(jīng)濟參考報）

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