近期，不少購房者咨詢，房價下跌，業(yè)主能否要求開發(fā)商退房、返還房款或賠償差價？就此問題，本報記者專題采訪了山東和安律師事務(wù)所的湯書國(湯書國博客,湯書國新聞,湯書國說吧)律師。
　　對此問題，湯律師分析道：一般來說，房價下跌，業(yè)主要求賠償損失甚至退房沒有法律依據(jù)，原因在于依據(jù)《合同法》及較高法院的判例精神，對于商業(yè)市場風(fēng)險，參與市場交易的各方應(yīng)分別自行承擔(dān)。但有幾種情形除外：一是雙方合同中約定由其中一方承擔(dān)市場風(fēng)險；二是合同一方在簽訂合同時存在重大誤解、顯失公平、欺詐等情形，可以通過訴訟或仲裁的方式申請撤銷合同，但要在法定的撤銷權(quán)期限內(nèi)(該期限要根據(jù)具體案情進行確定)提起訴訟或仲裁，否則逾期不得行使撤銷權(quán)。

　　湯律師指出業(yè)主與開發(fā)商之間的合同若存在以下任何一種情形，均可以委托律師提起退房訴訟或仲裁：

　　1，開發(fā)商逾期不能交房，達到法定或約定單方解除合同的條件，此種情形下可以通過行使合同單方解除權(quán)，解除合同達到退房的目的；

　　2，開發(fā)商逾期不能協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)證，超過合同約定或法定期限一年以上，此種情形下可以通過行使合同單方解除權(quán)，解除合同達到退房的目的。但由于合同單方解除有一套法定的復(fù)雜程序，因此以上兩種退房途徑，均需要在起訴前就請律師進行有關(guān)的準(zhǔn)備工作，否則會面臨敗訴的風(fēng)險；

　　3，購購商品房前，樓盤已被查封(現(xiàn)行對房地產(chǎn)的查封主要判斷標(biāo)準(zhǔn)是到房地產(chǎn)交易查詢是否查封，而不是僅看外表是否貼封條，實際上大多被查封的樓盤沒有貼封條)。尤其要提示業(yè)主的是：被查封的房產(chǎn)向外出售，本身合同是無效的，因此，這種情況，一旦房產(chǎn)被開發(fā)商的債權(quán)人申請法院執(zhí)行拍賣，則業(yè)主將“竹籃打水一場空”。目前青島已有幾個小區(qū)出現(xiàn)這種情況，即由于開發(fā)商欠建筑公司及銀行的款項逾期遲遲不支付，被紛紛訴至法院，其開發(fā)的樓盤被債權(quán)人申請查封，無論是查封前還是查封后購購這種樓盤的業(yè)主，應(yīng)該及時進入法律程序，否則等到建筑公司或銀行申請拍賣該樓盤時，將面臨著束手無策的無奈境地。

　　4，開發(fā)商在銷售房產(chǎn)時口頭說有預(yù)售許可證而實際上并沒有，其簽訂的商品房預(yù)售或購賣合同是無效的，可以退房。但這種情況需要盡快提起訴訟或仲裁，因為依據(jù)法律規(guī)定，訴訟前開發(fā)商取得預(yù)售許可證，則合同有效，因此，盡早提起訴訟、抓住這一時間點，便顯得至關(guān)重要。

　　5，開發(fā)商故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實。大多數(shù)開發(fā)商在開發(fā)房地產(chǎn)的初期，都會向銀行貸款以滿足工程進展的需要，抵押物便是在建工程及土地使用權(quán)，在建工程抵押指以正在建設(shè)中的工程抵押，開發(fā)商一旦不能按期還款，銀行有權(quán)以完工的整體樓盤申請法院拍賣或變賣以償付銀行的貸款。實踐中，很多開發(fā)商即使商品房銷售大半甚至全部售完時，仍拖欠銀行很多貸款不還，因此，很多業(yè)主購的房屋(尤其是支付全款，沒有貸款且至今未辦理產(chǎn)權(quán)證的業(yè)主)很有可能仍處于在建工程抵押的風(fēng)險，銀行根據(jù)規(guī)定，必須及時提起訴訟并申請法院拍賣樓盤，這時，相應(yīng)的業(yè)主將會遭受很大的損失，因此，相關(guān)業(yè)主應(yīng)盡快到房地產(chǎn)交易查詢自己所購房產(chǎn)是否被抵押，若存在此等抵押情形，則應(yīng)盡快提起訴訟或仲裁，要求退房或開發(fā)商解除抵押狀態(tài)。

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