今年商鋪板塊的特點(diǎn)是售后包租承諾回報(bào)，然而從巨庫(kù)、第五大道的慘淡經(jīng)營(yíng)到某商場(chǎng)停業(yè)轉(zhuǎn)型，投資者所希望的8%-10%的承諾回報(bào)大都落空了。但同時(shí)開(kāi)發(fā)商仍然對(duì)承諾回報(bào)樂(lè)此不疲，現(xiàn)在還有白云生活廣場(chǎng)等新商鋪以此形式售賣(mài)。為此本報(bào)采訪有關(guān)專(zhuān)家，發(fā)現(xiàn)投資者購(gòu)購(gòu)商鋪必須要考慮3道風(fēng)險(xiǎn)坎，想清楚再投資較關(guān)鍵。

風(fēng)險(xiǎn)一：產(chǎn)權(quán)證能否得到

　　在西南三環(huán)某商場(chǎng)門(mén)前，400名商鋪業(yè)主聚集于此向開(kāi)發(fā)商討說(shuō)法，因?yàn)樗麄円呀?jīng)有近半年沒(méi)有收到承諾租金了，而整個(gè)商場(chǎng)早在10月就停業(yè)整頓了。

　　業(yè)主江蘭（化名）告訴記者，他們家看到這里賣(mài)產(chǎn)權(quán)商鋪，就在去年10月花16萬(wàn)元購(gòu)了一個(gè)13.34平米的攤位，按照合同應(yīng)該是每季度回報(bào)接近4000元，然而拿了三個(gè)季度租金后從今年9月開(kāi)始店方就不再打款。而且店方承諾的1年內(nèi)辦理房產(chǎn)證也成了空談。

　　該商場(chǎng)相關(guān)負(fù)責(zé)人溫某告訴記者，第三季度共欠業(yè)主2800萬(wàn)元，之所以店方拖欠租金的原因是公司遇到資金困難，他們正在想辦法籌集資金。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該商場(chǎng)前期已經(jīng)從銀行貸款，并將地上二層、三層、夾層及地下一層、二層、咖啡廳做了抵押，這樣購(gòu)了這些層面商鋪的業(yè)主是無(wú)法在開(kāi)發(fā)商解押之前拿到產(chǎn)權(quán)證的。另外記者在政府辦的北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)中查詢(xún)，豐臺(tái)區(qū)開(kāi)發(fā)的304個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中竟然沒(méi)有該商場(chǎng)的預(yù)售許可證資料。記者還看到商場(chǎng)與業(yè)主簽的合同并非市房管部門(mén)監(jiān)制的房屋購(gòu)賣(mài)合同，所購(gòu)購(gòu)的攤位到底是什么以及在向誰(shuí)備案的問(wèn)題上都含混不清。

　　另外還有些商鋪?lái)?xiàng)目是自建商業(yè)項(xiàng)目，雖然自建項(xiàng)目也可出售，但它不屬于商品房開(kāi)發(fā)范圍，不能當(dāng)作商品房對(duì)社會(huì)公開(kāi)銷(xiāo)售，投資者也很難拿到產(chǎn)權(quán)證。

　　如果沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，何謂產(chǎn)權(quán)商鋪？解決辦法：上網(wǎng)。查房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售（銷(xiāo)售）許可證www.bjfdc.gov.cn（北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)）；查抵押登記公示www.fdqsdj.gov.cn（北京市房屋土地權(quán)屬登記事務(wù)信息網(wǎng)）。

風(fēng)險(xiǎn)二：擔(dān)保是否可靠

　　在承諾回報(bào)中很多投資者認(rèn)為有擔(dān)保較可靠，很多商鋪承諾8%-10%回報(bào)，并有這樣那樣形式的擔(dān)保。但是記者發(fā)現(xiàn)擔(dān)保問(wèn)題是一個(gè)非常復(fù)雜的法律問(wèn)題，有些擔(dān)保虛到無(wú)以保障，即使有開(kāi)發(fā)商所說(shuō)的數(shù)十億元集團(tuán)資產(chǎn)作擔(dān)保也并非就高枕無(wú)憂。

　　有些承諾回報(bào)商鋪用自己產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入作擔(dān)保，然而經(jīng)營(yíng)收入是不可知的，如果經(jīng)營(yíng)效益不好如何回報(bào)？有些以抵押過(guò)的未完工項(xiàng)目作擔(dān)保，然而如果項(xiàng)目資金鏈出問(wèn)題，銀行有權(quán)先收回資產(chǎn)；即使有項(xiàng)目用集團(tuán)數(shù)十億元資產(chǎn)作擔(dān)保，可是投資者很難知道該集團(tuán)的資產(chǎn)債務(wù)關(guān)系，要知道小債權(quán)人的權(quán)利是要排在大債權(quán)人之后的。

　　另外擔(dān)保還有直接擔(dān)保和間接擔(dān)保。有些承諾回報(bào)項(xiàng)目是擔(dān)保方與投資者直接簽擔(dān)保合同；有些則是擔(dān)保方與開(kāi)發(fā)商簽擔(dān)保合同，對(duì)投資者只是間接擔(dān)保，直接與間接擔(dān)保的債務(wù)追訴權(quán)不相同。

　　如果沒(méi)有擔(dān)保，何以承諾回報(bào)？解決辦法：咨詢(xún)律師，調(diào)查擔(dān)保可靠性。

風(fēng)險(xiǎn)三：定位是否準(zhǔn)確

　　北京易鋪網(wǎng)CEO陳建明認(rèn)為，在開(kāi)發(fā)商把過(guò)多精力放在如何賣(mài)出商鋪的時(shí)候，卻忽略了商鋪本身的定位問(wèn)題。然而當(dāng)商鋪售完進(jìn)入實(shí)際操作階段，開(kāi)發(fā)商或經(jīng)營(yíng)方必須面對(duì)每年8%-10%的回報(bào)壓力，這樣就會(huì)迫使開(kāi)發(fā)商還得回過(guò)頭來(lái)重新考慮商鋪經(jīng)營(yíng)定位等較基本又較核心的問(wèn)題。

　　以巨庫(kù)為例，開(kāi)始的定位是青年時(shí)尚休閑購(gòu)物場(chǎng)所，但是安定門(mén)周邊卻是各大部委居民聚居區(qū)，周邊消費(fèi)人群年齡普遍偏大，而吸引較遠(yuǎn)地方的青年人過(guò)來(lái)又有很大難度，所以一開(kāi)始的定位就決定了現(xiàn)在慘淡經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)狀。

　　定位不準(zhǔn)，何以經(jīng)營(yíng)下去？解決辦法：投資者自己評(píng)估。陳建明認(rèn)為，商鋪投資者分成專(zhuān)業(yè)知識(shí)較少把商鋪當(dāng)投資工具的人，和有商業(yè)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)、能夠判斷哪里是旺鋪的人。對(duì)于后者來(lái)講，他們很少在乎開(kāi)發(fā)商所給的承諾。



（北京青年報(bào)/楊曉 于宗英）

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