購(gòu)房知識(shí)：五種情況退房沒(méi)商量

房?jī)r(jià)下跌，很多業(yè)主都問(wèn)能否要求開發(fā)商退房、返還房款或賠償差價(jià)？
　　
對(duì)此問(wèn)題，律師分析道：一般來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)下跌，業(yè)主要求賠償損失甚至退房沒(méi)有法律依據(jù)，原因在于依據(jù)《合同法》及較高法院的判例精神，對(duì)于商業(yè)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，參與市場(chǎng)交易的各方應(yīng)分別自行承擔(dān)。但有幾種情形除外：一是雙方合同中約定由其中一方承擔(dān)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；二是合同一方在簽訂合同時(shí)存在重大誤解、顯失公平、欺詐等情形，可以通過(guò)訴訟或仲裁的方式申請(qǐng)撤銷合同，但要在法定的撤銷權(quán)期限內(nèi)（該期限要根據(jù)具體案情進(jìn)行確定）提起訴訟或仲裁，否則逾期不得行使撤銷權(quán)。

律師指出業(yè)主與開發(fā)商之間的合同若存在以下任何一種情形，均可以委托律師提起退房訴訟或仲裁：

1，開發(fā)商逾期不能交房，達(dá)到法定或約定單方解除合同的條件，此種情形下可以通過(guò)行使合同單方解除權(quán)，解除合同達(dá)到退房的目的；

2，開發(fā)商逾期不能協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)證，超過(guò)合同約定或法定期限一年以上，此種情形下可以通過(guò)行使合同單方解除權(quán)，解除合同達(dá)到退房的目的。但由于合同單方解除有一套法定的復(fù)雜程序，因此以上兩種退房途徑，均需要在起訴前就請(qǐng)律師進(jìn)行有關(guān)的準(zhǔn)備工作，否則會(huì)面臨敗訴的風(fēng)險(xiǎn)；

3，購(gòu)購(gòu)商品房前，樓盤已被查封（現(xiàn)行對(duì)房地產(chǎn)的查封主要判斷標(biāo)準(zhǔn)是到房地產(chǎn)交易查詢是否查封，而不是僅看外表是否貼封條，實(shí)際上大多被查封的樓盤沒(méi)有貼封條）。尤其要提示業(yè)主的是：被查封的房產(chǎn)向外出售，本身合同是無(wú)效的，因此，這種情況，一旦房產(chǎn)被開發(fā)商的債權(quán)人申請(qǐng)法院執(zhí)行拍賣，則業(yè)主將“竹籃打水一場(chǎng)空”。目前青島已有幾個(gè)小區(qū)出現(xiàn)這種情況，即由于開發(fā)商欠建筑公司及銀行的款項(xiàng)逾期遲遲不支付，被紛紛訴至法院，其開發(fā)的樓盤被債權(quán)人申請(qǐng)查封，無(wú)論是查封前還是查封后購(gòu)購(gòu)這種樓盤的業(yè)主，應(yīng)該及時(shí)進(jìn)入法律程序，否則等到建筑公司或銀行申請(qǐng)拍賣該樓盤時(shí)，將面臨著束手無(wú)策的無(wú)奈境地。

4，開發(fā)商在銷售房產(chǎn)時(shí)口頭說(shuō)有預(yù)售許可證而實(shí)際上并沒(méi)有，其簽訂的商品房預(yù)售或購(gòu)賣合同是無(wú)效的，可以退房。但這種情況需要盡快提起訴訟或仲裁，因?yàn)橐罁?jù)法律規(guī)定，訴訟前開發(fā)商取得預(yù)售許可證，則合同有效，因此，盡早提起訴訟、抓住這一時(shí)間點(diǎn)，便顯得至關(guān)重要。

5，開發(fā)商故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)。大多數(shù)開發(fā)商在開發(fā)房地產(chǎn)的初期，都會(huì)向銀行貸款以滿足工程進(jìn)展的需要，抵押物便是在建工程及土地使用權(quán)，在建工程抵押指以正在建設(shè)中的工程抵押，開發(fā)商一旦不能按期還款，銀行有權(quán)以完工的整體樓盤申請(qǐng)法院拍賣或變賣以償付銀行的貸款。實(shí)踐中，很多開發(fā)商即使商品房銷售大半甚至全部售完時(shí)，仍拖欠銀行很多貸款不還，因此，很多業(yè)主購(gòu)的房屋（尤其是支付全款，沒(méi)有貸款且至今未辦理產(chǎn)權(quán)證的業(yè)主）很有可能仍處于在建工程抵押的風(fēng)險(xiǎn)，銀行根據(jù)規(guī)定，必須及時(shí)提起訴訟并申請(qǐng)法院拍賣樓盤，這時(shí)，相應(yīng)的業(yè)主將會(huì)遭受很大的損失，因此，相關(guān)業(yè)主應(yīng)盡快到房地產(chǎn)交易查詢自己所購(gòu)房產(chǎn)是否被抵押，若存在此等抵押情形，則應(yīng)盡快提起訴訟或仲裁，要求退房或開發(fā)商解除抵押狀態(tài)。