自從國家出臺了各項旨在抑制炒房的政策措施以來，房地產(chǎn)市場風云突變，轉(zhuǎn)眼間由賣方市場變成了購房市場。雖然目前房價在總體上還沒有出現(xiàn)大的跌幅，但是成交量卻是極度地萎縮，大有山雨欲來風滿樓之勢。業(yè)內(nèi)人士抱怨，這種情況的出現(xiàn)完全是由于政策調(diào)控所致。不錯，若是沒有這些政策措施的出臺，房地產(chǎn)市場現(xiàn)在也許還停留在賣方市場，房價還在不斷地瘋長。但是，當我們拿4年前的股票市場作一比照時就會發(fā)現(xiàn)，當初股價在處于2千多點時就算不是出臺了各項調(diào)控政策，而是繼續(xù)鼓勵投機，難道今天的股市就會更牛氣一些嗎？哪怕股價沖上了3千點，一樣改不了不斷下跌的命運，而且一定會跌得更慘。只是那樣的話，深套的股民將會更多，損失也會愈加的慘重。房地產(chǎn)市場也是同樣的道理。市場發(fā)展的吊詭之處在于，真正造成市場下跌的往往并不是看空市場的人，而是一味看多，即泡沫的吹脹者。市場的變化有其自身的規(guī)律，不為人的意志所轉(zhuǎn)移。你可以在短期內(nèi)操縱市場，但你不可能永遠操縱市場。在此，讓我們看一看房地產(chǎn)市場漲跌的機理是怎樣的吧。

讓我們假定房地產(chǎn)的供求關(guān)系與一般消費品無異，那么其供求變化情況會是怎樣的呢？我們知道，一般消費品的供求關(guān)系是：隨著價格的上升，需求就會減少，而供給卻會增加。從供求關(guān)系曲線圖上我們可以直觀地看到這一關(guān)系變化：把橫軸設(shè)定為供應(yīng)量，縱軸設(shè)定為價格，那么需求曲線是向下延伸的，而供給曲線則是向上，這兩條曲線的交叉處便是供求的均衡點。如果我們把一個本來供求相對均衡的市場價格往上移，則必然會出現(xiàn)需求的相應(yīng)減少（高端品的場合，需求有可能是先增后降），而供給卻會增加。這樣我們在曲線圖上就能看到一個供過于求的缺口。這一缺口若不被填補，價格是一定要下來的，除非人為地減少供應(yīng)量，比如囤積，或采取諸如把牛奶倒到海里，讓蔬菜爛在地里等做法。可是，在房地產(chǎn)市場上卻用不著這些法子，因為房地產(chǎn)除了具有一般消費品的價值特征外，它同時又是一種資產(chǎn)——在國外的行業(yè)分類中，房地產(chǎn)往往被劃歸在金融類下的。我們知道，資產(chǎn)不是被用來消費的，它的存在價值在于不斷地增值，其購賣的目的是為了獲取更大的收益。所以，具有資產(chǎn)屬性的房地產(chǎn)是越漲越購，漲得越兇，購得越歡。而這實際上也是造成房地產(chǎn)市場供需（供應(yīng)與真實需求）缺口擴大的主要原因。

這里，我們必須厘清一些似是而非的觀念。在房地產(chǎn)市場上，人們總喜歡簡單地把需求劃分為投機（資）與自住兩大類，似乎自住型購房便是真實的需求，與投機（資）毫無瓜葛。這樣一來，復(fù)雜的房地產(chǎn)市場似乎一下子變得簡單明了，涇渭分明了。在這基礎(chǔ)上的數(shù)據(jù)統(tǒng)計、理論推演也簡單得多了?？墒?，在這種粗糙的劃分下，出現(xiàn)了一些無法用經(jīng)濟學(xué)理論來解釋的矛盾現(xiàn)象。比如，隨著房價的大幅上升，按照一個正常的供求曲線，自住型購房應(yīng)該減少才對，不會是價格越高自住型購房反而越多。如果真是那樣，價格與需求關(guān)系這一經(jīng)濟學(xué)基礎(chǔ)理論就從根本上出了問題。于是，就有人提出諸如城市化進程加快等等理由來加以彌補。可是，誰都知道城市化進程是個長期現(xiàn)象，不可能隨著房價在短期內(nèi)的快速上漲而突然加速。事實上，房價的高漲在客觀上只會延緩城市化進程，甚至會造成“反城市化”的現(xiàn)象。君不見由于房價的高漲，原本居住在上海城區(qū)的廣大居民，不得不搬遷到交通不便，生活設(shè)施不全的郊區(qū)農(nóng)村，與農(nóng)家小屋相鄰而居嗎？再有，進入城市的農(nóng)民又將從何獲取購購奇高無比的房屋的款項呢？至于上海的高房價是由于國際金融的形成所導(dǎo)致之說，更是毫無新意。要知道這也是給15年前東京地產(chǎn)泡沫形成推波助瀾的一大概念，事實證明那更多的是一種狂想而已。

所以，對所謂的自住型購房還必須進一步加以分析。其中除了純粹為滿足當前居住需要的購房——這一部分隨著房價的上漲而不斷萎縮——外，還有恐慌性及投資儲蓄型購房。前者是由于擔心房價的進一步上漲而把購房計劃大大提前，如父母替未成年的子女購房等現(xiàn)象；后者主要是指超過自身經(jīng)濟實力的購房，因為相信房產(chǎn)是保值增值的較佳載體。比如說本來依照自己的經(jīng)濟實力只能購購80平米的，咬咬牙購購120平米，雖然每月還款壓力因此加大，可是看著日升夜?jié)q的房價只是后悔自己還購得小了，還不夠膽大。只要房價繼續(xù)上漲，今后哪怕無力供房也可以通過以大換小，穩(wěn)賺一筆。

事實上，恐慌性購房與投資儲蓄型購房這兩者是不容易明確區(qū)分的，但是它們與完全為滿足當前居住需要的購房還是能大致區(qū)分出來的，其依據(jù)之一就是目前國際上通行的房價與家庭收入之比。一般來說，房價不應(yīng)高于居民家庭年收入的6倍（聯(lián)合國人居署的這一標準是2～3倍，而世界銀行則是3～5倍）?？紤]到我們所說的房價大多是沒有經(jīng)過裝修的毛坯房，所以這一比值應(yīng)該更低一點。這樣，假如某一家庭的年收入是5萬元的話，那么其購購的住房價格應(yīng)該低于30萬元。如果這個家庭購購住房花費了40萬元，那么超過的10萬元就有投資儲蓄的嫌疑。

為什么說是“嫌疑”呢？因為這里有個問題，就是經(jīng)濟學(xué)上的“邊際效用遞減”效應(yīng)。這個現(xiàn)象反過來看，當某一必需品極度匱乏時，其效用也會相應(yīng)增加。對一個在沙漠里缺水的人來說，一瓶礦泉水的價值絕不僅僅是2、3元錢。同樣，對一個極端缺乏住房的家庭來說，他們愿意為獲得較起碼的居住條件花費收入的大部分，也應(yīng)該屬于理智之舉。這種情況下的住房與家庭年收入之比哪怕超過1比15也不能說不理智，只要有能力支付?？墒牵捎凇斑呺H效用遞減”規(guī)律的作用，隨著居住面積的擴大，每新增加1平米的效用必然會降低，人們愿意為其支付的代價也將逐步減少。我們拿同樣是發(fā)達國家的美國和日本的居住情況來看。在上世紀90年代初，美國的人均住房建筑面積達到60平米，而日本僅為31平米。同一時期，美國的房價與收入之比為2～3倍，而日本則為6～7倍（當時是泡沫經(jīng)濟時期，日本目前是4～5倍）。人均居住面積與房價收入比在更大范圍內(nèi)來看，由于各種因素的影響，也許并沒有上面那樣的嚴密對應(yīng)關(guān)系，但多少也說明了一些問題。

回頭看我國。根據(jù)建設(shè)部《2003年城鎮(zhèn)房屋概況統(tǒng)計公報》顯示，2003年底中國人均住房面積的前兩個省市為上海和廣東，分別為人均29.35平米和24.93平米。除非我們的目標是不斷減少居民的人均住房面積，否則住房的消費支出在居民消費支出中所占的比重必將呈下降的趨勢。距離上述數(shù)據(jù)已經(jīng)過去1年半的今天，想必上海的人均住房面積已經(jīng)超過90年代初的日本了吧，可是住房與收入之比卻在不斷地拉大，這無論如何不能說是一種正常的現(xiàn)象。當然，我國當前的房地產(chǎn)市場畢竟起步較晚，還不夠成熟，這反映在商品房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)不盡合理，居民購房具有強烈的攀比意識等方面，這些也是造成住房消費超前的重要因素。但正因為這些都是不成熟市場中的問題，所以隨著時間的推移，相信市場會越來越走向成熟，消費者也會變得越來越理性。

我們現(xiàn)在可以看得很清楚，在房價瘋漲的同時，交易量非但沒有萎縮，反而還不斷擴大的真正原因，就在于投機炒作及超前消費等因素的共同參與。在這樣的市場條件下，政府若是真正出手打擊投機炒房，房價必跌。我們知道，投機炒房是有成本的，依照目前的融資成本及房地產(chǎn)交易稅費，房價一年沒有7、8%的漲幅是要虧本的。所以，對炒房者來說，房價不漲或小漲就等于是在下跌。一個依靠投機炒作支撐起來的市場，當房價不再大幅上漲，同時又沒有大幅下跌時的市場表現(xiàn)必然是交易量的大幅萎縮。換個角度看就是，只有大幅減少供應(yīng)量才能維持房價不下跌。那么，如何才能減少供應(yīng)量呢？先進的辦法是穩(wěn)定開發(fā)商及炒家的情緒，使市場不出現(xiàn)大量恐慌性拋售現(xiàn)象。我們知道，邊際交易價格決定市場價格。比如說有100套同樣品質(zhì)條件的房子，本來每套價值為80萬元，當其中有一套的市場成交價格上升為100萬元時，雖然余下的99套房子并沒有在市場上交易，但其價格也一律上漲到了100萬元。反過來，當價格下跌時也是一樣。所以，只要市場上出現(xiàn)了一部分恐慌性拋售，房價自然就會大幅下跌。這種時候，炒家扮演了一個落井下石、火上澆油的角色。本來在一個價格上升的市場上炒家更多的是以需求的面目出現(xiàn)，造成求大于供的假象，抬升了價格?？墒钱斒袌龀霈F(xiàn)逆轉(zhuǎn)，供大于求時，它卻又搖身一變加入了供方的行列，使得供求關(guān)系變得更加不平衡。這就好比雨量小的時候水庫拼命蓄水，造成下游缺水愈發(fā)嚴重；可是在汛期到來時它卻開閘放水，使水患變得愈加的深重。所以，一般有遠見和負責任的政府都是嚴禁炒房的。鼓勵炒房等于是飲鴆止渴。

在這種情況下，以自住型面目出現(xiàn)的超前及投資儲蓄型購房雖然不會落井下石，但它們對房地產(chǎn)市場的打壓作用依然不可小視。短期來看，它們會駐足觀望，推遲原有的購房計劃，但一般不會乘機拋售自住的房屋，或以大換小，給市場增添壓力。可是長期來說，它們才是壓制房地產(chǎn)市場走高，長期做空樓市的原動力。打個比方，炒家的恐慌性拋盤對房地產(chǎn)市場來說就好比是“急性病”，來勢洶洶，有“如山倒”之勢?？墒侵灰诙唐趦?nèi)能夠挺過去，那么病來得快去得也快（跌得快往往回升得也快，前提是經(jīng)濟前景向好，泡沫不大）。這是因為房價一旦大幅下跌，會在一定時期內(nèi)減少供應(yīng)量，使得由供給過量造成的房價下跌壓力不至于過大。可是，非理性的“自

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